原标题：金融创新加速介入住房租赁：核心在机构化渗透和REITs

租赁需求正在迅猛发展。从决策层面引导来看，房地产也正从开发向租赁和居住功能转变。

58同城数据研究院发布的2017年第三季度租房市场数据显示，同比2016年三季度，四个一线城市的租房需求增加27%左右，杭州、成都、重庆、武汉等二线城市租房需求同比增加近50%。从租金表现上看，北京作为租房用户体量最大的一线城市，三季度人均月租金2920元，同比增加了12%。

58同城这一统计样本依据是各个城市独立用户访问量。理论上讲，访问58同城租房二级页面的用户，普遍具有实际租房需求。

大量租房需求之下，金融手段也在加速创新进程。10月11日，国内第一只脱离主体信用的权益型租赁公寓类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，在深圳证券交易所正式获批发行。业内专家认为，该项目的推出有望成为中国标准化公募REITs出台的重要里程碑，完成最后一公里的历史性跨越。

此外，银企联合发行的长租住宅保障基金、个人住房租赁贷款也在陆续推出。

金融创新加速

金融业介入租赁市场速度之快，超出预期。

10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，获上海证券交易所审议通过；10月30日，中信银行与碧桂园集团在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式；11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议。同时，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房；中国银行也在开展相关为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

上述事件表明，推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成：企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、项目层面的资产证券化与退出机制等，有望逐步确立贯穿租赁业务开发-运营-消费-退出全产业链的金融支撑体系。

链家研究院院长杨现领认为，建行、中信等大型国有银行先后进军长租公寓领域，带来的影响主要有两点：第一，租赁市场的投资量更大，投资行为更活跃，面向市场参与各类主体的金融产品结构更丰富，正规化的银行渠道也使得融资成本更低。第二，加速租赁行业变化，一是供应端，资金支持使得租赁机构能够快速成长，并带动关联产业（装修、建材、家居、物流等）发展；二是需求端，租赁关系更加稳固，真正发挥房屋的居住属性，支持租赁行业的发展。

杨现领表示，金融业是现代经济的心脏。金融机构从事住房租赁行业的优势在于更低的资金成本、更多元化的金融服务、更广泛的资金整合能力。但金融机构缺乏专业化的开发和运营经验，需要与其他专业化的开发、运营机构配合。

房地产金融的潜力

改革开放以来，中国城市化用短短几十年时间走过西方国家数百年的历程，而房地产行业也经过了一段野蛮生长的粗放式发展阶段。

有业内人士认为，当前，中国房地产业已经走到拐点，以REITs和CMBS为代表的证券化金融创新将成为重要推手，改变中国房地产业的商业模式以及结构形态，真正形成房地产的长效机制。

安居客房产研究院首席分析师张波指出，相信有不少平台、金融机构甚至地方政府都会介入到租赁资金创新领域，但最核心还是REITs的发展，其对房地产租赁行业在金融层面起到的作用将是巨大的。

高和资本执行合伙人周以升对此表示出很强的信心。他认为，权益型公寓类REITs的推出，一方面反映出我国房地产行业正在进行，以精细化运作的持有租赁经营模式取代简单粗暴的高周转开发销售模式的“供给侧改革”，是中国地产新时代的缩影；另一方面也映射出中国资本市场“去杠杆”、居民“消费升级”的经济转型缩影。CMBS和REITs产品可解决困扰业内多年的“REITs到底服务于谁”的问题。随着此类资产证券化产品的有序发展，也许中国房地产金融也将迎来几十年波澜壮阔的未来。

从整个租赁市场的发展阶段而言，张波认为，租房未来是否会成为年轻一代的主要生活方式，在国内还有待分区域、分步骤实现，这并不能直接照搬国外经验。但房价高企的热点城市，外来人口、流动人口集中的城市，例如长三角、珠三角、京津冀地区城市的租赁比例将持续增加；东三省等人口净流出地区的租赁人口短期内增加幅度不会增大。

链家地产分析师张月则指出，目前我国租赁市场还不够发达，很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度太低。美国、日本的机构化渗透率都在30%以上，尤其日本超过80%。

张月认为，租赁市场的形成离不开四点：充足的租赁房源供给，租赁权益的有效保障，交易过程的便捷、安全，专业机构不断提升的租赁服务体验。

周以升认为，房地产从开发向租赁和居住功能的转变，是中国经济转型的缩影。房住不炒，将催生数万亿租赁公寓市场。政府支持的公租和廉租房市场，也有超过3万亿元的存量规模。租赁市场金融创新不仅是房地产开发商商业模式转换的关键，也是政府发展模式转变的关键。