以下是演讲全文：
陈淮:谢谢大家，谢谢主持人，我就讲10分钟，给我的邀请函，我以为让我讲1小时20分，在我之前的讲者都是资深的学者，很又有学问，我也要讲点有学问的。我赞成两位学者提到日本的问题，一位是钟伟教授，一位是樊纲教授，跟房地产有点关系。很多年来，坦率的说，在媒体上，将日本的事情吓唬中国人，也不知道在哪里学的经济学，对日本没有了解的人也人云亦云，说中国的房地产泡沫重蹈日本的覆辙。日本经济相对如何停滞，是不是因为房子盖多了和房价上涨引起的，我多少有点发言权。我曾经研究日本产业政策两整年，日本产业政策的学者我一一当面拜访过。日本的经济停滞并非是80年代末，1989年到1991年，这3年是日本停滞前景气的三年。日本在九十年代的初中期后，经济增速停滞什么原因？
日本在60、70、80年代的技术政策走到头了，不一定是走错了。大家从中可以吸取，究竟哪些是中国的教训和经验。日本从50年代起，开始了赶超发达国家的赶超战略。经过50年代的努力，60年代日本成为了钢铁大国，产业结构第一步实现了重化工业化，70年代成为汽车大国，80年代成为家电大国，日本的技术路线主要是依靠学习引进消化吸收发达国家的技术。日本人嘲笑美国人傻，政府也好，研究机构也好，大财团也好，将大量的金钱投入到基础研究上，三十年不见水漂，日本人将研究差不多的成果拿过来，超越了美国。这三十年日本的产业是成功的，但90年代日本想成为计算机大国，没有成了。别认为不想成为计算机大国，笔记本电脑和液晶显示是日本东芝做的，美国积三十年的厚积薄发，开花结果，到了IT产业，从硬件到软件，操作系统、互联网技术、CPU、中央处理器、存储器都被美国垄断，日本想学，学的永远是过时的技术。世界杯结束了，从甲级队水平降到二级球队，世界前沿的竞争跟你没有关系，这是日本经济支柱最重要的技术支出。原有的技术路线走到头，基础路线不是三天两天可以学得到的。
城市化战略上某种失误，日本的城市化是发达国家中最成功的，有的领导说，从没有穷人区和富人区的划分，这是英国、美国所没有过的。有一个最大的失误，70年代初日本的首相是田中，写了一书《日本列岛改造论》，习近平总书记提出中国老百姓翻二番，田中提倡国民收入倍增计划，他提出了远见性的城市化战略，1968年日本开了奥运会之后，70年代后正式城镇化，人口向城镇发展的时候，他提出一定不要发展大城市，也要发展中城市，之后的政治家急功近利，导致区域上难以改变的情况，日本人叫做过疏化，向日本、东京、大坂等都市圈集中，导致这两个城市住房需求急剧暴涨。到今天为止，这个趋势并没有得到扭转。葛优在海南拍的非诚勿扰，其中一个镜头是北海道旅游，其中有一个四姑娘店。
人口集中的向特大城市和超大城市集中。过去一些年，三四线城市房地产价格上涨，销售量集中不是坏事，我们补重要的历史机遇，二三四线城市和中小城市的发展，我们痛失了这样的历史机遇，九十年代中期乡镇企业的崛起，让农民离土不离乡，不允许进城，我们痛失了发展二三线中小城镇的机会。2009年世界金融危机的时候，3000万农民工被迫返乡，直接从珠三角和长三角直接回到山区。
日本经济发展停滞，宏观调控政策上摇摆不定。宏观调控我们顺便说一下，房地产是否是支柱产业，不是宏观政策，只管短期内的总量平衡关系，例如通货膨胀、通缩，财政政策、货币政策，价格高低，CPI都是宏观政策中的专有名词。同样在八十年代末期，日本的企划厅卓有远见的提出了内需扩大，今天叫做扩大内需，也是从日本学的，不要认为是厉害的我的国。日本面临非常严峻的老龄化的问题，日本多年政府财政是非常的差。为什么差，就是因为社保税收入远远入不敷出，因此提出了增收消费税补贴社保税的方案，这一增税，使得本来想扩大内需，增税是对消费需求的抑制政策，日本的经济下来了。原来买东西是按照100日元、1000日元或者是1万日元计算，为什么出现了小数点，就是因为消费税导致的，原来启动的扩大内需遭受了抑制。经济增速跌了下来，又调整出台了特别减税，暂停征收三年，日本经济又恢复了3.6%，这是1996—1997年。这个药吃了两天，吃不起了，进口药太贵了。尽管有效，将药停了，病复发了，经济增速再次停下来了，日本不得不吃印度仿制药，给老人发补贴，给婴儿发食品券，给困难家庭发补贴券，扩大消费，刺激需求，宏观政策摇摆不定，这是九十年代的失误。官员和政治家的急功近利，九十年代日本的首相是宫泽喜，他写了一本书《搭过生活五年计划》，本届政府任内，日本的房价收入比跟美国一致，极大的调高了人们本来按照二、三十年逐年逐步改善的需求，在一个短时间内集中的释放，还有其他的原因。简单的说，我个人看不出来因为房子盖多的因素，这里面有太多我们今天房地产业和中国城市化和城镇化应该吸取的教训，不要重蹈覆辙，但是老拿日本房地产的泡沫吓唬中国的房地产业，显而易见是没有多少根据的，谢谢大家。
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