万科改造的城中村公寓
深陷舆论漩涡的“万村计划”再一次被推上风口浪尖。
7月2日，据界面新闻报道，旨在对城中村进行综合改造的“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。
深圳万科回复每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者称，在推进过程中，“万村计划”确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。
7月5日，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者走访了万科在深圳改造的多个城中村，“万村计划”的触礁尚未对已开业、正在整修改造的民房产生影响。以位于福田区石厦村的万科泊寓为例，已有房源被预订一空，新房源还在不断补充。
“一室一厅全部没有了，马上就会新开一栋，是单间楼，你去大厅登记可以预约。”
作为万科获取长租公寓房源的重要方式，在“万村计划”停止扩张并收缩之后，万科如何调整方向以保持在长租公寓领域的稳健增长，是一个值得观察的案例。
深圳石厦村样本
记者了解到，泊寓石厦公社自今年2月底样板间开放后，基本上保持了一月一栋的开店频次。工作人员小周介绍，万科在石厦村共收购了16栋农民房，目前已有7栋正式招租，第8栋将于今日（7月6日）开放。另外还有基本已装修完毕，处在空置期的公寓，8月初或中旬对外招租，所有改造使用预计在明年完成。
“面积15～40平方米不等，单间价格在2100～3500元，但短时间内没有住户退房。”小周表示，“比农民房装修好些、贵些，但租金、水电等比周边公寓便宜，泊寓的水电在0.8元/度，5元/立方米，但周边无论民房、公寓电基本在1.2～1.5元/度，水是8～10元/立方米。”
记者注意到，在石厦村，除少量房源被万科和民间组织收购外，多数仍处于散租状态。有民房被民间组织改装为公寓，房间被切割成大小不的单间，面积10～15平方米，月租金3250～3550元。
相较于民间组织改造公寓的租金定价，有业内人士分析称，万科具有行业号召力和标杆作用，政府、行业对其格外“关注”，其在定价、收费上也非常谨慎。
未被改造的城中村两室一厅
资料图，图文无关。（图片来源：摄图网）
郁亮在针对此事时回应称，确实低估了“万村计划”的困难性，确实比想象中复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎。
据每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者此前采访，在“万村计划”中，租赁期一般在12年及以上。万科方面解释是，因改造成本较大，至少经营8年后才会开始盈利，故签约期较长。由于租赁期较长带来的市场租金不可预估性，为保障原业主收益，起始租金一般会对片区现状租金略有上浮，并约定增幅周期及比例。
第二名龙湖冠寓为11万间，开业数量为6.2万间。
目前房企进入长租公寓这一领域，稳妥的央企多数都是从自身存量房源起步，如中海、华润置地等，这是“重”的资产模式；而万科、碧桂园，更多的是通过长租约的方式介入存量物业改造，这种模式相对“轻”。
某品牌公寓的CEO告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，两者其实并无好坏之分，但“轻资产”可以迅速抢占市场，把规模做大，这种模式中小型品牌公寓也可以做，“但就没办法享受到物业的增值了。最好的就是，有轻有重”。
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