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受近几年区域供地乏力的影响，昌平楼市2016年整体表现比较平淡。新盘供应较为稀缺，仅有部分老项目房源在售，另有部分楼盘封盘待售。自930新政之后，北京楼市整体降温，区域楼盘更是表现较为平淡，特别是纯住宅项目供应乏力。

房价方面，昌平纯住宅成交价已经超4万元/平米，特别是南邵板块和回龙观板块，近一年来涨幅明显。受高价地及北京楼市整体升温的影响，南邵板块住宅价格目前已经突破4万元，最贵的回龙观板块房价更是从2015年初的30000元/平左右飙涨至现在的近5万元/平。在区域整体住宅价格上涨、供应乏力的背景下，别墅产品越来越受关注。

目前昌平的别墅多位于北七家、小汤山板块，多为老牌别墅在售，从单价方面来说，甚至比住宅更低。用买住宅的单价买套低总价的别墅，成为北部置业的选择。目前区域值得关注的低价别墅主要有 御汤山 、 香江别墅 、 北辰红橡墅 、 凯德·麓语 等，总价多在1000-2000万/套。

御汤山 位于小汤山板块，小汤山为老牌的别墅板块，位于奥北别墅区最北端，区域内地热资源丰富，目前区域内在售楼盘以别墅产品为主，随着北七家未来科技城的建设，未来将会吸引更多创新人才聚集，区域内的配套设施也将进一步完善，目前区域内别墅多为老项目后期在售，价格多在1000-2000万/套之间。

项目紧邻立汤路，自驾出行较为便捷，但公共交通较为薄弱。目前独栋别墅在售，户型为460-610平，赠送私家花园200-600平，总价1500万/套起，现房销售。

北辰红橡墅 项目也位于小汤山板块，临近立汤路与温榆河，是奥北地区距离温榆河最近的项目，项目西侧与温榆河是70米宽1600米的滨河绿地，生态环境较好。

项目联排、双拼和独栋别墅在售，其中联排户型为365-436平米，赠送30平方米露台及50-100平方米花园，总价1200万/套起；双拼户型面积为505平、515平米，赠送30平方米露台及200-300平方米花园，总价1500万/套起；独栋别墅630-650平，赠送50平方米露台及300-400平方米花园，总价1800万/套起。

凯德·麓语 位于昌平兴寿镇，区域内房源较为稀缺，在售项目寥寥无几。交通方面，周边有立汤路和京承高速，自驾出行较为便捷。项目在位置上北依燕山，南临京密引水渠，生态环境较为宜居。但项目周边配套较为薄弱，需要依靠市区。

项目主推法式精工独栋产品，现独栋别墅在售，户型400-868平，配超大花园赠送面积，最大庭院赠送面积超700平米，最低1600万/套起。

香江别墅 位于海淀与昌平的接壤之处，属西山别墅区，人文氛围浓厚，区域内居住环境较为宜居。在售别墅多为二手房，纯新盘较为稀缺。交通方面，项目临近六环路，自驾出行还算便捷，公共交通薄弱，配套也需要进一步完善。

项目目前主推三期类独栋别墅，户型面积500平，总价1300万/套起。适合在北部上班族购买。