原标题：房屋租赁金融产品群起AB面：利好参与方也仍需直面痛点
本报记者 王营 实习生 张琦悦 北京报道
导读
长租公寓探路之初，面临的主要难题之一是高成本融资，银行提供的租赁金融产品对开发商是绝对利好。不过，长远还需大力发展REITs，实现证券化才能切中痛点。此外，对于租房贷的审核等需要加强，以防止违规使用。
“前方的路还看不清楚，未来什么样谁也不知道，只能摸索前行。”12月1日，某知名房企长租公寓负责人对21世纪经济报道记者表示。据他透露，其所在公司的长租公寓产品已开业三个多月，目前出租率只达六七成。
对于长租公寓这一新鲜事物，想要市场接受，需要时间、渠道以及大量推广。与租赁市场相应的金融创新产品也是如此。
随着决策层大力推行租售并举的住房制度，银行正加速推进租赁贷款业务。
11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。未来五年，将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。工商银行为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年。
此前，建设银行、中国银行等也分别针对企业端和租户端推出相应贷款产品。
银行抢推租赁
银行目前针对租赁市场推出的金融产品，主要针对企业端和租户端。
按照工商银行北京市分行有关负责人的说法，未来将与租赁住房建设方、产权方、运营方、承租方、联营合作方、信息服务方紧密合作；综合运用租赁住房开发贷款、租赁住房建设贷款、租赁住房运营贷款、个人租赁住房贷款、租赁住房资产证券化产品、租赁住房产业基金六大产品，满足开发建设、项目运营、资产盘活、后期退出等环节的融资需求。
针对个人租房贷款业务，此次工商银行北京分行并未披露详细信息。而企业端，工商银行合作方主要是央企、国企。消息显示，与工商银行北京市分行签署住房租赁战略合作协议的分别是北京市保障房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产。近期该分行已实现北京市首个企业自持住房项目——中粮地产海淀永丰租赁住房项目，审批落地。
其他银行也已行动。10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议。11月2日，中国银行厦门分行与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议。11月20日，中国工商银行广东省分行为科学城投资集团“全自持只租不售”地块项目提供包括住房租赁建设资金在内的50亿元全面金融服务支持。
利好房企
新鲜事物的市场接受度是值得关注的话题。
在石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙看来，银行针对租赁市场推出的金融产品，可以解决企业痛点，并很有效果。
长租公寓在房地产行业尚属新鲜事物，探路之初，其面临的主要难题之一也是高成本融资问题。据安居客房产研究院监测，目前国内长租公寓主流融资方式的年化利率都在8%以上。王玺龙的看法代表了一部分长租公寓运营商的看法。银行此举在开发商普遍看来，是绝对利好。
从市场层面看，其意义更大。中原地产首席分析师张大伟认为，当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金高位的最主要原因是租赁房源少。在银行的资金倾斜下，对于涉足租赁的企业来说，的确可以获得资金支持，增加房源供应量。
不过，从实际运行状况看，安居客房产研究院首席分析师张波认为，单靠租赁贷远不足以支撑参与主体的融资需求，长远来看，还需大力发展REITs，实现证券化才能切中痛点。
据安居客房产研究院不完全统计，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间，预计至2020年底会超过1000万间。
需针对痛点
王玺龙认为，租房贷款对于解决租房者痛点，效果并不明显。
从银行针对租户推出的金融产品看，主要是用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高100万元。在利率方面，首个个人租赁住房贷款产品、建设银行的“按居贷”的协议内容显示，1年期贷款月息为0.363%，合年息4.356%；1-3年期的贷款月息为0.396%，合年息4.752%。
21世纪经济报道记者进行小范围抽样调查发现，除非“救急”，大部分租户还不太能接受租房贷款。而“救急”的方式也可以多样，比如信用卡。
不过，张波认为，有需求就有市场，预计到2020年全国租赁人口将达2.2亿左右。随着租赁人口持续增加，对于租房贷有需求的绝对数值也将同步增加，租房贷的规模预计也将逐步扩大。租房贷的良好运转，对于租房市场健康发展将起到积极作用。
张波指出，租房贷款可以为两类租房者带来益处：一类是刚毕业大学生或收入水平较低的租住者，免抵押信用贷方式可以避免租户在前期就产生“付三押一”等大笔费用支出；从安居客线上用户调研来看，租房者关注因素中“付租方式”占比达21%，租房贷无疑在这方面可起到正向作用；第二类是期望稳定租住者，相比乱涨租金，租房更大的痛点在于租住房源不稳定，据安居客线上用户调研，超过12%的租房者是因“房东临时收回房屋，不再出租”的原因而被迫换房，因租金问题换房比例在11%以下。而租房贷可以在5年甚至10年的长段时间内锁定租住房源。
不过张波建议，对于租房贷的审核等方面需要加强，以防止违规使用。“一方面要严防‘假房源、真贷款’套现，由于长租公寓房源的真实性考证在实际操作层面有一定难度，单靠金融企业很难实现全方位鉴定，政府的租赁集中平台建设就显得非常重要；另一方面要严防‘真房源、假租户’骗贷，一旦参与主体出现”跑路“等现象，对金融机构将是不可估量的损失。”
作者：王营 张琦悦
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