原标题：专家：未来十年城市更新市场将深度调整
本次论坛关于金融服务如何助推城市更新，图为论坛现场。南都记者 赵炎雄 摄
尽管仍是夏天，深圳却因为雨水的接连冲刷，在8月末有了初秋的阵阵凉意，但这并不能阻挡近两百人赶赴8月29日下午在深圳会展中心举办的这场城市更新论坛的热情。
诚如深圳城市更新开发协会秘书长周旭所言，如今存量不动产更新已经是城市实现继续发展迭代最主要的手段，而存量资产改造过程中涉及的拆迁重建、综合整治、利益统筹等与金融可谓息息相关。
2018中国(深圳)国际房地产业博览会城市更新主题分论坛，为深圳市城市更新开发企业协会与南方都市报联合举办，参与讨论和经验分享的嘉宾包括：建纬律师事务所高级合伙人、深圳华勤城市更新研究院院长贺倩明，前海润禾执行合伙人、首席运营官曹邵鸣，深圳城市更新企业协会创始副会长、合一城市更新集团执行总裁赵磊。
如何让金融更好地服务于城市更新项目和开发商，助推城市二次生长，成为越来越多行业人士渴望得到的答案，也是本场论坛讨论的主题意义所在。
贺倩明
新形势下湾区城市更新的投融资机遇与挑战
实际上，在土地已经十分紧缺的深圳，关于城市更新项目的探索和尝试早已开始，2009年深圳就率先出台了全国第一部城市更新办法，此后又陆续修订完善，最近亦有新的条例稿在草拟当中。
贺倩明开篇便直言，城市更新的推进过程中其实就是政府和市场反复博弈的过程，而这样的博弈，源于六个关键问题。
一是城市更新的土地是公开出让还是协议出让？二是历史用地要如何处理？三是该由政府主导还是市场主导？四是产业和地产如何融合？五是原权利人利益、公共利益与市场主体利益的如何平衡？六是政府是否应该介入搬迁补偿？
过去十年，城市更新的步伐在持续加快，随着上述问题的深入，政府在不同方面的逐渐介入和推进，贺倩明认为，下一个十年城市更新市场将进入深度调整阶段。而走在前头的深圳，存量土地开发市场也将在政府的推动下，由城市更新变为棚改、城市更新和土地整备利益统筹“三驾马车”同时主导和驱动。
不过，在目前不确定性较多的经济大环境下，金融和房地产市场也因此存在很多的不稳定性，但另一方面，这种不稳定性，也会带来很多的机会。近期引起很多负面热议的城中村改造长租公寓，就是其中之一。
贺倩明认为并判断，未来公寓类市场也将如传统地产开发一般，呈现出非常高的集中度，很多小的公寓运营商随政策和市场的调整而消失，而后大公司的市场份额及盈利模式就会逐步显现。
另外，在经济下行的情况下，也将出现很多因企业债务困境或破产产生的不良资产，且其中大部分都会是土地及房产，未来该类资产将会是城市更新需要重点关注的一方面。
然而，因为是资源二次开发，城市更新项目也更容易引发各方面的风险。因此贺倩明强调，在发掘城市更新项目价值的同时，作为开发主体的发展商，也需要有强大的研发和技术团队，利用规划和法律，解决城市更新中的复杂问题。
曹邵鸣
深圳城市更新基金的业务拓展原则及未来发展趋势
尽管城市更新早已开始，但城市更新基金出现的时间却不长，曹邵鸣表示，大概在2015年、2016年的时候，深圳市场上才有真正的市场化基金。而目前，深圳也几乎是国内唯一拥有市场化城市更新基金的城市，其他城市更多是由政府主导发起的。
为什么？答案的关键依然在于“市场化”。
曹邵鸣解释道，深圳的独特来自于三个方面：足够发达的房地产市场、市场化的城市更新政策、包含民间借贷以及基金融资和银行融资在内的多层次的金融体系。“符合这三个条件的城市只有深圳，三个条件必须同时符合才能真正产生城市更新的基金。”
但在肯定深圳城市更新独特条件的同时，曹邵鸣也指出了其中存在的劣势，例如隐形成本高、企业自有资金投入少、项目历史问题较多等，导致基金在运作的时候受到阻碍。
为此，曹邵鸣提出了基金在做市场化城市更新业务最需要注意的四个原则问题，一是资源整合、二是聚焦战略、三是一鱼多吃、四是提供增值服务。
其中，资源整合是曹邵鸣所认为最为核心的一点。“不仅是城市更新基金，整个房地产行业私募基金运作最核心的也是资源整合，这一点在深圳的城市更新中表现得特别明显，资源整合能力越强，优质项目就越多，风险管控的能力就越强。”
“一鱼多吃”则是指城市更新过程中立项前后以及实施每个阶段都可以提供融资服务，充分实现基金的价值。
对于未来发展趋势，曹邵鸣也提到了与前一位嘉宾贺倩明类似的观点，未来城市更新项目的并购情况会越来越多，存量资产的整合和集中度会提高。
同时，由国企主导的城市更新项目也会越来越多，且随着R EIT s市场(房地产信托投资基金)的发展，持有型物业在城市更新中的占比也会增大。未来，城市更新的政策会由粗放向集约性转变，区域内的城市更新政策亦将趋向一体化、市场化。
赵磊
深圳市城市更新项目阶段估值对价值模型探讨与案例分析
在前两位嘉宾的经验分享后，作为城市更新领域有丰富项目管理和操盘经验的专家，第三位演讲嘉宾赵磊带来的则是更为直接的实际项目估值和对价模型操作。
城市更新是存量土地价值重新定义的过程，但在实际开发中，各方对于土地价值的估量往往存在误差，从而影响到项目的实际运作和利润。
赵磊提到，目前城市更新项目的估值按照需求可以分为两类，一是已经变为净地的城市更新项目估值，可通过对比周边其他土地成交价格、预设开发收益及成本等进行估值。
二是仍在阶段中，未完成净地的项目估值。该方面有一个大致的估值公式，就是项目“估值=当前总的有效成本+当前总溢价”，有效成本即在立项时就初步预估个阶段需要投入的资金成本，溢价的计算则需要分阶段，最后汇总，但其间的算法步骤尤为专业和复杂。
所以赵磊直接以位于深圳的几个具体项目为案例，结合特定的计算公式，向与会者详细讲解了其中的秘密。
在此列举一个最为常见的城中村项目，已公示专规草案但尚未公告，相当于专规完成了80%。假如项目的现状建筑面积有13万平方米，其中物业包括私宅、工厂、商业，权利人数量为112个，目前签约率90%。将其进度按大致范围打个折，估算该项目在拆迁和主体确认阶段的进度是63%。
另外，目前项目的花费有效可入账成本为4.3亿元，该项目的净地估值为39亿元，其中包含21亿元的总成本，18亿元的总溢价。若拆迁难度系数定到五级，通过赵磊列出的特定公式来测算，当前溢价的估值就是12.1亿元，再加上可入账成本4.3亿元后，项目的整体估值就是16.4亿元。
换言之，一个占地8万平方米未来可建建筑面积达到30多万平方米的项目，如果完成了90%的签约，且专规已经到了审批阶段，其评估价值就是16亿元。
在演讲的最后，赵磊表示，该估值模型的建立与目前深圳的城市更新市场及政策密不可分，“只有深圳才有这么完整的城市更新政策，有这么完整的可预测性的政策土壤，所以在深圳的城市更新项目才具备做估值的条件。”
南都见习记者 黄冬艳
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