“大环境已经改变，房企想要趁机‘弯道超车’一定不会有好的结果。

中房报记者 高拯坤 天津报道

“大环境已经改变，房企想要趁机‘弯道超车’一定不会有好的结果。”11月15日举办的世界城市经济论坛上，独立经济学家谢国忠在接受中国房地产报记者采访时表示，未来中国房地产的需求可能主要来自于人口的重新分配。他认为，明年可能会有两件事对房地产行业产生较大的冲击，一是首付贷面临的风险，二是房企海外美元债风险。

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针对首付贷，谢国忠认为，中国现在出现的互联网P2P的钱并不是借的，而是通过中介出售首付贷，并且消费贷款当中的一大块被拿去做首付。谢国忠预计，中国目前的首付贷规模加起来恐怕超过了2万亿元，放到银行体系里面又能放大。他对此表示担忧。

关于海外美元债，谢国忠认为开发商在国外贷款借钱，把外资转到国内变成股本金投项目。这种情况下，国内的房子一定要卖得出去才能盘活现金流。谢国忠认为，这两件事情最终是没有办法盖住的。

“为什么中国房地产这十年好像有水涨船高的感觉，这是因为从2008年到现在货币增长了两倍多。”谢国忠说，中国楼市的供应量相对于人口来说非常巨大，包括居住房和土地储备，绝对量严重过剩，但相对量还是有需求的。有些地方城市化的完成有错位，所以未来的房地产需求可能主要会来自于人口的重新分配，未来将进入一个长期调整的过程。另外，互联网也在挤压房地产，长远来看中国房地产的前途并不是“水涨船高”。

对于房企扩张和“弯道超车”，谢国忠说中国房地产市场还有一个特点，就是借了钱摊子铺大了之后，大到不能倒。因为倒下的后果很严重，只能借势等到下一波水涨船高，这是在中国做生意的智慧。但这次不一样了，大环境变了。

下一步，如果政府想要实行宽松的货币政策该怎么办？假如银行放松标准，例如降低首付和房贷利率，新增的贷款人肯定还不起钱，而创造一大批坏账的政治风险是很大的，所以现在政府接受这种方式的可能性不是很大。

对于投资，他指出，接下来最重要的两个问题，一是搞清楚哪里的房地产最值钱，毫无疑问中国的发展越来越集中于大城市。尽管政府的政策鼓励城镇化，但东方人就是喜欢超大城市。所以找到未来发展前景好的地方才会有前途。二是要思考自身能创造的价值是什么。这两个问题都要搞清楚才行。