过去30年来，中国楼市的发展见证了中国经济腾飞。日前，第一太平戴维斯发布中国住宅市场报告，从住宅销售、租赁两大市场着手，结合开发商融资信贷，深入解读中国住宅市场，聚焦行业热点，洞悉前沿趋势。
第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管James Macdonald（简可）表示：“回溯中国楼市的整体演进，可形容为‘在多轮调控中企稳’。市场在经历多次政策调整后逐步构建了房地产调控的长效机制。而最新一轮房地产调控始于2017年下半年，旨在应对上半年由于投机性投资和开发上融资成本较低等综合因素造成的住宅价格强劲增长。”
住宅销售市场：
2018年全年，中国住宅销售总额增长至人民币12.6万亿元，同比增长14.7％；全年销售面积共计约148万平方米，平均价格为人民币每平方米8,500元。
中国商品住宅销售面积
(国家统计局，第一太平戴维斯研究部)
中国商品住宅销售总额及单价
(国家统计局，第一太平戴维斯研究部)
中国城市住宅市场存量的总体估值约人民币263万亿元（折合约39万亿美元），相当于目前GDP的三倍。瑞士信贷在其2018年全球财富报告中估计，中国房产价值占到家庭总财富的约62％，而在美国，这一比例仅为28％。
第一太平戴维斯杭州公司总经理陈昆葳表示：“2017至2018年，杭州住宅价格开始加速增长，杭城现阶段的性价比及上行潜力对购房投资极具吸引力。作为中国住宅价格最高的二线城市之一，杭州相对高昂的价格看似增长空间有限，然而作为阿里巴巴、海康威视等总部所在地，杭州政府有志于将杭州塑造成中国标杆性的数字化城市。若计划最终落实，杭州或许将与旧金山湾区的帕罗奥多一般，成为高技术产业云集的科技之城。”
开发商与融资：
开发融资及抵押融资等融资形式在房地产市场中都扮演着至关重要的角色。在过去三十年中，中国的房地产市场不断发展壮大，使其成为全球收益最为丰厚的投资方式之一。作为支柱产业，房地产价值的增长对提升经济价值链并鼓励国内消费尤为重要。
- 另类融资：开发商开始关注多元化融资渠道，包括股权、债券及影子银行等。
- 财务降杠杆：过去两年，中国加强监管机制意图防范金融市场的系统性风险，重点审查杠杆率高企的企业。
- 企业并购加剧：资金充裕的大型房企从资金面相对紧张的小房企手中收购土地，或直接收购对方。
住宅租赁市场：
中国住宅租赁发展起步较晚，整体发展较为滞后。目前市面上的产品大多集中在高端服务式公寓、小业主租赁公寓以及政府提供的人才公寓等模式。
近年来，政府开始加码住宅租赁用地拍卖以显示其对租赁市场的支持。对于开发商而言，较低的租赁用地成本能够大幅降低整体成本，提升住宅租赁项目回报率。
目前长租公寓的主要模式有房企长租公寓、集中式公寓以及分散式公寓。
特辑：服务式公寓
一线城市仍是主战场。作为国内外公司的总部地址，衍生出外派人员对优质物业的中短期安居需求，是目前最成熟的服务式公寓市场。
图: 服务式公寓关键指标，Q1 / 2019
(第一太平戴维斯研究部)
近年来国内公司发展速度超过国际同行，金融业的中国员工数量激增，使服务式公寓比以往更加注重中国本土客户需求。
中国的住宅租赁市场正经历十多年来最大的变化——市场上可供选择的品类越来越多元；高端板块的国内租户比重不断上升。无论租户还是业主，都很有必要了解不断变化的趋势。随着竞争的不断加剧，服务式公寓运营商必须确保明确的品牌、市场定位，以及优质服务的连续性。传统运营商开始尝试产品多元化策略，针对千禧一代以及共享理念适时推出年轻化品牌。
第一太平戴维斯行政单位：
从2008年至2018年，第一太平戴维斯行政单位（SEU）追踪的十城物业平均价值增长了几乎两倍，深圳、北京和上海住宅价格在追踪的十座城市中属于增长最快的第一梯队。完善的市场监管机制、广泛的需求基础、充满活力的经济实力及商业表现都在不断推升这三座城市的住宅价格增长。
杭州在SEU资本值排名中排行第五，仅次于北上广深四大一线城市。
图: SEU资本值排名
(第一太平戴维斯研究部)
未来展望
经过大半年的“寒冬”，国内一、二线城市的住宅销售市场在2019年初有了回暖的迹象；政府将继续实行因城施策，紧中有松的调控节奏；资金受限的开发商在被动承受限制的同时，多元化的融资渠道受到青睐；长租公寓市场也走向规范化；高端公寓的服务也走向更高品质的标准。
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