荣晨 曾铮
从1998年住房制度改革开始，我国商品住宅市场发展已经走过了整整30年的历程。回顾三十年的制度建设和市场调控，既有成功的经验也有失败的教训。2018年7月中央政治局会议强调，“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，给我国房地产体制改革和市场调控提出了新的更高的要求。
完善商品住宅市场调控的总体思路
一是市场调节，政府干预。房地产一级市场即土地市场供给完全垄断，二级市场即商品住宅市场区域性供给寡头垄断，土地市场、住宅市场均具有垄断特征，供求关系不是土地价格、住宅价格的决定力量，难以通过市场供求关系控制地价和房价，因此房地产市场需要政府干预。在政府干预的框架下，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”，增强短期调控政策的明确性和稳定性，形成稳定的市场预期，削弱市场非理性冲击；同时完善相关制度建设，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
二是疏堵结合，精准调控。商品住宅市场调控可效仿“大禹治水”，精“堵”准“疏”，疏堵结合。2017年3月至2018年3月，全国商品住宅市场调控措施升级至限购、限贷、限价、限售的“四限”手段，住宅市场显著降温，房价指数波动下滑。“四限”齐下冰冻市场短期效果明显，但全方位“堵”住市场断水截流不可持续，需要变“堵”为“疏”，精“堵”准“疏”。根据调控历史经验，继续严格实施具有拐点效应的市场化调控手段，“堵”住可以快速激活市场的杠杆力量；同时实施适度叠加拐点效应的政府干预手段，灵活“疏”通干预市场的行政力量，有堵有疏，疏堵结合，熨平市场大幅波动，引导市场渐进恢复正常运行。
三是及时监测，动态应对。商品住宅市场调控的关键问题之一是需要准确掌握市场的实际运行。通过公开透明和准确的数据信息，可以合理引导市场预期，规避市场恐慌性集中释放需求或供给；可以提高政府对市场运行的分析和判断能力，改善政府的调控方式；有利于市场配置与政府干预相结合，避免误判决策失误带来市场的波动和资源的错配，以保障和维系市场稳定和持续发展。商品住宅市场调控应推进建立完善的市场数据和指标体系，补充房屋存量、房屋空置以及房屋拆迁等数据；应形成各部门联动的沟通机制，定期对市场情况对监测和监管效果进行评估，为下一阶段调控政策明确方向。
优化房地产市场调控的具体举措
第一，规范“两市”。历史选择了商品住宅作为我国住房供应体系的主体，应着手规范和完善商品住宅市场的秩序和制度。
一是完善土地市场制度。短期考虑完善土地“招拍挂”制度。科学调节三种出让方式的比例，当住房价格快速上涨时，增加竞争目标多元化的招标方式，减少拍卖方式；同时逐步建立和完善地价动态监测、预警等相关制度。长期考虑实施价格管制。美国实行投机性信贷限制、最高限价、必要时限制交易、强化所得税和加强市场信息透明度等进行地价管制；日本针对土地投机，实行土地交易许可制、申报劝告制和交易监视区制，即政府认为某地区地价上涨过快，都须申报、劝告直至终止契约；韩国和我国台湾地区在申报地价过高时，可对交易方进行劝告和阻止交易。
二是规范住房市场交易行为和秩序。房地产开发企业具有强势定价能力，应定期加强楼盘销售管理，严禁房地产开发企业囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价等行为；规范和完善商品房预售制度，强化销售合同对房地产开发企业
的制约，规避房地产开发企业利用预售期房的信息不对称导致的谋利行为；定期加强房地产中介机构管理，严厉查处房地产中介机构虚假宣传、虚假违法广告、价格欺诈、不按规定明码标价、协助规避限购限贷措施、违规开展金融业务等行为。通过减弱商品住宅市场的垄断力量，营造、公开、公平、真实、透明的销售环境。
第二，坚持“两限”。坚持限贷和限售，适度实施限购，适时取消限价。
一是坚持限贷。继续严格实施和完善差别化住房信贷政策，实施固定的首付比例叠加平滑下行的贷款利率，有效降低首次和改善需求的购房成本；实施固定的首付比例叠加平滑上行的贷款利率，显著增加投机炒房的购房成本。同时，重点监管住户贷款中短期消费贷款和短期经营贷款的流向，严格管控各类资金违规进入住房市场。
二是坚持限售。在坚持限贷的前提下，继续实施并完善差别化限售措施，对出售唯一住房的改善需求，不实施限售；对出售二套及以上住房的需求，严格实施限售。
三是适度实施限购。一线城市和热点二线城市继续坚持限购；三四线城市适度调整限购，以房价涨幅为依据，设立动态应对机制，对房价上涨过快的城市及时收紧限贷。
四是适时取消限价。限价容易导致市场机制难以充分发挥，扭曲价格信号，限价不宜长期实施。
第三，实施“两调”。
一是调节土地供应。各地应根据商品住宅库存消化周期调整住宅用地供应节奏，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的应停止供地；36~18个月的要减少供地；12~6个月的要增加供地；6个月以下的要加快供地节奏。
二是调节货币供给。保持货币环境中性微紧，同时严密监测和严格管控房贷利率持续过快上浮。根据我国历史调控经验，货币宽松可以显著抵消商品住宅市场调控成效，因此应保持货币环境中性微紧。根据国际经验，美联储和日本银行曾在短期内利率上调幅度过大，引发房价断崖式下跌；我国房贷利率与房价指数也存在显著负向关系。基于外部美联储加息预期和内部金融监管趋严，房贷利率继续攀升的可能性较大。为防范未来房价下跌幅度过大，应严密监测利率上调频率和幅度，严格管控房贷利率持续过快上浮。
（作者单位：中国宏观经济研究院市场与价格研究所）
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