网易房产讯 “绝大多数没有限购的三四线城市，现在不应该投资”、“房地产的价格由土地上的人的生产财富能力决定”、“用实体经济的增长补上房价快速上涨的虚位”……昨日，2017粤港澳区域融合高峰会在中山举行。“地产教父”施永青、中原集团研究中心总监刘渊等多位地产大咖同台亮相，探讨粤港澳大湾区带来的区域地产机遇、调控潮下楼市的未来走向等命题。

施永青表示，尽管今年一季度调控不断收紧，但我国经济各方面表现较好，预计中央政府不会放松对房地产的打压，即限购、限价在大部分环境下还会存在。

过多社会资源涌向房地产 容易资源错位

去年至今，国家一再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。施永青认为，房子最初是为居住，当经济发展到一定程度，房子能够保值，从而产生了投资需求。但时至今日，房地产市场已经达到历史高位，升值太快、建设过度。“如果将来房子的数量比人口还多，那还拿来干什么呢？房子没有使用价值支撑，房价涨得再高，也是一个虚的价格。”

施永青认为，现在的房地产市场不太健康。过多社会资源涌向房地产，容易出现资源错位。“比如，很多国企不是做房地产的，也涌到房地产去。我相信，中央不想看到这种情况，所以要压住房地产，希望资金流到其他地方去，我支持这个做法，支持中央调控。”

这轮调控将持续多久？施永青表示，以前扶持房地产，是因为有经济下行的压力，但这只是权宜之计。今年第一季度，我国经济增速上升至6.9%，外汇等经济指标表现良好。施永青因此预计，政府不会放松对房地产的打压，即限购、限价在大部分环境下还会存在。

政策还需持续一段时间 开发商拿地意愿才会降低

“930”至“330”，广州的调控政策一再收紧，成交量遭遇滑坡，但开发商拿地意愿依然强烈。至广州政府出台“竞自持+摇号”前，广州各区连续多个地块刷新地价。

“现在房价不涨了，但很多时候房价是受到人为压制的。还是有很多人看好未来房子要涨、能卖。如果政策能扭转民间存储财富的模式，也就是大家都觉得不应该把这么多钱投到房地产了，开发商的意愿才会改变。”施永青认为，政策还需持续一段时间，房价继续被按住不升，开发商投地的意愿才会降低。

大多数没限购的三四线城市现在不该投资

调控接连收紧后，全国热点城市成交量普遍出现下调。此次峰会上，中原提供的一组数据印证了市场走向——中原2017年一季度业绩显示，受限购影响，中原地产大陆区一季度成交额达到1655亿元，比去年同期下跌10%；成交宗数同比下跌12%。今年前4个月，去年表现好的城市大部分价涨量跌，中山成交面积甚至同比下跌70%。

中原集团研究中心总监刘渊认为，现阶段调控政策收紧，主要限制了专业投资客和有投资意识的人。

接下来市场会怎么走？三四线去库存依然任重道远，决定房地产政策不会全面转向，短期政策强压不可避免，如果压不住，未来可能继续加码。热点城市低库存，房价下跌难度大，需求或向三四线城市外溢，短期带来三四线城市市场增长。

那么，现在是否应该投资三四线城市？刘渊直言，绝大多数没有限购的三四线城市现在不该投资。如果有房票，应选择有限购、二手市场活跃的城市。

深圳投资客减少 华东华北投资客涌入中山

本次峰会格外关注中山楼市。中原地产提供的业主大数据显示，今年，中山楼市不再是深圳客的天下，外地客户快速增长，华东、华中乃至华北、西北地区的购房客来到中山，其中，华东客户增长最为明显。

中长期来看，中山开发商掌握的土地存量有限，小学生人口增速在所有城市中名列前茅，为中长期需求提供了稳定支撑，楼市向好。

此外，粤港澳大湾区为中山引入了政策红利。施永青表示，房地产的价格取决于土地的生产价值，城市经济发展，房价就能发展发展。因此，中山通过与粤港澳的良好融合，经济价值讲进一步凸显。中山楼市价格上升的虚位，可以被实体经济的上升补上，让本来不合理的价格变得合理。

作者：王田歌