深圳评估价上调业主报价再次跌破荣枯线|评估价

上周深圳楼市终于迎来新政后首个住宅项目的预售，结束了长期以来0预售的情况。本次取得预售的项目为金洪观荟，共有806套住宅获批，备案均价约为4.6万/平。根据监测，本次金洪观荟获批的房源全部入市推出，但现阶段市场的表现来看，目前客户价格敏感度高，观望情绪比较浓厚。同时，上周较多楼盘进行周末暖场活动，访客量较前期有所回升，但实际成交量依然维持在低位。

全市二手住宅成交套数环比跌幅达到62%，新政的效应逐步凸显。且11月8号全市二手房地产评估价平均上调达到15%，对二手住宅成交预期造成显著影响。从深圳中原报价指数和经理指数来看，业主对后市看空情绪持续加重，经理指数连续6周处于50%荣枯线以下，受短期成交状况影响持续震荡波动。

【入市项目】1项目入市供应住宅806套

上周深圳楼市迎来新政后首个住宅项目获批，获批项目为金洪观荟，总共供应住宅 806套，整体备案均价4.6万/平，本次获批的房源全部入市销售。但现阶段市场的表现来看，目前客户价格敏感度高，观望情绪比较浓厚。

【市场预期】评估价上调影响七区报价持续下调

11月8号，深圳市房地产评估发展中心对深圳二手房地产评估价进行例行调整，全市来看，平均上调幅度达到15%，各区域根据房价的涨跌情况调整幅度也有所不同。此次评估价上调对10月新政后大幅降温的市场带来再一次紧缩性影响，再一次使楼市陷入沉寂。但就此次调整的幅度来看，不如4月1号的大幅上调，其原因在于深圳楼市在3.25政策后涨势趋缓，房价的市场化调整也随之温和。

由于二手评估价上调以及市场目前成交低迷，业主对后市信心减弱，市场观望情绪不断加重。据深圳中原研究中心监测，上周深圳中原报价指数26.4%，环比下跌4.3%，报价下调业主占比达到74%，指数在攀升至荣枯线上后再次跌破。受上周二手评估价上调影响，业主对后市看空情绪加重，成交受阻，以致放盘量减少，据深圳中原研究中心监测，上周放盘量环比下降12.5%，访客量稍有回升，以致周供求比下降至9%的低位水平。而深圳中原经理指数39.4%，环比上周稍有回升2.2个百分点，主要在于看跌经理人占比下降3个百分点。但整体来看，上周是新政后连续六周深圳中原经理指数处于50%荣枯线以下，经理人对后市长期持看空态度，短期受访客量增多影响，指数有所波动。

图1中原经理指数（CMI）走势图

图2中原报价指数（CAI）走势图

从调价区间的样本房源占比变动来看，上周有74%的业主报价下调，占比受评估价上调影响再次上升，达到74%，深圳中原报价指数攀升乏力再次跌破荣枯线下行。具体来看，上周调价幅度在-5%~-1%区间段的房源占比增加6.8个百分点，约有5成样本房源在此区间报价下调。而大幅度上调的房源占比下降明显，上调幅度在5%~10%的房源占比环比上周减少近2个百分点。微调整的房源占比减少也很明显，调价幅度在-1%~1%区间段的房源占比减少1.6%左右。

从各区域的报价调整情况来看，深圳市二手住宅市场连续六周七区报价均处于下调状态，本周仍在下调。具体来看，本周福田、罗湖以及龙岗平均价格下调幅度有所扩大，罗湖平均价格下调幅度达到2个百分点，跌幅全市最大，且跌幅扩张达0.8个百分点。福田龙岗平均价格下调幅度较大，下跌幅度分别扩张达0.5%个百分点。而南山区近三周以来价格跌幅在逐步减小，上周平均价格下调幅度达到1.5%。

从整体来看，受10月新政影响以及上周二手评估价上调影响，业主预期报价在不断下调。因评估价上调程度较温和，所以业主调价区间集中在-5%~-1%水平，业主调价以逐步适应市场变化。

图3中原二手住宅盘源报价变动分布情况

图4中原各区域二手住宅盘源报价平均变动情况

【一二手成交量价】一二手备案量均回落实际成交趋势渐显

根据深圳中原研究中心监测，上周（11.07-11.13）一手住宅成交469套，成交面积4.5万㎡，环比分别下降4.5%和9.0%，上周新房成交均价为51598元/㎡。一手住宅的备案成交量及备案均价已出现连续三周下滑，且目前成交量连续两周跌破500套，后期无论是实际成交还是备案成交将持续维持在低位。

上周（11.07-11.13）二手住宅共成交733套，成交面积约为6.5万㎡，环比分别大降62.4%和61.3%，成交均价为50055元/㎡。实际成交量低在上周的备案数据中显现出来，后期一二手的本案成交量将会持续反应现实中成交艰难的概况。

一手成交项目TOP10

【后市预测】10月百城房价涨幅全线回落深圳评估价上调影响预期

中国指数研究院最新数据显示，10月全国100个城市新房均价为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较前月回落1.18个百分点。其中79个城市价格环比上涨，与9月相比减少2个，21个城市价格环比下跌，与9月相比增加3个。10月初楼市的集中调控政策出台之后，供求量价渐趋理性，需求、供给及价格均受到不同程度影响。另外，11月9日晚间，杭州市住房保障和房产管理局紧急发文，对该市房地产市场调控再升级。可见这一轮政府政策的力度之大，势必将房地产行业的非理性之风抑制下去。房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

一手住宅从上周新项目的入市情况来看，新政对市场影响较大，客户价格敏感度较高，观望情绪浓厚，销售情况不太乐观。新政将对市场产生持续影响，预计后期入市项目的销售率将会维持在低位，很难出现新政前的7-8成。上周深圳全市二手住宅成交套数骤降，且上周二手评估价调整将扩大影响力度以及市场预期。深圳中原报价指数再次跌破荣枯线下行，经理指数连续六周荣枯线下震荡，未来深圳二手住宅成交将会持续低迷，成交价格也会随报价下调逐步下降。

附表：深圳各片区跌幅排行榜