戴德梁行:广州1季度卖地38宗宅地供应持续增加 |写字楼市场|商业零售|土地市场|宅地供应|戴德梁行

网易房产讯 近日，房地产服务商戴德梁行对2017年一季度的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读，并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。其中指出，一季度广州共出让地块38宗，经历了前期的一系列政策利好，广州住宅库存降至近年最低位。为了保证住宅市场的平稳健康发展，本季度广州市政府加大宅地供应。

写字楼市场：吸纳良好助力市场平稳

体育中心商务区在多年未有新增供应之后，在2017年一季度迎来了天安人寿中心的入市，为市场带来3.2万平方米的新增供应，将广州核心商务区甲级写字楼存量推升至4,713,494平方米。

尽管季度末市场迎来新增供应的入市，但受珠江新城、越秀及琶洲商务区良好吸纳表现的推动，一季度全市整体空置率环比下降1.4个百分点至12.9%。其中琶洲商务区表现抢眼，凭借具有市场吸引力的租金水平及配套设施的不断完善，本季度录得空置率环比回落14.9个百分点。至本季度末，广州核心商务区甲级写字楼市场录得净吸纳量9.3万平方米，其中琶洲净吸纳量6.5万平方米，占本季全市净吸纳量近7成。本季度市场平均租金保持平稳，全市核心商圈甲级写字楼平均租金同比小升1.0%至170.4元/平方米/月，市场租赁成交大部分集中于金融、保险、专业服务等行业。

经历了2016年的供应高峰后，2017年的广州写字楼市场供应暂时回落，年内预计将有近24万平方米的甲级写字楼交付使用，全部位于琶洲片区。受元旦、春节等公众假期的影响，一季度市场表现较为淡静，但市场仍有较多搬迁及扩张计划正在酝酿。戴德

梁行预计，二季度的广州写字楼租赁市场将会迎来更多的交易行为，全市租金水平稳中微升，空置率出现回落。

戴德梁行指出，随着广州写字楼市场的持续发展、市场格局的不断深化，琶洲商务区板块的市场热度逐步升高。受惠于一系列政策及市场利好，唯品会、腾讯、阿里巴巴等众多知名企业纷纷落户琶洲，必将吸引到上下游企业一并入驻，带动琶洲商务区的产业聚集；此外，琶洲板块多个物业自2016年起陆续入市，此时珠江新城新增供应逐渐减少，金融城成熟供应期尚未到来，板块增长的黄金时间节点推升琶洲写字楼市场迅速发展；凭借着区域基础设施建设的不断完善及目前极具竞争力的租金水平，琶洲商务区成为广州写字楼市场性价比极高的选择，未来与珠江新城、国际金融城共同构筑“一江三城大CBD”的远景日渐清晰。

商业地产市场：个性化调整改造显效市场继续深耕升级

2017年1-2月，广州实现社会消费品零售总额1485.5亿元，增长9.3%，较上年同期提高0.9个百分点，增速继续位于一线城市首位。网上消费保持快速增长，限额以上网上商店零售额增长28.1%，比全市社零增速高出18.8个百分点。

本季度广州优质零售市场迎来万胜广场的开业，为市场带来4.7万平方米的零售面积，推升全市核心商圈优质商业存量至229.2万平方米。一季度的广州核心商圈优质购物中心首层平均租金录得每月每平方米810.4元，表现平稳；受新项目入市推升，市场总体空置率录得7.7%，环比略微上浮。

各大商业项目的升级调整已初见成效，差异化的市场运营、日益丰富的零售品牌及商场活动带动了客流量的回升，商业价值也稳步提升：如太古汇通过不断调整品牌业态、增加体验消费元素，2016全年录得10%的零售销售额增长，实现连续20个季度销售收入增长。在珠江新城商圈，面积约1.5万平方米的风尚广百广州首店于本季度关闭，高德置地春商场迎来了开业以来的最大业态调整，未来或将开出多家知名零售品牌、明星餐

饮及新兴体验式业态，高德置地冬商场则引入多家小众设计师品牌及轻奢品牌的广州首店，商业定位日益凸显。在越秀商圈，Jimmy Choo在丽柏广场开出广州首店，而Gucci则关闭了位于该商场的门店，奢侈品牌在广州的运营更加注重策略性。

继产品经济和服务经济之后，旧有纯购物式的消费生态正在发生转变，体验经济时代已经来临。各大购物中心继续发力精细化运营，不断调整自身定位，在业态组合和经营、推广模式上更加注重市场的体验式需求，并尝试提供更多的增值服务。通过深挖服务与购物环境升级、突出IP体验特色、打造项目的个性差异来抵御来自线上线下的冲击，体验经济已成为许多广州实体商业在新消费生态中的生存之道。

土地市场：宅地加大供应推升市场走热

2017年一季度，广州共出让地块38宗，出让面积271.6万平方米，同比攀升55.4%，出让金额342.4亿元，同比大涨238.2%。在38宗地块中，工业用地16宗，商办用地9宗，住宅用地11宗，其他类型用地2宗。经历了前期的一系列政策利好，广州住宅市场量价齐升，库存则降至近年最低位。为了保证住宅市场的平稳健康发展，本季度广州市政府加大宅地供应。在推出的宅地中有多宗位于热门区域，加之近年广州住宅市场的稳健表现和成交均价的持续走高令到开发商宅地补仓的意愿强烈， 11宗成交宅地平均溢价率达36.1%，推升本季度广州土地市场一路走热。从宅地供应分布区域来看，中心城区与外围区域继续保持合理分配，有利于优化广州住宅供地结构，引导调节人口分布。此外，广州本季度继续推出多宗工业用地及商办用地，此二类土地成交面积占本季度成交总面积的80.0%，显示土地出让引导产业落位的功能继续走强。