原标题：一手楼成交 创六年新低
东莞楼市一手楼成交下滑。
东莞限购政策一年半，“4·10”新政一周年，投资投机需求撤离东莞市场，泡沫不断被挤压，本地刚需成为市场主角。今年年初，银根收紧，房贷利率上浮，银行放款缓慢加重市场压力，观望氛围浓郁，导致1~4月东莞一手住宅供应、成交量均创下近六年新低。
文/广州日报全媒体记者蒋幸端、龙成柳 图/广州日报全媒体记者石忠情
数据：4月住宅网签量同比减少33%
在政策抑制下，东莞楼市供求连续两年放缓。合富大数据显示，2018年1~4月东莞一手住宅新增供应约115.1万平方米，同比减少约14%；网签面积约125.0万平方米，同比减少约21%；网签均价约16832元/平方米；2018年前4月供应和成交量，均创过去6年以来最低。
合富大数据认为，2016年10月，东莞首次出台限购政策，投资性需求得到了大幅的抑制，需求回归以自住刚需为主，成交量整体呈下滑态势，房价涨幅趋于平稳。
往年3、4月份已进入楼市供应、成交旺季，但是今年4月份，东莞未出现抢跑“五一”现象，在“4·10新政”满周年之际，成交下滑。合富大数据显示，2018年4月东莞一手住宅供应约42.1万平方米，同比增加约五成；去年4月为“4·10”楼市低谷期，供应量基数较小，故今年供应同比增幅较大，但在历史上仍处于低位水平。
中原战略研究中心监测数据也显示，4月住宅供应面积环比上升28.44%。但实际市场中，4月楼市供应大幅放缓，处于较低位水平。4月上旬市场尤为冷清，直至下旬才有部分房企陆续推新冲刺“五一”。且以金地、保利、中海等品牌房企主导。
在网签方面，今年4月全市网签面积约36.9万平方米，同比减少33%。东莞中原战略研究中心分析认为，一是因为4月是传统淡季，实际市场中新增供应放缓，对成交支撑不足；二是因多项调控政策持续，且于利率上浮，购房者观望情绪升温。
此外，受多项政策调控影响，投资需求受抑，别墅供需连续多月保持低位运行。
据监测发现，为出货快速回笼资金，部分别墅项目已于3月理性下调备案价格，4月全市别墅环比持续下滑至19347元/平方米。
从别墅成交结构来看，250平方米以下经济型别墅占全市比重达6成，其中200~250平方米的别墅成交量大幅下滑，成交比重萎缩至8.6%。
区域：临深片区供应下滑房价松动
东莞房价持续平稳。东莞中原战略研究中心监测数据显示，4月一手住宅签约均价约16955元/平方米，环比下降0.12%，同比上升4.83%；普通住宅均价为16786元/平方米，环比基本持平，同比上升4.55%。
合富大数据显示，从4月取样楼盘来看，全市约81%的楼盘房价保持平稳（环比3月份价格-2%至2%视为持平），3月这一比例为78%，说明东莞房价在持续平稳中。
临深片区房价“稳中有松”，临深片区是唯一一个无房价上涨的片区。在严格的限购政策影响下，临深片区房价整体走势为“稳中有松”。2016年10月，东莞出台限购政策，去年4月，限购政策升级，深圳客正式退潮。至今年4月，靠近深圳的凤岗、清溪、樟木头、黄江、塘厦等镇街需求明显受到抑制，供应量也大幅萎缩，成为受到楼市调控政策影响最为明显的区域。
合富大数据显示，今年4月临深片区五镇街，一手住宅新增供应仅120套，创下历史最低。合富研究院分析，东莞限购后，深圳客基本绝迹临深片区，该片区房产需求受到较大影响，开发商放缓供应节奏；相对而言，市区自去年5月后，供应整体呈增加趋势，持续多年的供不应求态势得到了一定的改观。滨海片区每月供应呈波浪式发展；松湖片区自去年以来供应总体稳中有减；莞北片区较去年下半年供应呈下降趋势。
东莞中原战略研究中心数据监测也显示，在临深及东部产业园片区供应缩水的同时，4月松山湖片区及中心城区成供应主力，供应合计23.37万平方米，总占比全市55%，其中中心城区仍为主要供应大户。在成交方面，东部及松山湖片区也成新成交热点，占比约21%，值得注意的是，今年开年以来，东部及松山湖片区成交占比持续走高，购房需求得到进一步释放。
库存：临深片区库存积压严重
合富大数据显示，2018年1~4月新建商品住宅90~125平方米户型累计供应约8283套，占比高达70%，较3月份提升1个百分点。2007~2014年8年间此面积段供应比重只有25%~30%，2015~2016年则在40%左右，2017年跃升为64%，2018年前4月持续攀升至70%，且有上升趋势。2016年始政策支持刚需，打击投资，尤其2017年“房住不炒”的提出，开发商适时调整策略，大力开发刚需产品。
与此同时，144平方米以下洋房供应占全市比重已基本稳定。东莞中原战略研究中心监测数据显示，受限购政策影响，近半年144平方米以下洋房供应占全市的比重已基本稳定在98%左右，比限购限贷前上升了4个百分点。144平方米以下的洋房成交主导地位很强，占全市的比重已连续两年维持在90%以上，4月已上升至94%。其中，首改需求持续释放，120~144平方米洋房成交比重明显上升至20.4%。
合富大数据显示，截至4月底东莞一手住宅库存面积约490万平方米，环比3月微增约1%。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：11.9个月、15.4个月和11个月，比3月略有上升。东莞连续5个月库存量稳定在500万平方米上下。按6个月平均数计算，去库存时间连续4个月小幅上升。如剔除限签因素影响，东莞库存量处于偏低水平，预计真实库存量约400万平方米。
同时，据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，4月全市镇区中松山湖及塘厦消化周期超40个月，主要因房价标杆和限购政策下，客户入市门槛高，项目去化缓慢，另外临深片区库存积压严重，除了清溪外，去化周期均超12个月。
后市：公积金新政利好刚需购房者
东莞中原战略研究中心分析，虽然“房住不炒”政策基调延续、购房者入市成本依然高企，但由于湾区规划公布在即，叠加东莞公积金新政，一定程度上将提振购房者入市信心，也将利好部分刚需及改善需求释放。
东莞中原战略研究中心预测，未来，新旧项目将持续入市，房企在资金压力下促销力度有望持续加大，预计5月入市项目主要集中在松山湖及滨海片区，在售项目持续加推，全新项目也将陆续入市；受“三价合一”持续影响，二手购房成本仍然高企，部分购房需求倒流一手，尤其加上近期部分项目加大让利，吸引客户入市，项目成交有望回升。
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