原标题：未见运营商哄抢房源及恶意抬高租金现象 东莞长租公寓市场整体平稳

近期，有关“抢房”和“爆雷”的事件和声音，将长租公寓推到了风口浪尖之上，长租公寓的运营模式也受到了多方的关注。在东莞，长租公寓也是近两三年出现的楼市新丁，在过去两三年的时间，各类长租公寓项目在东莞遍地开花，品牌房企更率先在东莞试水新运营模式。各长租公寓在东莞采用的是怎样的运营操作模式?东莞是否有出现中介抢房源的情况?带着这些问题，记者近日走访了东莞几大长租公寓项目。

调查未发现“变租为贷”现象

长租公寓近几年来如雨后春笋般在东莞出现，世联行、万科、中天、碧桂园等企业纷纷在东莞打造青年长租公寓。今年5月，东莞首个市属国企住房租赁企业打造的青年人才公寓“莞寓”也现身东莞。此外，东莞还有由创业者利用旧宿舍、投资改造而成的长租公寓，如城市主场等。

8月末，记者走访了这些长租公寓项目。万科相关工作人员告诉记者，万科泊寓是由开发商的相应运营团队与租户直接签订租约合同，租金支付是一月一付，没有通过第三方签约。

碧桂园莞深区域长租公寓事业部的相关人士也向记者表示，碧桂园的长租公寓项目由开发商专门的团队运作，租约签订也是由租户与开发商团队直接签约，租金一月一付。城市主场也同样如此，租客与公寓运营团队直接签约，租金一月一付。世联红璞公寓则是通过“世联红璞”APP支付租金，租客也是把租金支付给运营方。记者调查尚没有发现运营商让租客同银行签约，“变租为贷”的现象。

有从业者告诉记者，东莞不少长租公寓项目的运营模式和主体，和其他城市的很多长租公寓项目不同，在东莞的品牌房企运作的长租公寓，多是运营主体对“三旧”项目改造后并运营，运营者本身就是房东，租客只与运营者产生关系，而其他城市的不少长租公寓，是运营商从房东手中先租下房源再进行出租，实际上相当于是二房东的角色，这二者之间有本质区别。

客源稳定租金平稳

正由于东莞主要长租公寓项目运营模式的特点，在部分城市出现的长租公寓运营商抢占房源抬高房租的现象也没有在东莞出现。

据了解，目前东莞的长租公寓项目虽然风生水起，但扩张速度仍属于“温和”范畴。万科泊寓在去年年末已开业三家，今年到目前为止，仅增加虎门一家，一共4家，均处于正常运作。中天悦居HOME+项目目前依然主要是石鼓店。碧桂园已经开业的BIG+碧家国际社区项目主要还是东莞方程创意谷店、东莞展览中心店两店，据开发商介绍，后续新店的开业会稳步进行。而世联红璞公寓目前运营的主要是西平店。

可以看到，虽然越来越多的长租公寓项目出现在东莞，但东莞的各大长租公寓品牌的扩张并不迅猛，对市场整体影响不大。

温和稳定的运作，使各大长租公寓的出租率虽然大多达到80%以上，但租金水平保持稳定，没有出现太大变化。

记者了解到，万科4家泊寓，去年月租金798元起，今年月租金起步价依然是800元左右。城市主场的公寓单位，今年租金比去年略涨100元左右，去年租金区间约为1200-1500元，目前租金约在1300-1500元左右。城市主场国际青年公寓CEO杨树告诉记者，价格略涨，是因为去年的定价相对处于较低位，而且今年小单位少。

今年5月才刚刚启动的BIG+碧家国际社区两家长租公寓项目，因所处区位的不同，租金水平有所不同，分别是744元/月起和1028元/月起，目前租房仍有折扣优惠。

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品牌房企布局长租公寓市场

2017年，长租公寓在东莞还是一个悄然兴起的新生事物，到2018年，长租公寓却已经开始燃起热度。

最早进入长租公寓领域的万科，如今在东莞已经拥有4家泊寓。去年3月1日，位于南城宏远沙苑市场附近的“城市主场”国际青年公寓对外开放，打出了只针对38岁以下年轻人招租的“旗号”。中天地产则打造了悦居HOME+项目，除开业的中天悦居石鼓店外，还在虎门、松山湖、水濂山、南城银丰路等地有所规划部署，总量将达到2000套左右。“红璞公寓”则由世联行入资。

今年，碧桂园集团、东实集团也加入到长租公寓的开发领域。5月5日，BIG+碧家国际社区莞深品牌发布会在东莞市中天碧桂园·方程创意谷举行。当天东莞方程创意谷店、东莞展览中心店两店开业，而据透露，当时碧桂园莞深区域长租公寓管理部已签约8个项目，预计持房量逾2000间。同样在5月，东莞首个市属国企住房租赁企业打造的青年人才公寓“莞寓”样板房也正式开放。未来，东实集团还将通过市属闲置资产盘活改造、城中村统租改造以及市场化闲置厂房、酒店、商业办公楼统租改造等进行拓展探索，会有更多项目推向市场。

值得关注的是，虽然目前各大长租公寓的主要目标客群是青年群体，但未来可能会有新的细分市场产生。据透露，中天悦居的产品线，未来不一定只是针对青年，或将推出针对家庭客户和高端人群的产品。而东实集团旗下的“莞寓”目标客户，主要是刚毕业5年以内、年龄在20岁—40岁之间的单身或情侣。据了解，下一步还将打造以“莞家”为品牌的家庭式长租公寓，解决以家庭居住需求为主的无房群体。

东莞长租公寓项目介绍

“城市主场”国际青年公寓

位于莞太路68号(南城沙苑市场旁)，房间分别布置成粉、紫、蓝、白、黄等五种不同的颜色，艺术酒店式的“文艺范”设计风格，户型以40平方米的单间为主，参考租金1300-1500元/月。

莞寓

“莞寓”位于东城莞温路204号汇众中心，有多个户型，包括粉萌之家、蓝色印记、迷白时光和双子星座等，每个房间还配有密码智能门锁。该项目共有180多套公寓，均为30~40平方米的单间，租金约1300-1500元/月。

万科泊寓769店

泊寓是万科旗下的长租公寓品牌，是为年轻青年打造城市生活的“家”。万科泊寓769店位于万科文化创意产业园内，产品以20-35平方米的单间为主，租金约800元/月起。

碧家国际东莞方程创意谷店

碧家是碧桂园旗下长租公寓品牌，融居住、物业、金融、商娱、健康等多元化内容于一体，东莞方程创意谷店位于天安数码城附近，周边生活配套齐全。产品户型包括18平方米、23平方米和38平方米三种户型，租金折扣价988元/月起。

事件链接

原我爱我家副总裁胡景晖：长租公寓爆仓比P2P暴雷更危险

8月19日，原我爱我家副总裁胡景晖召集媒体沟通会。胡景晖重申，“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”

8月17日，胡景晖曾在电话会议中对媒体表示，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。胡景晖表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。

杭州一长租公寓公司宣布破产

8月20日，已经拥有4000租户的杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产。

有媒体前往杭州调查发现，鼎家的模式是租房金融化。以较高的价格拿下房源，然后让租客去网贷平台贷款，一次贷一年的租金，鼎家收到一年的租金，分季度甚至是分月支付给房东，并利用租金支付的时间差，去开拓更多的房源。

在鼎家爆雷后，房东由于未收到租金，开始直接向租客收租金，否则就要“赶人”。这意味着，租客如果想继续住，除了支付网贷平台贷款，还需要另交一份“租金”。对于房东收租，有租客选择接受，有租客选择搬走，甚至有无力支付的学生租客大半夜被房东赶走。