在租售并举的政策主导下，长租公寓无疑是这一年多来最火热的产业风口之一。不过，直至目前，还没有一家长租公寓运营服务商敢称盈利。况且，长租公寓的舞台上不断有人进场，也不断有人离场。整体市场是蓝海，运营管理是红海——这个新兴的市场，充满挑战。

前20强房企15家加入争夺

几年前，最早涉足长租公寓的是轻资产运营公司、互联网公司。从2015年开始，规模房企强势进入，形成了群雄逐鹿局面。随着万科、龙湖、保利、碧桂园等房企涉足长租公寓市场，目前，前20强房企已有15家进入这一市场。

时至今日，长租公寓成为房企发展新趋势。“物业持有，租售并举”的政策导向，意味着房地产进入下半场，开发商持有运营物业的盈利能力将成为下半场胜出的关键指数。

这些房企都准备大干一场。龙湖地产计划布局16个一二线城市，未来公寓将达5万间，进入行业前三名。万科泊寓业务已覆盖21个一二线城市，明年万科长租公寓规模将达15万间。旭辉领寓的目标是未来五年达到20万间，进入行业前五，完成国际化布局，同时实现IPO上市。

记者注意到，目前，布局长租公寓市场的主要是开发商、机构投资者、创业团队等，大致形成几个流派：地产系，以知名房企为代表；创业公司系，以魔方、优客逸家为代表；酒店系，以雅诗阁为代表；中介系，以世联为代表。

过去两年间，地产商拿下了供应量在8万套左右的全自持用地。与过去短平快的销售模式相比，这些全自持用地不得不承受一个漫长的回报周期。

做“轻”生意还是“重”生意？

“地产商做公寓，任重而道远，因为回报率低，回报周期长，融资成本也高，ABS、类REITs产品未来走向并不明朗。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，房企做长租公寓，规模效应是必须的，长租社区至少1000套房源以上，才能产生额外的商业消费氛围。在他看来，长租公寓应“轻”“重”结合，重是指资产并购、整体包租、资产增值、租金价差；轻是指资产托管、品牌加盟、管理收益、运营增效，单纯的运营风险太大。

据了解，较早进入长租公寓的运营公司，通常要从业主处将房屋租赁过来，租期一般为6—8年，由运营公司对房子装修改造，配齐家具家电，以单间或者整租形式出租。有人将其称为“二房东”模式。

不过，这批在长租公寓市场做“轻”生意的早期创业公司，有一部分已相继退出。如深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，纷纷在2017年退出市场。它们的离场，或因经营不善，或是资金链断裂，或被更大的玩家收购。

有行家指出，轻、重资产模式都可能跑通，关键看运营。租赁行业的核心竞争力是运营能力。

尽管租赁市场前景广阔，但盈利模式仍是困扰所有企业的最大问题。“三年内不考虑盈利问题。”旭辉领寓主要负责人认为，对于盈利“要有一定的容忍度”，赚的是未来的钱。但，这种毕竟是少数。

长江证券一份报告指出，中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%，而企业的资金成本大多都在5%以上，这意味着短期来看大多企业都不赚钱，SOHO中国董事长潘石屹还给出了对长租公寓盈利与否这一问题的答案：房地产开发商做长租公寓不亏本，几乎是不可能的。地产市场的现状是，住宅的租售比不足1%，银行贷款利率是5%，显然，“账算不过来”。

业内人士坦言，长租公寓的盈利点就在于：租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。而商业模式的建立就在于组合相关产业要素，形成闭环的优势产业链。

一家地产系长租公寓公司负责人告诉记者，土地价格仍是限制长租盈利模式的重要因素。碧桂园等地产商在探索旧村改造、旧城改造等多种模式。

“微改造”成功模式或可复制

值得注意的是，已有成功案例让市场看到有超出租金差之外的毛利。在广州市金沙洲向南街小区，由世联行投资改造的广州世联金沙里，就是企业通过“长租公寓+商业综合体”的“世联里”模式，从格局、功能及业态进行重新整合适配，让城中村物业经过升级改造后，由旧住宅仓库变成了年轻人的时尚街坊、城中村的“会客厅”，商业整体出租面积率由近五成提升至90%。

在业界看来，其为城市城中村改造升级这一课题研究提供了有价值的答卷。“我们对村集体用地进行微改造，与房企的大拆大建不同，我们是一家轻资产公司，我们不改变城市的肌理，微改造花的成本并不大，但是却给城市带来新的活力。”世联集团董事、集团副总经理袁鸿昌说。

年报显示，这种模式已成其转型抓手。2017年，世联行新业务营收占比从去年的44%提升至53%。目前，公司在长租公寓上的投入已超10亿元。2017年，其旗下长租公寓品牌红璞公寓全国签约间数突破10万间。

记者获悉，目前世联行在广州的商业布局已快速启动，金沙里、永泰里、茶园里、人和里、江夏里，已全面进入筹备期。微改造模式可否继续成功复制，仍需拭目以待。