网易房产讯 “城市更新”只是拆旧房建新房吗？面对土地紧缺，广州如何让土地产值赶上东京、纽约等发达城市？如何兼顾土地的经济价值和文化价值？
6月21日，由戴德梁行主办的“城市更新4.0”主题论坛在北上广深四地同步举办。戴德梁行于现场正式发布《城市更新4.0白皮书》。来自广州市更新局、中国城市科学研究会、广州社科院等专业机构、企业的嘉宾齐聚广州分会场，针对广州城市更新的发展方向展开了探讨。
土地供应跟不上需求 政策创新为广州土地“解渴”
随着人口持续涌入，一线城市的土地供应步伐已跟不上土地需求。《广东省土地利用总体规划（2006-2020）调整方案》确定，到2020年，广州建设用地规模控制在1949平方公里以内，目前，剩余指标为161.86平方公里。而根据预测，未来五年广州拟新增建设用地总需求约240平方公里，这意味着，广州规模用地缺口接近80平方公里。
在大湾区时代，广州用地紧迫性。怎么给土地“解渴”？城市更新是最好的抓手。
广州的城市更新未来将由政府主导，政策上的创新有利于支持思路的转变。本次论坛举办之际，正值广州城市更新颁布新政。广州市城市更新局项目审核处处长朱永飞对此发表了主题演讲。
他指出，广州把城市更新作为一项长期的重点工作持续系统推进。最近出炉的《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》提出了多项创新举措，包括允许土地权属人优先申请自行改造；允许自然村作为改造主体申请全面改造；允许旧村拆迁奖励纳入改造成本；细化了国有土地自行改造补缴土地出让金标准；优化了政府收储补偿标准；鼓励交地收储，基本按照政府与土地权属人5：5，分配土地增值收益等等。
政策的创新和支持促进产城新模式，但这种模式仍需要具备新思维。戴德梁行广州策略发展顾问部董事及主管陈维政表示，城市更新注重产业先行和产业导入，可以为城市更新所活化、提供的空间载体注入新的经济活力，实现功能提升。
这些举措，为城市更新创造了“广州经验”，将使广州展现出新的面貌。
城市更新迈入4.0阶段 不只是“拆房子、建房子”
与会嘉宾们一致认为，时至今日，城市更新已不是简单的拆迁、推倒、重建，而是结合政策、商业、文化、创意、科技，盘活闲置和低效的用地，增强城市活力。
这种观念，演变自长达近40年的中国城市更新历史。戴德梁行大中华区研究部董事James Shepherd表示，在中国，城市更新经历了三个阶段。建国之初至改革开放前，城市更新大多是简单、小型的棚户区改造。1978年至1992年，大规模的城市更新才正式开始。1992年至2005年，邓小平南巡带来了新的机遇，城市快速建设，数量超越质量。2005年至今是城市更新3.0阶段，更加强调质量。
未来，我们将步入“城市更新4.0”，可持续发展、宜居性、经济价值与城市化，开始成为城市建设者关注的重点。
本次论坛上，戴德梁行正式发布了《城市更新4.0白皮书》，对城市更新4.0的驱动力，重要研究主题进行了深入讨论，并阐述了这一新浪潮对中国城市发展的重大影响。
戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰指出，城市更新4.0已经开始扎根于中国的城市之中，并将持续引导其未来发展，政府也越来越多地参与到新一轮的更新浪潮中。这不仅是为了应对复杂的城市化问题，也是提高城市的可持续发展、宜居性和经济竞争力，从而促进城市的繁荣发展。
戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie认为，中国城市更新4.0的未来充满机遇。事实上，城市更新的过程，一直为中国企业带来大量的发展机会。2015年起，万科、恒大等企业先后进军城市更新领域。迈入“4.0时代”，城市更新不再是简单的拿地手段，还被赋予了各种功能。
“开发商都不好意思说自己只会盖房子、卖房子了，很多开发商开始介入旧城改造，引入一些新的业态。”中国城市科学研究会城市更新专业委员会常务副主任委员蔡云楠说。广州政府相关文件也明确指出，将改变以房地产为导向的城市更新发展思路，以提升城市竞争力、可持续发展能力为主线。
案例：珠江啤酒厂如何变身为地标琶醍？
“城市更新牵涉的面广，面临的情况比较复杂。”广州珠江啤酒股份有限公司副总经理暨广州琶醍投资管理有限公司董事长罗志军在本次论坛中现场分享了“从珠江啤酒厂到珠江琶醍转变”的经典案例，为与会超过500名来宾总结了城市更新中旧厂改造的相关经验。
他指出，在改造项目中，既要关注重建翻新等物质形态方面的改善，更应注重改造后区域在城市功能中的重新定位，通过功能定位重塑，打造一系列具有特色和创新性的跨界业态，满足目标人群新需求，拉近与消费者的距离，平衡政府、社会消费者、开发商等多方面利益。
如今，珠江琶醍已为广州城市新名片，是极具艺术气息的创意空间和高端城市公共空间。而广州珠江啤酒二期项目的商业顾问，正是戴德梁行。
戴德梁行华中区董事总经理暨广州及郑州公司总经理黎庆文表示：“新的产业，新的功能区，新的人才是广州未来能否发展好的关键。在房价上涨、动迁成本逐年攀升的背景下，城市更新的思路必须转变。无论是开发还是融资模式，都须以一种灵活的方式推进。
作者：王田歌
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