1413亿！限房价、竞地价！
2019上半年的杭州土地市场，在政府出台的“限房价、竞地价”新政中落下帷幕。这并非今年第一个出台的土地政策，“土拍溢价率从50%调整为30%封顶”、“鼓励企业开展住房租赁业务，允许商业用房改建用于租赁”、“自然资源部发出通知：制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标，杭州需增加住宅用地供应”……
然而就在上半年如此频繁出台的土地政策面前，据统计，杭州市（含建德、桐庐、淳安）共成交地块181宗，土地出让金突破千亿达到1413亿元，排全国第一。
现在，就让我们一起来看看，上半年土地市场是如何一路“飘红”。
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其实，受到去年下半年市场转凉的影响，开年的土拍情况不理想，1-2月，在媒体的土拍相关新闻上，“跌”“底价”“低溢价”等字眼占尽“风头”，除了一句“凉凉”，网友们似乎没有更多的力气去形容杭州楼市。即使是新年第一拍，也没有激起太大的浪花。
1月21日，江干区长睦板块最后一宗可出让的宅地成交楼面价13385元/㎡，甚至比之前下跌了近千元。
时间来到3月份，杭州土拍上空“多云转晴”，虽然期间开发商拿地仍旧谨慎，但是竞拍的轮数逐渐多了起来，“创新高”“竞自持”等词汇重新回到人们的视野；
4月开始，土拍仿佛提前来到夏季，杭州楼市“气温”上升，“火热”“火爆”“封顶”等形容词、名词无疑是主角，期间望江单元地块拍出杭州第二贵宅地，青山湖地块未拍就已经达到竞自持阶段，主城4宅全部溢价封顶+自持，新街创新高……
也是从该月开始，杭州国土局土地新政开始实施，将土地市场最高溢价率由之前的50%调整至30%。
最终，杭州市（含建德、桐庐、淳安）共成交地块181宗，土地出让金突破千亿达到1413亿元，排全国第一。
其中，杭州十区共成交147宗地块，其中商业+其他用地72宗，涉宅用地75宗，总金额1393亿元，历史同期仅次于2018年。出让地块数量最多的是临安区，地块出让数量高达33宗，仅6月临安出让的地块就有11宗。
紧随其后的是：余杭区32宗、萧山区22宗。
从出让金额上来看，杭州全市上半年揽金最多的为萧山区，突破300亿大关，共揽金303.4亿元。
排在第二、第三名的江干区、余杭区均越过了200亿的关卡，依次为263.6亿元、223亿元。
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除了总金额继续领先全国，上半年土地市场仍有不少看点。
其中，总价“最贵”的一块地是位于下城文晖单元的城市之星综合体地块，这宗地由5块地组成，是规划的城市之星综合体项目用地，占地面积共98053㎡，可建筑面积达229613㎡，地块包括了住宅、商业、城市轨道交通、社会停车场用地等多个用途。5月17日，这宗地块正式开拍，当时竞拍较为激烈，整场竞拍持续三个多小时，最终在第126轮由嘉里以总价681414万元拿下，成交楼面价29677元/㎡，溢价封顶，自持比8%。
而单价最高的宅地的桂冠，则由滨江集团望江新城宅地宅地摘得。
2019年4月16日，经过55轮竞价，杭州滨泰投资管理有限公司（滨江集团）以总价520317万元竞的杭政储出[2019]12号望江单元SC0402-R21-08地块，成交楼面价45325元/㎡，溢价率29.98%。竞配自持面积比例22%。
地块成交楼面价45325元/㎡（竞配自持面积比例22%）。比绿城凤起潮鸣项目成交楼面价（45368元/㎡）仅低了43元/㎡，在杭州历年涉宅用地成交楼面价排第二位。
若自持部分面积按照零价值计算，地块实际楼面价高达58109元/㎡。比账面成交价格高出12784元/㎡，无疑，这是杭州历史上的最高价，比排名第一的风起潮鸣（住宅部分实际楼面价为53374元/㎡）高出了4735元/㎡（上涨8.87%）。?
滨江集团也由此成为土地市场表现最抢眼的本土房企，上半年共竞得4宗涉宅地块、2宗商地，总共6宗地块，拿地金额90.7亿元，拿地建筑面积48.4万方，是双料冠军。绿城则以85.2亿元的拿地金额紧随其后，嘉里位列第三，拿价金额超68亿元。
此外，上半年有6家房企通过公开市场拿地（住宅地）首入杭州，分别是东亚新华、荣盛、时代中国、甘肃建总、美的和新鸥鹏。这些地块分布在主城区的城东新城，余杭区的闲林和东湖，临安区的青山湖科技城、滨湖新区以及昌化镇。
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从7月开始，杭州出让的宅地将全面执行“限房价、竞地价”的土拍新政，下半年的土拍又会交出一份怎样的成绩呢？
根据统计，杭州市2019年7月份共有22宗土地挂牌出让（含临安、富阳），其中主城区包含17宗地块，富阳1宗地块。
其中，首批执行“新政”的土地共有9宗，总建筑面积超过120万方，总起价约227亿元，预计将于7月29日、30日出让。
不难发现，按照新政判断未来一段时期房价是涨还是跌，几乎没有了任何技术含量。对照地块的限价，与当前在售楼盘的价格一一对比，结论一目了然。根据首批执行“6·29土拍新政”的9宗地块情况来看，其限定的房价，大多与目前周边新房售价持平。
土拍似乎一下子失去了期待，不过仍然有一些地块看点十足。
下沙中心单元金沙湖地块：原预计4月26日出让，但在正式出让前一天晚上，浙江省土地交易系统临时发布公告：终止交易。如今，它却成为土拍新政之后，最先试水的地块之一，最终结果如何，地块将花落谁家，答案将在7月29日揭晓。
据了解，此宗地是金沙湖断供近10年后的第一宗宅地，上一次龙湖龙湖拿下滟澜山三宗地块还是在2009年12月。
根据本次出让的竞价规则，本宗地块所建商品房毛坯销售均价不高于33500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于36850元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。在这种条件下，如何调整自己的拿地策略，也许是下半年最让开发商挠头的一件事。
滨康综合体地块9年后再度出让：2010年5月20日，滨康综合体地块经过35轮竞拍，最终滨江地铁投资有限公司以25.7亿竞得，折合楼面价6851元/㎡，但拿地之后没有动工的消息。有媒体报道，其原因在于，原计划搬迁至滨康综合体的汽车南站无法实现，导致前期规划无法落实，项目为此不得不重新选址。
西兴单元最近一次宅地出让为2018年7月6日，绿城以总价481053万元竞得西兴北单元地块，成交楼面价33625元/平方米，跟9年前滨康综合体6851元/平方米的楼面价相比，早已翻几番。
还有本该在7月4日出让，但重新调整挂牌的钱江新城江河汇城市综合体地块，总出让面积17.5万方，地上总建筑面积约83万方（不包含停车场用地），起拍总价约131亿，被称为钱江新城绝版宝地。
此外，“6·29土拍新政”，将如何影响杭州下半年的土地市场走向，同样需要时间来检验，毕竟拍前限房价，使得原本不定的“预期”将变成明确的“预算”，拿地似乎难度趋易了，但后期设计、运营、成本管控、营销的难题会随之而来，杭州楼市是否真的能如预期一般走向平稳，值得我们拭目以待。
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