写字楼退租潮是否意味着深圳的写字楼市场走入低迷？深圳写字楼是否供过于求？还有多少供应量……随着各大机构数据的发布，关于深圳写字楼市场的猜测不绝于耳，各种唱空看好的观点陆续有来。深圳写字楼市场到底怎么样？对此，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿接受网易房产采访，分享了他的解读与预测。
大宗交易——近两年是机构建仓的绝佳时机
近年来，深圳的大宗交易频繁出现，今年度的华侨城大厦整售和领展收购中心城的动态更是引起诸多讨论。而吴睿表示，目前正是机构建仓的绝佳时机。“其实今年来深圳看楼的，比任何一年都活跃。”
“过去三到五年，由于金融环境较为宽松，再加上经济的爆发性增长，活跃在大宗交易市场上的多为内资，外资则比较沉寂。”吴睿解释道，由于内资和外资在投资逻辑性上的侧重点不同，两者对于入市的时机也有不同的判断。从投资结果来看，内资更偏向于短线收益，即炒资产价格，而外资更倾向于收益率和回报率。
两种截然不同的投资逻辑造成了近几年内资在市场大力扫货、外资沉寂的现象，而随着近两年国家加强对金融市场的管控后，市场回归理性，早年囤货的内资也开始抛售资产，价格回落交易议价空间扩大、可选物业范围也随着扩大等种种原因形成了目前对于机构建仓来说的绝佳窗口期。吴睿预测，这个窗口期持续时间不会很长，大约在1-2年内，之后市场将会保持向上发展趋势。
“可以看到北京上海过去这一年多，外资买入非常厉害。以前市场上很难想象有200亿以上的单个项目成交在上海也有了。所以从长期来看，从全球的角度来看，中国一定是一个重要的资产配置的机会。因为从十年期周期来看，比中国增长更有确定性的经济体根本找不到。”
供需两面看写字楼——供应端先扬后抑，需求端加速激活
大宗交易频现，写字楼却屡传退租潮、空置率上涨等消息，对于深圳写字楼市场目前的低迷引起了多数人对市场后续发展的悲观猜测，吴睿认为，写字楼供应是现在深圳比较备受诟病的问题，大部分人觉得深圳供应量太大，对去化没有信心，但实际发展不能光看数字。
以楼宇总建筑面积初算，2019年至2023年，深圳全市预计将有430万平方米新增供应。但是通过进一步分拆供应，除去土地出让合同限定自用及预计土地竞得方总部迁入使用的面积，从新增与实际有效供应的数据对比显示，由于深圳以发展总部经济为主，存在一定程度的总部自用面积，因此预计实际有效进入市场的办公可租赁面积为新增供应总量的七五折左右。实际有效的进入市场的新增办公供应面积约为330万平方米左右。“放在未来五年来看，就是每年大概60万平方米左右，这个供应量与深圳过去几年相比其实不算超大的，这是一个先扬后抑的过程。”
而从深圳写字楼市场未来五年来看，整个深圳甲级写字楼的供应可能会减少得比较快。南山前海、后海和深圳湾超级总部基地为深圳主要的甲级写字楼供应区域，其中2021年为前海的供应高峰期。之后深圳核心商务区的写字楼供应规模将逐渐减少，尤其是福田CBD的新增供应将变得稀缺。
从需求端来看，第三产业增长一直是甲级写字楼需求预测的重要指标，将第三产业和GDP的占比做城市横向对比，可以看到深圳的第三产业仍有很大的成长空间，这对深圳甲级写字楼而言为利好的预期因素。根据普华永道最新报告《2018中国城市营商环境质量报告》，深圳2018年第三产业占比58.80%，北京占比80.98%，上海占比69.90%，广州占比71.75%，说明深圳的第三产业还有很大的发展空间，产业发展需要办公场所，所以第三产业的增长同时也会推动对写字楼的需求。
企业发展看写字楼——本地企业需求几何型增长 外地企业需求旺盛
吴睿表示，第三产业的发展是未来维持深圳写字楼需求量的一个基础，“我觉得我们还可以从另外几个方面来看深圳的企业。”吴睿分析道，从内部看，本地企业内生动力非常强劲，内生动力就是说企业成长的速度相应延伸到对写字楼的租赁需求，这种需求是几何性增长的。以大疆为例，常年占领无人机市场绝对优势份额的科技企业，其发展正是本土产业带动甲级写字楼需求的典型缩影。从2006年城中村里小阁楼的作坊，到今天进驻后海中心区租下超半栋写字楼，再到斥资16亿建留仙洞企业总部大楼，大疆在持续的扩张中对空间的需求愈发明显。
除了本土企业，吴睿认为，得益于粤港澳大湾区规划以及深圳近年来的发展，越来越多的外地龙头企业进驻深圳设总部。?“因为深圳离香港比较近，而且深圳的营商环境是特别好的，因为深圳构建的是服务型政府。”2017年，恒大总部连同其最核心的地产和金融业务板块搬迁至深圳，并一举租下后海中心区卓越后海中心近20层的办公面积以及阿里中心，获得楼宇的标识权。同年12月，恒大又重金拍下深圳湾超级总部基地的地块，计划建成后作为总部办公使用。吴瑞认为，恒大此举表明了对深圳未来发展的看好，也是深圳优质营商环境带来的结果。
类似恒大的外地企业入驻案例不在少数，前有字节跳动科技（今日头条）大面积租下来福士广场和天健创智中心，后有OPPO，VIVO分别拿下中国华润大厦和壹方中心多个楼层。外地企业的行动无疑也为深圳写字楼市场增添了大量信心。
预测：深圳写字楼短期需求震荡 未来或成市场新热点
尽管近期深圳写字楼市场负面缠身，但吴睿认为对于深圳写字楼的后续发展不能局限于短期数据。
吴睿表示，自2019年大湾区规划公布以来，机构投资者加大对湾区门户城市的关注力度，而占据创新高地的深圳更是具有重要的战略意义。同时，保险资金在深圳房地产领域的投资仍存有大量空间。他认为，一直以来，深圳写字楼市场与北京、上海市场有很大不同，深圳写字楼价值的成长性以及湾区门户城市的战略地位已经成为外资和险资重点考虑的因素。
深圳写字楼先扬后抑的供应节奏，以及当前短期需求震荡，使市场上已经凸显出不少优质的投资机会，一些过去市场中“永远的非卖品”也开始接受咨询。吴睿表示，这次短暂的盘整将为机构提供了难得的深圳资产配置地窗口期。在适合的时间布局以分享大湾区及深圳未来发展红利，成为目前越来越多机构关注深圳写字楼市场的主要原因，深圳写字楼市场正在成为新热点。
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