北京重心南拓

首先，第一个格局，北京重心南拓。这里有一个分支，就是到底“向南”还是“向东”，大方向上是“向南”，但在具体执行层面，出现了这个分支，“向东”的方向对应的是廊坊的北三县，“向南”的方向对应的是环京的京南板块。

北京为何要“重心南拓”，根本上是由于北京对大城市治理逻辑的转变，这一点源于当年的十八大，十八大之后，基于北京疏解非核心功能及京津冀城市群战略，才有了具体执行中的这个“分支”。

北京“重心南拓”的过程中，对应的东南广大片区，就是绝佳的投资机会。广义上来看，东南片区甚至整个廊坊市域都是一片绝佳的“价值洼地”，因为机遇才刚刚开始，后续的开发与建设将逐渐加码，这也是环京东南片区值得战略性看多的主要由来，也是支撑环京房价长期性看涨的一个重要支撑。这个格局下，其实，你何时投资环京东南片区，都没有差别，都是时机，都正当时。

北三旁落与京南崛起

第二个格局，就是环京东南片区的北三板块旁落与京南板块的异军突起。环京东南片区整体都值得战略性看多，但具体布局上也会出现分化，尤其是雄安新区的横空出世，更使得这种分化愈来愈清晰，北三板块不再一家独大，京南板块正在取而代之。

这个层面的分化，其实还是源于北京的大城市治理及疏解非核心功能，众所周知，通州被定位为北京的“副中心”，将来的东西城或将合并，届时或将实现“都”与“城”的分离，“都”为中央所在地，“城”即为以后的北京城，这个“城”就在通州，所以，北京市一级的四套领导班子要统一搬迁到副中心，可以想象，未来的通州及副中心会成为北京“新的行政中心”，职能定位上更偏向于“行政”。

京南板块刚好相反，北京城南区域的职能定位更侧重于“经济”职能，之前我们有个比喻，说“北三县是贵，京南是富”，其实就是这个道理。北京城南方面，三次“城南加快发展计划”其实就是最好的证明，另外，还有新机场临空经济区及南中轴首都商务新区、丽泽“第二金融街”等，都非常明显。

京南板块的崛起，还与雄安因素有关，雄安的区位远于北三而近于京南，且连接北京新机场，两大环京核心利好源在京南片区有了“重叠”。

所以，这个格局上，北三的旁落是相对的，京南的崛起在这个格局中也是相对的，正是由于北三的旁落才有了京南板块的崛起，在下一轮的环京楼市中，最主要的还是要看环京的京南板块及“环京与环雄的夹层处”。

环京看京南，京南看固安

第三个格局，就是固安在京南板块中的龙头地位。在本轮的“房价暴跌”中，有一个现象值得关注，就是总体上，北三的房价跌幅较大，而京南板块的跌幅就相对要小很多。而且，还有一个非常有意思的现象，北三板块的龙头是燕郊，燕郊的跌幅在北三板块中是跌得最多的，而京南板块的龙头是固安，固安的跌幅在京南板块中最跌的最少的。

这个细节同样也可以说明，北三板块确实在旁落，京南板块确实在崛起，同时，固安也确实是京南板块的龙头，尤其是其坚挺的抗跌性，也为我们提供了参考的价值。

固安在京南中最抗跌，这从近期的舆论面上也可以得出，霸州在3月份最早被爆出8800盘，近期永清也被爆出跌幅超6成，涿州近期则因管控风潮而被爆出加速下跌，唯独固安，目前为止，尚能“独善其身”。熊市看抗跌，固安在这方面的表现尤为突出。

此外，近期华夏引入万科，在环京大肆卖地，也没有出让固安的地块，这个细节也能说明一些问题。环京楼市值得战略性看多，房价长期看涨，下一轮环京牛市，北三板块或将旁落，京南或取而代之，而固安恰是京南板块之龙头。

下一轮环京牛市，环京看京南，京南看固安，固安涨，其他板块传导，华夏在其他板块的楼盘才好联动。如其在固安不具备定价权，则这种联动就很难实现了。所以，固安是块根据地，这将直接关系到下一轮环京牛市，其在环京的定价权。这也是华夏最大的优势所在。