历史周期测算：一二线楼市销售高峰在今年8-10月|二线|房地产|拉动力

核心观点：

一，本轮房地产周期特殊性在于各线城市分化。主要表现为一二线城市和其他城市（除一二线）分化。其他城市房地产销售厚尾导致整体房地产销售厚尾现象严重。与此同时，房屋新开工脱离销售下行趋势，逆势上行。

二，房地产销售方面，一二线和其他城市的分界点出现在2016年4月。2016年4月，其他城市拉动力开始大幅赶超一二线城市，之后二者开始分化，其他城市拉动力保持高位。2017年5月之后，一二线拉动力转负，全国房地产销售主要由其他城市拉动。

本轮房地产周期一二线城市销售走势并未打破房地产历史发展规律。其他城市则受到政策影响走出了不同于历史的发展趋势。未来房地产依然呈现分化走势，对于房地产的预测关键在于各分线城市销售预测。未来一二线城市房地产销售有上升动力，其他城市将呈现下行趋势。

一二线城市销售增速2016年4月达到高点44%，2018年4月降至低点-5%，时长24个月左右，符合历史规律。假设一二线城市房地产销售增速在低点后的16个月-18个月达到新高点，则一二线城市房地产销售增速新高点则为2019年8月-10月。

其他城市房地产销售增速于2016年4月达到高点之后，由于棚改政策推动，2017年4月重回峰值。根据房地产下行规律，2019年或仍处于下行期，相对中性的预测则为在2019年四季度出现低点。

三，房地产投资方面，一二线和其他城市投资分化出现在2017年3月，12月差距进一步拉大。2017年3月一二线和其他城市房地产投资对整体房地产投资的拉动力分别为3.8个百分点和5.3个百分点，2018年12月这两个数据变为2.4个百分点和7.1个百分点。

本轮房地产周期一二线城市投资依然符合历史发展规律，其他城市则不然。未来一二线城市房地产投资增速下行后有上升动力，其他城市房地产投资为下行趋势。

一二线城市房地产投资增速2017年4月达到高点8.8%，而销售增速高点为2016年4月，假设一二线城市房地产投资高点到下一个低点的时长与销售高点低点的时长相近，则一二线城市房地产投资增速新低点则为2019年6月-8月，也即全年呈现V型走势。

其他城市房地产投资增速于2018年3月达到高点之后，2019年或仍处于下行期。

四，一二线城市按照历史规律发展，其他城市按其现在发展规律外推，分别预测一二线和其他城市的房地产销售和投资。

根据2019年一二线城市和其他城市房地产预测数据，2019年整体房地产销售面积增速在-2.75%到-1%左右。2019年整体房地产整体投资增速为2.68%-6.30%左右。

风险提示：其他城市（除一二线）下行超预期

正文：

当下研究房地产的关键在于结构性而非整体性，结构预测准确整体预测才能准确。2015年之前，房地产的波动规律为一二线及其他（除一二线）城市同时崛起同时落下。2015年之后这一规律被打破，一二线城市和其他城市（除一二线）房地产销售、投资等出现分化。未来房地产市场仍会呈分化趋势，因此，分析房地产未来趋势的关键在于预测各线城市趋势。本文则在原来报告基础上（ 2015-2018年中国房地产周期的回顾与展望），做房地产各线和整体销售和投资预测。

一.?本轮房地产周期的特殊性

2015-2018年房地产周期特殊性在于各线城市分化。各线城市分化导致两个现象：一是其他城市（除一二线）房地产销售厚尾，导致整体房地产销售厚尾现象严重。二是房屋新开工脱离销售下行趋势，逆势上行。

1、本轮房地产周期厚尾现象

本轮房地产厚尾现象严重，2008年和2012年开启的房地产周期厚尾时长分别为27个月和24个月，厚尾低点销售增速分别为-14%和-16%。而本轮房地产周期厚尾时长已达34个月，销售增速刚刚转负。而按照历史规律，本轮房地产周期房地产销售应该于2018年底见底。房地产销售作为房地产周期和经济周期的前瞻性指标，销售厚尾现象必然打破整个经济周期既有的运行规律。

2、本轮房地产周期新开工和销售的分化

按照历史规律，房屋新开工滞后于房地产销售，滞后时长为6个月左右。本轮房地产周期中房地产销售增速于2016年4月见顶，到2018年末增速回落至1.3%，2019年增速转负。新开工增速也于2016年4月达到阶段性高点，之后逐步回落，但是2018年初再次开启上行趋势，在房地产销售下行近2年后再次出现上行趋势，到2018年末增速依然高达17.2%。

二.?本轮房地产周期特殊性的原因在于各线分化

本轮房地产周期其他城市（除一二线）房地产销售出现明显厚尾现象。在本轮房地产周期之前，一二三线及其他城市房地产销售都是齐头并进，当周期起来的时候各线城市同步涨，周期下行的时候同步下行。但是2015-2018年房地产周期则为一线城市先起先落，其他城市随其后。一线和二线城市基本按照房地产历史规律发展，2017年房地产销售增速逐步转为负数。但是三线和除去一二三线之外的城市销售明显厚尾，且除去一二三线之外的其他城市销售出现了罕见的“双峰”现象。可见，本轮房地产销售的分化在于一二线城市和三四线及以下（也即除一二线之外的其他城市，下文简称其他城市）。

按照一二线和其他城市划分，一二线和其他城市的分界点出现在2016年4月。2016年4月，其他城市拉动力开始大幅赶超一二线城市，全国房地产销售增速为36.5%，一二线和其他城市对房地产销售的拉动力分别为15.06和21.42个百分点，之后二者开始分化，一二线拉动力下降而其他城市拉动力保持高位。2017年5月，房地产销售增速14.3%，一二线拉动力转为负值-0.45个百分点，其他城市拉动14.77个百分点。之后一二线城市均保持负向拉动，其他城市正向拉动。也就是说，2017年5月之后，全国房地产销售主要是由其他城市拉动。

政策刺激是其他城市厚尾现象的主要原因。2008年至今，我国进行两次房地产刺激，第一次为2008年次贷危机后，第二次为2015-2016年去库存和棚改货币化。去库存和棚改货币化主要在其他城市，因此其他城市房地产销售出现明显厚尾现象。

未来房地产依然呈现分化走势，对于房地产的预测关键在于各分线城市销售预测。我们按照一二线和其他城市这个分类方式进行分析和预测，主要分析房地产各分线和总体销售以及投资情况。按照房地产销售-拿地-新开工-投资/施工-竣工的传导链条来看，房地产销售厚尾现象必然带来房地产投资的厚尾现象，也即拐点延后。考虑到房地产周期和经济周期的同步性，房地产厚尾现象必然也会拉长经济周期。

三.?2019年房地产各线城市预测

综合来看，一二线城市房地产并未脱离历史规律，其他城市则因为政策驱动厚尾现象严重。因为其他城市在销售和投资中的占比较大，因此整体房地产销售和投资被其他城市带动，呈现明显厚尾现象。我们测算两者的走势，按照历史规律推算一二线城市未来趋势，按照其他城市特殊规律推算其他城市未来趋势。

1、一二线城市和其他城市销售走势预测

2015-2018年房地产周期一二线城市销售占比降5%，而其他城市销售占比增5%，主因其他城市销售拉动。2013年-2016年4月，一二线和其他城市房地产销售占比相对稳定，分别保持在35%和65%左右。2016年4月-2018年末，一二线城市房地产销售占总体销售比例由35%左右逐步降至30%左右，其他城市占比则由65%左右升至70%左右。两者分化主因其他城市销售后期发力，一二线城市并未打破房地产历史发展规律。

一二线和其他城市销售的分化始于2016年4月，其他城市大幅跑赢一二线城市。2017年5月一二线城市拉动转负，符合历史规律，之后至2018年末房地产销售由其他城市拉动。2017年，房地产销售增速7.7%，一二线城市房地产销售占销售总量29.5%，拉动整体销售增速-1.4个百分点，而其他城市拉动9.1个百分点。2018年，房地产销售增速1.3%，一二线城市房地产销售占比29%，拉动整体销售增速-0.15个百分点，而其他城市拉动1.48个百分点。

未来一二线城市有上升动力，其他城市或为下行趋势。

其他城市房地产销售增速于2016年4月达到高点之后，由于政策推动，2017年4月出现又一个高点，按照房地产下行规律，2019年或仍处于下行期，相对中性的预测则为在2019年四季度出现低点。

2、一二线城市和其他城市投资走势预测

本轮房地产周期中，一二线和其他城市投资分化出现在2017年3月，12月差距进一步拉大。2017年3月，一二线和其他城市房地产投资占比分别为48%和52%，2018年末这两个数据则变为44%和56%左右。两者分化主因其他城市投资后期发力，一二线城市并未打破房地产历史发展规律。2017年3月一二线和其他城市房地产投资对整体房地产投资的拉动力分别为3.8个百分点和5.3个百分点，2018年12月这两个数据变为2.4个百分点和7.1个百分点。

2013年-2018年，一二线和其他城市房地产投资占比相对稳定，但拉动力2017年出现分化。2013-2018年，一二线投资占比在44%-46%左右，2017年之前其拉动整体房地产投资一半左右，但是2018年只拉动房地产整体投资增速的25%。

未来一二线城市房地产投资增速下行后有上升动力，其他城市房地产投资为下行趋势。

一二线城市房地产投资增速2017年4月达到高点8.8%，而销售增速高点为2016年4月，2018年4月销售增速降至低点-5%，假设一二线城市房地产投资高点到下一个低点的时长与销售高点低点的时长相近，则一二线城市房地产销投资增速新低点则为2019年6月-8月，也即全年呈现V型走势。

其他城市房地产投资增速于2018年3月达到高点之后，2019年或仍处于下行期。

四.?2019年房地产销售和投资预测

1、2019年房地产销售预测

一二线城市按照历史规律发展，2019年将是上行期。一二线城市销售增速2018年4月降至低点-5%，一二线城市房地产销售增速新高点或为2019年8月-10月。按照历史表现，这与2015年和2016年走势相近，假设一二线城市2019年房地产销售增速为2015年和2016年均值15%。

其他城市房地产销售增速下行，假设2019年其他城市房地产销售增速与2014年相近-7.5%到-10%左右。

根据2019年一二线城市和其他城市房地产销售预测数据，2019年整体房地产销售面积增速在-2.75%到-1%左右。整体或呈现先上行后下行的走势。