日前，佛山市顺德区人民政府正式印发《顺德区深入推进城市更新(“三旧”改造)工作实施细则》(以下简称《细则》)。

南都记者留意到，在3月底到4月上旬公开征求意见后，市场反馈意见中多数对引入市场改造主体、以及市场改造主体的具体实施细则十分关注，同时对包括联动改造、工改住等方面提出进一步建议。

本次正式发布的《细则》在对城市更新项目除了对城市更新范围、流程、政策规定与监管等方面明确实施细则之外，还特别对旧村居和旧城镇引入市场主体改造发布了操作指引。

细则突出“政府引导，市场运作”

鼓励连片改造保障公益用地

《细则》指出，为构建科学合理的城市更新(“三旧”改造，以下简称“城市更新”)政策体系，推动顺德区建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区工作，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、连片改造、产业保护、利益共享、公平公开”的基本原则，结合实际制定本实施细则。

从本次《细则》在征求意见稿的完善和提升方面可以看到，三旧改造工作进一步在“政府引导、市场运作”的原则下，对引入市场改造主体、联动改造等企业关注细则进一步优化，同时制定了操作指引。

同时，《细则》还特别提出注重连片改造，以及保障公益性用地。根据规定，城市更新单元的划定应符合市27号文的一般要求，且原则上不小于10公顷。除改工项目主导的情形外，城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性项目用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米，包括区域交通设施用地、区域公用设施用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地以及部分公共管理与公共服务用地、幼托用地等等。

多企业关注联动改造

须位于20个现代化产业集聚区内

在征求意见稿中，多个意见反馈聚焦在联动改造的操作流程。有意见认为，本实施细则未对“旧厂房改造”“联动改造”操作流程进行规定，建议增加此类操作流程。对此政府反馈为“采纳”。

据南都记者采访了解到，在以政府引导，调动市场力量参与城市更新工作中，多数企业最关注的是联动改造。也就是指改造后涉及住宅功能且以协议出让方式供地的旧厂房改造项目或独立宗地(非共有产权)旧城镇改造项目的土地原权属人，需按规定完成一定规模的城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦项目或自行改造的拆除重建类工业提升改造项目。

本次发布的《细则》中对于联动改造进行了详细的操作指引。并提出要求，联动自行改造拆除重建类工业提升改造项目的，改工连同改住项目须位于顺德区已经划定的20个现代化产业集聚区内，改造启动规模原则上不低于500亩，其中改工项目须相连成片，改造后容积率不得低于2?.5，住宅项目改造后容积率原则上不高于2?.5。

旧村居引入市场主体改造必须通过区公共资源交易平台公开选取

在征求意见稿中，有意见反馈，“改造流程”应进一步对“权利人引入市场改造主体”环节(时间节点)进行说明，即在哪个环节可由权利人引入市场改造主体，以及希望明确旧城镇改造中“权利人引入市场改造主体”操作流程，即采取何种方式(或何种路径)可确认市场改造主体的合法身份(或合法资格)。

南都记者留意到，在本次正式发布的《细则》中，特别对旧村居和旧城镇引入市场主体改造发布了操作指引。

以旧村居为例，根据规定，旧村居改造项目可以选择由政府组织实施后公开出让给市场改造主体，或者选择由村居集体全资公司自行改造，也可以选择由公开招标合作方推进改造，后两种改造模式允许采取协议出让供地方式。但旧村居改造项目引入市场主体改造必须通过区公共资源交易平台公开选取。

《细则》针对旧村居引入市场主体改造基本流程、城市更新单元划定、改造意愿表决以及公开选取市场改造主体等等流程进行明确。同时，对旧村居建筑面积认定与补偿和签订项目实施监管等进行规范。此外，还对市场改造主体退出机制和政府的补位作用进行强化。

采写：南都记者路漫漫