将2016年称为中国房地产市场的丰收年并不为过。这一年，全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元，创下历史新高。火热的销售市场，足以让房企乐观。
于是，房企在土地市场“疯狂抢地”，也催生一波“地王潮”。以上海为例，去年8月17日，宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，而53727元/平方米的楼板价，不仅夺得宝山顾村“地王”，也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。
然而，在今年下半年，随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力，上海楼市渐趋平稳，上述成交近1年半的“地王”进展如何？严厉调控又是否会影响到项目入市时机？近日，《每日经济新闻》记者实地走访后发现，该地块虽已于今年3月份左右开工建设，但“何时开盘、售价多少”仍不得而知。
开工大半年 何时开盘仍未定
12月27日，《每日经济新闻》记者来到上述“地王”现场。从地铁1号线共富新村站出来，沿泰和西路向西南骑行约15分钟，即达到上述地块。
在去年8月17日的土拍中，建发、首开、中粮联合体以67.9亿元的报价击败万科、融创、葛洲坝等13家房企，成功竞得宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块，地块面积7万平方米，计容建筑面积12.6万平方米，楼面价达到53727元/平方米。这一楼面价，也超过了信达于当年6月份在顾村镇以总价58亿元、溢价率307%，楼面价36383元/平方米创下的“顾村地王”。天眼查信息显示，上述地块的项目公司为上海众承房地产开发有限公司，建发、首开、中梁权益占比分别为37.5%、37.5%、25%，项目由建发操盘。
记者在项目现场看到，上述项目案名为“央玺”，目前，地块已被围挡包围，围挡内10余座塔吊正在施工。
在项目展示中心，记者以购房者身份从一置业顾问处了解到，该项目大约在今年3月左右进场施工。“目前我们只是开放了展示中心，具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样，现在我们还无法确定。”该名置业顾问说，“明年应该会开盘，但是上半年还是下半年，现在还不好说。”
记者注意到，尽管该楼盘还未确定开盘时间和售价，但仍有不少购房者前来看房。“我们是来看二套房的，距离南北高架、外环都比较近，但没有价格、户型信息，周边的配套也弱了些，我们也就只能了解个基本情况。”购房者葛先生告诉记者。
据记者实地观察，上述项目北侧距外环约1公里，西侧为融创玉兰公馆，东侧紧邻富长路，南侧有一混凝土搅拌站，周边集卡车、渣土车较多，环境也较为嘈杂。最近的商业配套距离小区近800米，以沿街商铺为主，档次较低。
较高楼面价 考验操盘能力
《每日经济新闻》记者注意到，尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米，但根据出让合同，竞得方须配建不低于总建筑面积5%（约0.63万平方米）的保障房，并无偿交给宝山区政府，此外，竞得方还须自持不低于总建筑面积15%（约1.8万平方米）的商品住宅作为租赁住房。这也意味着，扣除保障房和自持物业的面积后，可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。
值得注意的是，目前，央玺周边除南侧的中环国际公寓有住宅在售外，并无其他新房可售。记者从中环国际公寓置业顾问处获悉，目前该楼盘在售均价在5.6万元/平方米~6万元/平方米，均为毛坯交付。“北边的央玺楼面价都超6万了，我们5万多的均价性价比已经很高了。”该楼盘一名置业顾问告诉《每日经济新闻》记者。
此外，央玺西侧于去年交房的融创玉兰公馆目前只有车位在售，第三方平台数据显示，二手房售价在6万元/平方米~6.6万元/平方米；东侧房龄超过10年的富隆苑和鑫鑫花园等小区，在售二手房均价在4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。
可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价，已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价，在当前严格调控的大背景下，操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”，恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。
“预计明年调控政策不会放松，市场很难显著回暖，房企近两年拿的地王项目，可能会变成烫手山芋。”易居研究院研究员赖勤向《每日经济新闻》记者表示。赖勤认为，明年房企面临的金融环境可能会缩紧，负债较高、融资成本较高的房企将会面临较大的考验，与利润相比，“地王”项目的开发商更要重视现金流。
“我们的产品是中式风格，有高层公寓、叠加和联排，户型图现在还没出来，不过公寓面积最大在110平方米左右。”上述“央玺”置业顾问说，“售价虽然没有定，但我们的楼面价超过5万元，刚需估计不太容易接受，我们主要针对的是改善型客户，特别是别墅类产品，以后在外环内是非常稀缺的。”
而在赖勤看来，宝山区的顾村板块虽然发展潜力可期，但“央玺”过高的楼面价将会是其去化的最大障碍。“未来开盘想达到较好的去化水平，开发商必须要在产品和营销方面做足功夫。”赖勤表示。
作者：程成
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