尽管中国内地尚未形成严格意义上的房地产信托投资基金（REITs）市场，但REITs已通过各种形式出现在中国内地。近日，戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会联合发布了《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，研究数据表明，许多在新加坡和中国香港地区上市的REITs都拥有位于中国内地的物业，目前已有69个内地城市的物业注入到香港和新加坡的合计15支REITs当中。

业内人士对此指出，由于内地REITs相关的法规及税收优惠政策尚未完善，目前商业地产只能通过搭建类REITs的结构实现融资，未来政策放开时再通过标准REITs实现退出。

内地出现一系列类REITs产品

据戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会联合发布的最新报告，REITs诞生于上世纪60年代的美国。90年代后，REITs进入高速发展期，几乎每年都有新的国家和地区立法开展REITs市场。目前全球上市的REITs共计约800支，几十个国家均引入了REITs架构，覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，既有发达国家也有发展中国家。其中，亚洲市场上活跃的REITs共计141支，总市值近2096亿美元。在这方面，新加坡和中国香港已经走在前面，新加坡已发行了36支REITs，香港也上市了10支REITs。

尽管中国内地完整意义上的公募REITs产品还没有完全设计出来，但这是一个趋势：中国市场上已出现了数起具备REITs特征的不动产资产证券化的案例，例如中信启航、北京银泰中心等一系列“类REITs”产品。国务院近期也出台了相关文件，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励和支持REITs的发展，有力地推动了内地开辟真正的REITs市场。

15支REITs持有中国内地物业

戴德梁行参考了各支在新加坡和香港上市的REITs公布的年度财务报告以及彭博数据库，结果显示，目前香港及新加坡共有15支REIT 持有位于中国内地的物业，其中新加坡10支，占全部上市REITs的28%，其中包括腾飞酒店信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、丰树大中华商业信托等知名REIT产品，以及近两年赴新家坡上市的北京华联商业信托及运通网城房地产信托；香港5支，包括汇贤产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基 金及越秀房地产投资信托基金，相当于全部上市REITs中有一半持有中国内地物业。

截至2016年第三季度，香港与新加坡上市REITs共计持有67处中国内地物业。其中新加坡REITs持有量居多，达47处。在地域分布上，香港REITs持有的内地物业中，60%位于一线城市，位于二线城市的仅占35%；新加坡REITs位于一、二线的物业分别占47%和49%。

内地物业赴境外发行4支REITs

值得一提的是，内地物业也有赴境外发行REITs。截至目前，内地企业赴香港和新加坡发行的REITs产品共计四支，分别为越秀房地产投资信托基金（越秀房托）、开元产业投资信托基金、北京华联商业信托、运通网城房地产信托。其中，越秀房托早在2005年底就在香港联交所挂牌上市，是2005年香港证监会修改《房地产投资信托基金守则（Code on Real Estate Investment Trusts）》开始接纳非香港物业组成的REITs后，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs。开元产业投资信托基金作为第一支专注于内地酒店REITs，于2013年7月在香港挂牌上市。北京华联商业信托和运通网城房地产信托分别关注内地零售及物流物业，于2015年和2016年陆续在新交所挂牌上市。