原标题：金融去杠杆下的地产融资转向： 通道类债权收缩 股权融资盛行

过去多年，房地产行业的融资始终以债权融资为主，尽管有信托、私募这种形式，但它们往往沦为通道，“明股实债”的现象十分普遍。

在深圳一家地产私募基金董事长看来，房地产债权融资当道，原因一方面是，房地产市场长期上涨，开发商宁愿承担高利息成本，也不愿意让渡利润、分红给项目股东；另一方面则是，信托、私募、以及后来的券商资管、基金子公司等缺乏主动管理的专业能力，也不具备房地产操盘和产业投资经验。

2014年以来，尽管地产信托和私募业务下滑，但层出不穷的券商资管和基金子公司计划作为新的通道使大量资金流入了房地产。

但是当下，股权融资的时刻到了。“中小开发商有迫切的融资需求，特别是一些大地产公司高管出来创业的新公司， 股+债 打包的做法已经很多了。”北京一家券商资管人士透露。

据该资管公司人士介绍，其作为LP（有限合伙人）参与设立房地产基金，根据项目具体情况，可能有5%-20%直接作为股权投入。

而真正的地产私募股权投资基金被寄予厚望。兴业研究员陈姝婷指出，真正的地产私募是股权融资，在不增加杠杆的同时获得融资，无固定还本付息压力，募集资金投向基本不受限，若为表内项目（房企持股高于50%），基金持股体现在少数股东权益；若为表外项目（房企持股低于50%），房企按持股比例计入长期股权投资。此外，股权融资的投向不受限制，可用于拿地，更契合房企融资需求。

以前述万科招银成立的地产基金为例，交易完成后，万科投资性房地产/存货（商业地产）减少129亿元，货币资金增加78.69亿元，长期股权投资（基金投资）增加50.31亿元。

但私募基金对开发商资质要求较高。只有地段较好、运营成熟的房地产项目才能获得大型房地产基金的青睐，中小房企很难获得真正意义上的私募股权融资。

前述地产私募董事长透露，目前已有一些房地产基金正在采取“同股同权”的投资模式。地产私募股权基金看重项目的成长性，风险共担，收益共享，“类似于PE的做法”，融资并不以借款体现。但风险在于，如果地产基金公司没有足够的监督，可能会失去对开发流程的控制，最终导致项目投资失败。

作者：张晓玲 徐忆珺