买房心声：买房难不难都是钱的问题|买房|公积金贷款|商业贷款|房贷|首付|首付款

经历了2016年的“动荡”， 2017 年的上海楼市在调控中平稳前行。随着市场总体成交走势的逐步放缓，购房者的购房心态也正悄然发生变化。借着金九银十的契机，我们有幸采访到几位 2017 年上半年在上海成功买房的购房者，一起来听听他们的买房故事。

云先生（化名），70后，上海户籍，已婚，供职于上海市中心的某事业单位，在上海南大地区拥有一套面积大概 60 多个平方左右的老公房。 2016 年 10 月，考虑到日常工作繁忙，一家人又都在市中心上班，每天挤地铁上下班终究是有些不方便，于是将位于南大的房子以 260 万左右的价格挂牌出售，在市中心地段置换了一套总价 280 万左右，面积大约 38 平左右的“老破小”，并成功办理到了约 95 万的商业贷款，未使用公积金贷款。由于办理贷款时名下房屋已经出售，因此云先生享受了购买首套房基准利率 9 折的优惠利率。

去掉买房的首付及税费花销，云先生便打算用卖房剩下的约50万现金为自己远在老家的父母在上海或上海周边置办一处养老的居所，方便日后照顾。而不同于之前置换到上班地附近找房的范围较小，给父母买房既要考虑到父母居住要方便又要考虑到自身的预算十分有限，这样一来云先生找房的范围不得不进一步扩大了找房的范围，找房过程也变得无比艰辛。

在差不多半年左右的时间里，云先生几乎跑遍了上海的各个郊区以及上海周边大部分比较热门的置业城市，最终于2017年 6 月在南汇某热门区域买下一套建面约 45 平米，总价约 135 万的二手老破小。

由于云先生夫妇都有较为稳定的收入且卖方着急卖房，交易过程非常顺利。由于云先生上一次购房时又未使用公积金贷款，并且云先生购买的房屋符合上海市普通住宅的条件，此次购房云先生夫妻二人如愿获得了房屋评估价50%的纯公积金贷款，贷款期限为 15 年，利率为公积金贷款基准利率的 1.1 倍（二套标准）。

谈到这2次买房所遇到的困难，云先生表示 2 次买房都比较顺利，最大的困难出在第二次给父母买的那套房子的首付的问题上。因为他们当时手里仅有大约 50 万的现金，凑到剩余的大约 10 多万的首付款着实不容易。

而谈到2016年置换房的过程时，云先生表示当时无论是买他房子的人还是卖他房子的人都是出于十分强烈的置换需求，当时他的一个交易就牵扯到了整整 5 户人家的房屋买卖，当中任意一家人家的资金出现问题就会影响好几家人家的房屋买卖过程，好在当时大家的购买力都比较强，所以整个购房流程虽然花费了近 3 个月的时间，但是整体都十分顺利。

不过云先生也坦言，随着去年11.28新政的出台，置换型的买房者受到了不小的冲击，在那之后的房价涨幅已明显放缓，而由于置换需求被压制，各个区域可供选择的二手房房源量也出现了明显的减少，二手房市场供购房者挑选的余地一下子也少了很多，往后购买二手房难免会更加困难。

朱女士（化名），上海户籍，已婚，某企业中高层人员，原有2套市区的房子。 2 套房子面积都不大，分别大概 60 平左右，房龄也比较老，其中 1 套为学区房，全家户口都挂在里面。有意思的是，这 2 套房朱女士基本很少去住，而是把他们全部出租，用收到的租金在工作单位附近的中高档楼盘租房居住。

2014年受部分地区房价小幅下降影响，朱女士将名下的非学区房以大约 260 万左右的价格转手出售，本想等房价全面回落后再次置业，没想到等了近 3 年上海的房价并没有回落的迹象。最终朱女士于 2017 年年初以约 550 万的总价在宝山南大地区购买了一套 100 平左右的新建商品住宅。据了解，由于朱女士此次购买的是二套房，朱女士此次购房首付款就接近 400 万，剩下的 150 万尾款有 100 万为公积金贷款（夫妻共同贷款）、 50 万使用商业贷款， 2 笔贷款的利率均在基准利率基础上上浮了 10% 。

不过，由于朱女士工作稳定，信用记录良好、此次购房的首付比例也很高，且年初各家银行和公积金贷款中心的贷款额度还没有像最近这样收紧，朱女士仅花了大概半个月的时间就办下了各项贷款。由于首付较为充裕，朱女士的买房全过程基本都比较顺利，几乎没有遇到什么大的困难。由于开发商是央企，开盘时率先采用了摇号的形式，流程也比较正规。

谈到对目前楼市的看法，朱女士认为在全国严格实行楼市调控政策的大前提下，目前的楼市将会持续稳定很长的一段时间，而对于这期间购房的刚需购房者来说可能会面临的最大的困难无非是房贷收紧所带来的资金上的压力。不过朱女士同时指出，现在国家大力发展租赁用地，这样一来很有可能使往后可供出售的商品住宅变得越发稀缺，因此她对商品住宅未来的发展依旧是看好的。

此外，我们又随机采访了几位普通路人，他们也都表示目前首付和限购仍是他们买房路上的2座大山，他们之所以放弃买房很大程度上也是因为无法“翻过这两座大山”。除此之外，近来愈发收紧的贷款政策也让很多购房者表示“很受伤”。

王先生（化名）就是其中“受伤”的一员。王先生，已婚，外地户籍，社保刚满5年不久，名下无房，在购房这件事情上受尽了挫折。2016年年末，王先生原本看中了上海远郊某楼盘的某低总价户型，但是由于当时楼盘销售情况过于火爆，王先生并未能如愿买到自己想要的房子。转眼到了今年8月，王先生再次接到了该楼盘销售的电话，销售表示楼盘预计将于 9-10月份再加推一批，所有房源均采用摇号的方式，但首付必须在一周内全部付清，尾款也需要在接下来的2个月左右时间内如数付清，此外开盘前还需要王先生提供大量的资产证明来证明王先生有购房的实力。这一系列的条件让王先生犯了难。

事到如今，虽然房价上涨的势头得到了有效的遏制，但是纵观全上海的银行，已经很少有银行能够给出9折的优惠利率，很多银行甚至就连 95 折的利率都很难申请到。然而雪上加霜的是，王先生咨询的大部分银行都不能保证能在王先生楼盘规定的时间内将贷款给到王先生。这些问题也让王先生感到无比纠结。

从上面的案例我们不难发现，无论是一手市场还是二手市场，近年来在市场上购房的购房者们面临的困难主要集中在凑首付和找房子的过程中，其余的过程基本都在中介或楼盘销售人员的指导下按照规定的流程依次进行，总体都比较顺利。

但是，随着今年下半年各家银行收紧房贷额度以及公积金管理中心加大对购房者办理公积金贷款的审核的力度，如今购买者办理贷款大多都需要等候很长的时间。甚至有网友爆料其等候贷款下发的时间超过3个月。这在某种程度上加大了普通购房者的购房难度。

同时，纵观各大银行的房贷情况我们也不难发现，从前购买首套房可享受的利率9折的优惠已极少有银行在执行，更多的银行面对首套房房贷都给出了基准利率甚至更高的利率水平。