世联行集团首席技术官黎振伟
网易房产讯 在12月29日的“2017中国房地产全行业领袖新年峰会”论坛上，黎振伟与一众房地产行业大佬一样，对2017年房价给予了“平稳”这一判断，不能大涨也不能大跌。
但在峰会间隙接受网易房产采访时，这位世联行首席技术官直言：未来一线城市房价肯定还会涨。“大家都看好一线和热点二线城市，必然会带来地价房价的上升。”他还指出：地王对各方都是不利的，无论是购房者、还是开发商，理论上对政府也是不利的。在土地供应方面，他直指广州的问题：郊区土地供应是不足。
房子是用来住的，似乎衍生了一个新思考。他由此看好存量房市场。“未来存量房的增长速度，一定大大高于新房增长速度。”这与他所在的世联行今年的一个行动也不谋而合。7月份，世联行宣布募集资金总额约20亿元，大规模入局长租公寓项目。资本的追逐、政策的扶持，这是一片蓝海，还是红海？他给出了自己的思考。
1、广州卖出了史上最多的房子，也可以说是史上最多的“地王”。土地供应与住房市场的热潮，明年还将延续吗？市场热潮背后的推动力是什么？
这个问题答案很明显。国家希望房价能控制下来，但土地又是房价一个很大的预期。地价控制不下来，要去控房价很难。产生地王很大部分的原因是土地供应不足和金融杠杆很大。增加土地供应不是一两天可以解决的，但在控金融杠杆方面，国家今年出台了很多政策，以前是控购房者的杠杆，现在是去土地杠杆。这点如果解决的好，我相信地王数量会减少。
不过这样开发商也会很焦虑，没有土地，他们很难生存。其实，地王应该说对各方都不利。对购房者、开发商不利，理论上对政府也不利。所以明年应该要出台措施去解决这一问题。
人口越集中的地方，经济越流动的地方，房子的需求也会越来越大。人口往一线城市流动，这个是毋庸置疑的，所以一线城市房价肯定是会涨的。大家都看好一线和热点二线城市时，必然就会带来地价、房价的上升。
2、具体如何解决土地供给问题？“长短结合”指的是哪些方面？
我认为必须是“长短结合”。“长”指的是土地供应和有效使用。其实中国缺地吗？比如我们大广州，几千平方公里，怎么会没有地。问题是供应要科学。广州的郊区土地供应（是不足的）。此外，还要解决科学配套，以及过去大量不合理屯地问题。
广州老城区其实也有上百平方公里土地可以开发，但旧城改造需要很多政策配套。在规划配套上，也可以有一些调整，比如容积率可以适当提高。不过，这个又会带来交通、下水道等一系列问题。所以房地产不只是土地和房，实际上是整个城市系统的建设。从这点上，我认为中国房地产还远远没有发展到一个成熟的阶段。
广州有些地方虽然土地很多，但配套不行。像南沙已经发展20年，也开通了地铁，但居然还有蛮多的可利用土地。另外，怎样才能让人们愿意到南沙去居住呢？现在南沙很多房子空着，背后体现另外一个问题——我们现在物业使用率还需要提高。这一点，我认为，如果提高存量房的使用，对于新增住房的需求，也可以减少，土地的需求也会相应减少。
3、世联行曾公布一个统计数据，去年房地产投资客占比30%。今年呢？
其实根据世联行的统计，投资客占比最高的时候是2010年，达到40%，后来又跌到百分之十几。去年从低谷上升到了一个很高的数字30%，但不是最高，今年这一比例估计还会更高。
4、12月中旬，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，要求加快研究房地产的“长效机制”。与此同时，银行信贷端也传来收紧的消息。您认为这是否是中央收紧调控的信号？对明年房地产市场的走势有什么判断？
中央提出“房子是用来住的”给未来房地产提出一个很明确的目标：关注怎么“用房子”。其实，我认为不仅是给买房的人用，还包括买了以后不用的时候，怎么让那些没房的人、买不起房子的人，也能用起来。
不光是住宅，还包括大量的空置率很高的商业用房和写字楼。它在整个房地产里的库存面积的绝对值，没有住宅那么高，但是占比非常大。像广东的一些二、三线地级市，商业用房去库存需要去到140多个月。也就是说，花十几年都去化不了。广州的这个指标也不低。
所以我觉得今天的房地产“从用到炒”，不光是住宅，对于商业用房也要关注。在互联网时代，很多商业用房是过剩的，早期发展过剩，现在行业专型了，也面临过剩的问题。
5、世联行提出要“做大资产管理平台”，如跨界做房地产金融、房地产信托投资基金（REITs）、长租公寓。今年7月，世联行宣布募集资金总额约20亿元进军长租公寓建设项目。布局这一领域主要是出于何种考虑？
我们公司现阶段有一个目标是“做中国最大的房地产资产运营公司”。未来企业怎么发展？地这么贵，城市也只能这么大。同样我们公司也面临这种问题。尽管我们新房的成交每年都有20%-30%的增长。但其实从更长远看，存量房的增长速度一定大大高于新房增长速度。存量房的规模按世联行的说法是200万亿，未来这一基数也会越来越大。
对于发展长租公寓，我们最主要出于两个目的：一个是解决已经买房的人。没有去使用，（房子）空置后，对于资源是巨大的浪费。另一个是买不起房或暂时不需要买房的人。
未来在中国让所有人去买房是不现实的。不可能是硬要房价降下来。我最近看到一个数字，中国人的买房年龄是全球最小的，只有20来岁。北京买房平均年龄大约是27岁、香港是36岁、韩国是40岁。这说明一个问题，为什么我们的房子那么供不应求，其实很大一部分原因是我们的买房年龄偏低。我觉得国家未来应该在租赁上推出更多政策，让租金稳定下来，从租赁市场去解决居住问题。
6、13万间长租公寓所需的存量房从哪里收过来？是零散收还是整栋买？
13万间也包括一套房里的两间、三间，和13万套的概念是不同的。因为这样才可以降低租用的成本。
收过来的方式有很多种，零散收、整栋买下来、改造的都有，整体收占比更多一点。包括城中村改造后，从农民手里收过来一部分房。另外还有从集中的厂房改造而来的，以及一部分商业用房和安居房。
像广州一些安居房，政府管理起来可能比较困难，我们接手过来，以合作的模式。我们在广州有一个大的项目是有上千套的安居房，通过市场化行为把它们盘活，变成很好的租赁用房。
7、当时测算结果是，项目投资回收期为6.01年，内部收益率为14.69%。相比于行业内一些品牌偏低。对于长租公寓普遍面临的增长放缓、重资产运营压力以及利润与回报风险问题，有何应对之策？
从我个人的理解，真的需要专业。长租公寓里最大成本，一个是租金，一个是装修成本。租金市场化，很难压。装修方面，我们的集采体系已经逐步在完善。另外，其实税收也占了我们支出中比较大的比重，跟装修的成本基本是等同的。所以这方面，我呼吁政府鼓励出租，能在税收方面尽量减免。
过去公寓出租其实是按商业用房来算，水电都很贵。其实我认为个体居住它不是一种商业运营的概念，国家相关部门要改变对这个行业的传统管理方式。
作者：杨思佳
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