经理人信心指数微降降杠杆与高周转成房企关键词|孙宏斌|房地产|楼市|经理人|高周转

中房MCI中心研究员李叶

2018年对于房地产来说不是一个很好的年份，金融去杠杆、房地产调控、棚改货币化安置收紧乃至中美贸易战等成为市场最关心的话题。

尤其是近三个月以来，7月6日中美贸易争端开启，7月31日政治局二季度会议，对下半年的工作做出了比较明确的部署，强调“坚定做好去杠杆工作”“坚决遏制房价上涨”，表明了中央下半年金融去杠杆和房地产调控决心。

受此影响，进入传统的“金九银十”季，经理人信心不升反降。中房智库调查结果显示，三季度中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)出现轻微下滑，环比下降0.2%至73.6。

接受中房智库调查的多位职业经理人表示，现在金融市场、货币市场都发生了变化，房地产行业不能再依赖于货币市场，该去寻求自己的生存之道了。

“金九银十”降温

众所周知，“金九银十”历来都是房地产的销售旺季，尤其是在2016年的9月和10月，全国的商品房销售额与销售面积都有大幅度的增长。但自2016年年底房地产调控全面从严以来，2017年9月和10月间的销售增速较之前有所放缓，呈现成色不足的状态。

到2018年的“金九银十”季，受调控政策持续升级、金融去杠杆、棚改货币化安置收紧等因素影响，经理人对于这个季度的预判并不太乐观。第三季度中房MCI指数显示，经理人信心指数总体出现轻微下滑，环比下降0.2%至73.6。

棚改政策变化的影响方面，融创中国董事会主席孙宏斌判断，三四线城市楼市正快速冷却。

关于融资，海亮集团澳洲公司董事总经理刘刚在接受中国房地产报记者采访时表示，大家普遍感觉做地产越来越难了，如果消极地去看，不管是终端消费市场的去化还是金融资本市场的融资都越来越难做，传统房企的囤地策略明显优势减弱了。

“下半年房地产市场不会比现在好。”对于未来房地产市场的趋势，绿地京津事业部总经理助理、技术总监、运营总监许茗劼认为，“现在的政策不会对房地产很好，但从长远的发展来看是好的。”

国锐地产董事及行政总裁刘淑华则认为，无论城镇化也好，还是城市变化也好，房企真的到了一定阶段，到了需要认真考虑如何从建设到服务转变的时刻。

降杠杆成主流

随着“金九银十”的到来，房企中期业绩披露已经全部结束，尽管利润增长情况较好，部分企业甚至出现爆发式增长，但这并没有使职业经理人在对房地产市场未来趋势进行预判时更为大胆。

中房MCI指数显示，第三季度经理人金融政策信心指数环比下降0.4%至5.4；融资能力信心指数环比下降0.8%至6.4。在金融政策和融资能力信心指数微降的情况下，成本控制能力信心指数环比上涨0.8%至7.5。

国家统计局公布2018年1~8月份数据表明，房企销售回款的不断加快，带动到位资金加速增长，但融资渠道仍面临较大压力，贷款下降幅度较大。

在房企中期业绩发布会上，不少企业就提出了加速回款、减缓拿地节奏、降负债降杠杆的要求。

孙宏斌表示，杠杆率、负债率水平会在今年、明年、后年持续地下降。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德也表示，降杠杆是融创这两三年确定的方向。未来几年，融创的杠杆率会持续下降，净资产水平则持续提升。

碧桂园总裁莫斌坦言，下半年的土地投资会更加谨慎。

房企青睐高周转模式

如何降杠杆？参与此次调查的经理人多认为高周转是常见的方式之一。

中国恒大总裁夏海钧就曾介绍，今年坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，核心是大幅降低负债率。

近期频繁曝出的质量危机总让人们诟病于高周转，实际上在今年楼市资金面偏紧的情况下，周转对于房企尤为重要，高周转策略或许成为地价不再上升的重要因素。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，质量问题不是高周转本身的问题。“就好比跑步，不是因为你跑得快，所以你摔跤了，摔不摔跤取决于你是否跑得稳。所有电视机企业都是高周转，手机行业现在也是高周转，手机行业前五名占据市场90%的份额。所以高周转模式本身不存在问题，只是怎么在高周转模式中把各方面打造好。比如人才、员工梯队、运筹管理、流程制度、企业文化等打造好。”

高周转不等于高速度，而是现金流的高周转。他说，“政府的调控政策的初衷是希望市场趋于相对平稳健康，但在这个过程中，限价会导致整个房企的利润空间被大大压缩，甚至有些项目会出现亏损。在房价受到限制的情况下，房价地价差减小，这些差额要覆盖建设安装成本、运营成本、管理成本、人力成本、资金成本等以及税费，剩下的才是房企的利润。也就是说，限价等措施减小房企的利润空间，使得企业通过加快资金周转速度提高利润。”

泰禾集团北京城市公司常务副总经理沙磊接受采访时也表示，去年泰禾就在大力降杠杆上采取了许多方法，其中，在保证品质的基础上进行高周转就是一种，今年降杠杆效果已经显现出来了。

对于现阶段房地产行业遭遇的困难，碧桂园北京区域执行总裁任儒鹏在接受采访时说道：“不仅仅是房地产行业，其他行业也会有类似困难。这个行业发展了四十年，这一两年的阵痛其实不算什么。现阶段我们应该思考的是如何把这个行业做得更好。”

观点：

一个企业跟一个人一样，有生命的不同阶段。我们的管理相对严格，但企业文化相对包容。现在管理上要更加精细化、规范化，是因为企业发展到了这个阶段。管理的目标永远是为了提升效率，节约成本。

——京投发展总裁高一轩

接下来房地产行业将进入精细化管理时代，光是靠教科书式的开发模式已经适应不了现状，如今需要更多的操盘手懂得分析开发流程，控制好节点完成效率，保障执行率的同时保持好项目的完整度。在海外做房地产，要把握市场周期，否则资金成本会很大。澳洲的房地产市场目前处在下行周期，但波峰是一定会回来的。

——海亮集团澳洲公司董事总经理刘刚

职业经理人首先要理解企业战略，根据战略领取或制定自己的团队目标，目标要有挑战性，且不要怀疑目标，然后去认真梳理并找到目标的实现路径。要把目标分解到每个部门、每个员工的工作中。要做好公司第一员工角色，做好员工的后盾，不要机械、僵化、没有温暖的鞭打目标执行者。

——泰禾集团天津公司总经理王臻

其实无论城镇化也好，还是城市变化也好，我觉得房企真的到了一定阶段，到了需要认真考虑如何从建设到服务转变的时刻。房地产行业不能再依赖于货币市场，该去寻求自己的生存之道。

——国锐地产董事及行政总裁刘淑华

这个行业起伏变化，未来的政策是趋紧还是放松，都变得不可预测。作为一个地产人，稳定时有稳定时期的做法，变化期则有变化期的办法，在变化中经历各种打磨，并迅速找到应对的策略，提高自己的适应能力和核心竞争力，也都是一件好事。