未来十年间，企业资产配置的最佳机遇在哪？|富力中心

《中国房地产投资回报率调查报告》显示，近两年国内住宅的年投资回报率仅为3％左右，而写字楼市场静态租赁回报率接近住宅市场的2倍，大部分集中在3%-5%；长期租赁回报率大多集中在7%-10%。

上海写字楼大宗交易继续攀升

国际知名房地产投资服务机构戴德梁行发布“2017年终上海市场回顾报告”，显示上海房地产投资市场大宗交易已达120宗，交易总金额连续第二年突破千亿，达1200亿元人民币。上海大宗物业市场价格攀高，未来投资一线城市，依然应将目光聚集在优质核心商务区办公楼的项目上。

戴德梁行报告显示，上海写字楼成交项目主要分为三大类：第一，传统市场中位于核心CBD满租写字楼资产，如陆家嘴CBD,其特点为租客质量高、租金收益稳定、退出流动性强；第二，以虹桥商务区为例的新兴CBD区域高品质物业。第三，陈旧写字楼或酒店，在完成商业资产交易后，整体或部分多被改造为写字楼。

大虹桥，时代新秀的加速度

28年前，一纸规划将陆家嘴打造成为如今覆盖全国乃至整个远东的全球金融重地。在陆家嘴已经开发完毕之后，作为上海第二个全力打造的商务区，虹桥商务区成为上海新兴增长极中的重要一环。

其处在长三角进入上海的“首颈”部位，正连通亚太，成为中国连接世界的桥梁。全世界最大交通枢纽、全世界最大会展中心、国际化商务平台，大虹桥的起点就”高高在上”。就综合交通系统来看，虹桥商务区是目前上海唯一一个集轨、陆、空交通于一体的商务区，虹桥枢纽铁路、民航输送量已占全市 45% ，其中，铁路输送量占全市64% 。目前，虹桥枢纽每天出行人次达110万，最高峰达到138万人次。

虹桥商务区最大的一个助推器便是围绕国家会展中心及其吸附效应所形成的会展服务业，仅2018年上半年，就有国际航空展、国际智能家居展、国际服装博览会等来自数十个行业的50余个大型展会在此召开，展览面积达500平方米。

虹桥商务区入驻企业超过2500家，核心区超过1000家，其中不乏世界 500强和行业领先企业梅塞尔、罗氏、壳牌、阿里巴巴、红星美凯龙等国内外有影响力的企业。

近200家上市公司总部与房企总部的落户所构建的“总部经济”将有助于形成虹桥商务区乃至上海的经济新动能，拥有众多优质企业总部的虹桥商务区自然也有先发优势。

虹桥商务区潜力凸显

随着战略地位的不断上升和建设的加速，虹桥商务区加速迈向成熟。截止目前，虹桥商务区 352 栋楼宇已有 344 栋实现结构封顶，占总量 97.7% ，建筑总面积 550 万平方米，完成竣工备案 330 万平方米，占比60%，交付使用办公物业超过150万平方米。

2017 年上海整体写字楼成交量110万方，虹桥商务区所在的闵行区以约 35 万平方米的成交面积位居上海写字楼成交面积榜首，占整体交易量的32%，超过传统商务区成为写字楼市场的热门板块。

虹桥商务区租金和售价均只有陆家嘴CBD的50%左右，但虹桥商务区写字楼售价的年均涨幅约为16%，差不多是同期陆家嘴CBD的两倍；写字楼租金涨幅方面，虹桥CBD与陆家嘴大致相当。

假如按照近5年虹桥商务区写字楼售价的年均16%的涨幅计算，预计未来三年，虹桥商务区部分独栋办公项目理论价格将超过9万元/平方米。

处于快速发展之中的虹桥商务中心，不仅拥有着巨大的潜力，其现在的性价比却远超陆家嘴，将成为越来越多企业最优的资源配置点。

办公物业炙手可热

从资产增值情况来看，核心区一般比非核心区平均溢价率为增值123.5% ，虹桥商务区虽然规划有 87 平方公里，但最核心区只有 4.7 平方公里，可谓“核心之心”。

核心区（红色区域）仅占虹桥商务区总规划5.4%

目前，虹桥商务核心区内办公物业已接近尾声，一些开盘较早的项目已无房可售，核心区唯一在售项目虹桥富力中心必然受到市场的追捧。

虹桥富力中心效果图

距离虹桥综合交通枢纽约2公里，高铁、航空、地铁出行便捷；由中国地产综合实力十强富力地产倾力打造，67万方旗舰商务综合体，来自国际大师团队P.LP建筑设计事务所领衔设计，从极致现代的外立面到11米挑高大堂，富力还引入了丽思卡尔顿和AC酒店，提供丰富的商务配套。已成功入驻红星美凯龙、诚意药业、德联等十余家上市公司总部，富力中心高品质物业成为入手虹桥的不二之选。