在土地红利已过，靠土地增值获益的盈利方式受阻的情况下，各产城生态运营商不断推陈出新，探索全新方式深入挖掘产业园区价值，华夏幸福通过海外投资方式，不断将外部产业引入自家产业园区内，不仅解决了园区招商问题，还可获得海外投资的投资收益；张江高科则以科技创投形式投资园区内企业，享受股权投资收益。
华夏幸福——基于资本与需求整合资源，自主承载产业转移
华夏幸福提出“美国孵化，华夏加速，中国创造”的理念，从源头创新入手，期冀建立前期孵化、中期加速、后期产业化的全产业链发展模式，一方面孵化高质量的项目，助力其快速成长，另一个方面投资高质量并可产业化的高科技项目，进而引导其落地中国。华夏幸福的首个海外产业孵化器坐落于美国硅谷，比邻谷歌、惠普等企业总部，集中投资于新一代信息技术、清洁能源等高科技领域。
华夏幸福海外孵化项目可视为产业促进思路的再创新，是产业招商模式的主动求变。本质上而言，华夏幸福搭建全球资源整合平台，不仅整合了国内资源，更充分整合了全球资源；华夏幸福自身无产业支撑，最初主要是被动的依靠资本引产业，现在则从自身资本和需求的角度驱动资源整合，将过去的被动转移变为主动转移，根据中国产业升级需求和园区承载能力去主动寻找并转移优质项目。
2017年，作为标志华夏幸福“全球技术-华夏加速-中国创造”的价值链整合模式实现“从0到1”突破的首个项目，美国硅谷创新企业Film Power在华夏幸福香河机器人小镇正式投产运营。
华夏幸福在2015年11月就联合战略合作伙伴太库科技，与来自硅谷的Film Power签署了一系列合作协议。其中就包括在香河机器人小镇设立高端设备研发制造中心。
在华夏幸福“全球技术-华夏加速-中国创造”这一价值链整合模式之下，也将有越来越多的海外创新技术，得到全产业链发展的土壤，实现与中国市场的顺利对接和科技成果落地转化，从而助力所在区域的产业创新升级和经济跨越发展。
张江高科——主动求变挖园区价值，科技创投锋芒渐露
张江高科主要对园区内的企业进行股权投资，助力有潜力的企业快速发展。张江高科在股权投资领域已有20多年的经营，形成了“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的良性滚动格局。
公司对外投资额度不断加大，从2012年的1.54亿增加到7.92亿，年均复合增长率为50.6%；与此同时，公司的投资收益也越来越高，2016年达到了7.97亿元，年均复合增长率为27.1%。
图：张江高科近五年的股权投资额及投资收益情况
张江高科以“时间合伙人”为战略定位，关注企业的成长，了解和解决企业在不同发展阶段的需求。公司整合园区相关资源，已初步形成了满足相关产业链上不同成长阶段的企业所需的三级多元投融资服务体系。张江高科的科技创投模式主要分为项目储备、项目投资及项目退出三个阶段。
Stage1：储备优质项目
2015年，张江高科全力推出 “895营”，以895创业营集聚创新资源，使之成为打造创新创业资源集聚整合平台的重要抓手，重点关注智能硬件、生物医疗大健康产业的项目。2016年， 895创业营已成功开营四季，已从国内外海选项目800个，入营项目130个，项目总估值超过80亿元。
Stage2：双途径、大范围、多行业投资
目前，张江高科采用“直接投资+参股产业基金”双途径，参与全投资链布局，实现多领域高科技产业的投资切入。
表：园区投资途径
Stage3：“多层次、多途径”实现股权溢价退出
张江高科利用主板、新三板、上海联合产权交易所等多层次资本市场及上市、挂牌、并购、股权或份额转让、后续或其他基金承接、回购、置换、清算等多途径实现股权溢价退出。
表：张江高科部分投资公司退出案例及情况
无论是华夏幸福海外孵化还是张江高科的科技创投，本质上都是在主动求变，主动的整合资源、挖掘产业地产盈利点的方式。但华夏幸福的模式与张江高科也存在一定的差异，华夏幸福模式不仅关注于高新技术孵化端，更致力于搭建硅谷孵化器，找到中美产业对接的路径，打造可持续的产业价值链，即通过搭建孵化器平台培育和孵化高新技术产业项目，待项目成熟后，再用国内园区载体来实现产业承载，完成整体产业价值链打造。
两家企业的做法都有值得借鉴之处，在产业地产业务发展的不同阶段，各企业都应根据自身特点选择适用于企业自身的方式实现可持续发展。
想了解更多信息，敬请关注亿翰智库8月底发布的《2017中国产城生态运营商TOP50研究报告》！更能报名参与2017/08/29—2017/09/01亿翰智库主办的中国房地产业战略峰会，与百名大咖、千名精英现场交流、共享资源！
热门跟贴