房地产这门生意已经走到“增量”与“存量”的十字路口，在市场存量化特征日益显著的当下，房企一直在寻找生意增量的出路。

7月6日，华泰汽车宣布与富力集团（02777.HK）达成战略合作，双方将在新能源整车制造、智能网联及无人驾驶方面展开合作，未来还将加快布局东南亚等海外汽车市场。

对于新能源汽车领域的布局，富力不算先来者。目前声势最大的是恒大（03333.HK），此外还有大手笔的宝能，以及碧桂园（02007.HK）、华夏幸福（600340.SH）、万达等头部房企。

房企跨界不是第一次，在寻找增量突破这条路上，房企沿着地产行业上下游摸索，孵化出了长租公寓、养老产业、物流等相关细分领域，但在市场下行周期，更多的房企选择放弃这些周边业务。但新能源汽车领域是个例外，即便如富力一般资金略显紧张的房企，也愿意大手笔投入。

房企注资新能源

根据华泰汽车公告，富力集团与华泰汽车将携手整合优势资源，发展电动化、智能网联及无人驾驶汽车技术，将轻量化新材料、新技术、新工艺应用于整车开发制造全流程。双方将在产业、创新技术、壮大品牌三方面完成战略布局；同时，双方将加快布局东南亚等海外汽车市场，推进汽车组装和销售业务。截至目前，双方均未公布富力集团的具体持股比例以及后续双方具体的合作细节。

在这一领域步子迈得最大的是恒大。2018年2月，恒大首家汽车公司睿驰智能汽车（广州）有限公司注册成立。同年6月，恒大健康与Faraday Future（简称FF）结盟造车，此后陷入复杂纠葛，直到2018年底重组协议达成，恒大与FF分道扬镳。

进入2019年，恒大造车开始提速。从1月开始，先后花费9.3亿美元收购NEVS51%的股权，继承萨博整车研发和制造技术；与世界顶级超级跑车公司科尼赛克签订合作协议，组建研发和生产制造世界最顶级新能源汽车的合资公司，恒大NEVS持股65%，以获得科尼赛克的技术专利和品牌；随后以10.6亿元入股动力电池企业卡耐新能源，持股58%成第一大股东，补充电池业务；3月，继续收购泰特机电有限公司70%股份，获得荷兰e-Traction轮毂电动机技术。

在一系列精密布局下，恒大几乎占领了新能源汽车的各细分领域，同时持股广汇集团，打通后期销售渠道，随后购入广州南沙工业用地，为后续搭建厂房做铺垫。目前恒大几乎覆盖了新能源汽车的全产业链布局，其口号是“力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。

除恒大外，声势最大的是姚振华旗下宝能集团。截至2017年12月，宝能以66.3亿元收购观致51%的股份，宣布宝能正式拥有造车品牌和能力。此前，宝能已经在杭州、昆明、广州、西安建有四大生产基地，规划投资总额1240亿元，领域横跨新能源、整车和零部件领域。宝能汽车最近一次亮相是在2019年2月，当月贵阳市2019年第1次工业项目集中开工投产仪式在宝能新能源汽车产业园举行，据悉宝能新能源汽车产业园项目总投资164亿元，成为贵州省最大的汽车整车厂。

更有实力的碧桂园也同样斥资6.4亿元在总部所在的顺德新城创智城片区买下总面积11.8万平方米的土地，计划在区内成立动力电池、新材料、整车、马达控制器、动力总成等5大研究院，打造新能源汽车小镇。然而碧桂园本身并没有造车的打算，其方向是打造汽车类产业小镇；更早前，尚未受困于资金压力的华夏幸福也曾出资3.3亿元收购合众新能源近53.4%的股份，意图进军新能源领域，后因资金链问题退出。

蓝海还是另有所图？

房企在寻求增量的路上从未停止，尤其是那些被政策眷顾的行业。当“租购并举”在两会中被重点提出之后，很少有房企不参与布局长租公寓；当老龄化被提上日程之后，各种模式的养老产业在房企内部被孵化出来。一切有风口的地方，就有房企的身影。

今年6月，国家发展改革委、生态环境部、商务部印发《推动重点消费品更新升级畅通资源循环利用实施方案（2019年-2020年）》，提出不得对新能源汽车实行限行、限购，已实行的应当取消，鼓励地方对无车家庭购置首辆家用新能源汽车给予支持。

这是政策鼓励的冰山一角。从2014年，我国新能源汽车开始起步，一直到2018年，新能源汽车呈现井喷式爆发。据媒体报道，截至2018年底，全球新能源汽车累计销量突破564万辆，中国占比52.8%，连续四年居世界首位。同时，2018年国家补贴政策再度给予利好，鼓励制造高能量密度、低百公里电耗、长续航里程的车型，明确有意要培养新能源汽车行业巨头。

事实上，在汽车行业，新能源技术全面取代传统内燃机技术已经成为确定的事。与传统技术相比，新能源汽车能量转换效率更高，对环境的污染更小，因此不论中国还是欧盟等发达国家和地区都相继推出了“内燃机汽车停产时间表”。

在资金聚集和政策鼓励之下，投资者纷纷掉头围攻新能源汽车领域。一向对政策最为敏感的房企从2017年起，纷纷开始行动起来，经过两年多的构建，房企在造车领域初见雏形。

但效果如何？以宝能和观致为例，在宝能入股之后，观致在2018年的销量有了明显提升，当年观致批发销量同比大增412%，但是销量的提升却没能带来业绩的增长，反而让亏损愈演愈烈。

根据双方协议，宝能的关联公司将在2017年从观致采购1.5万台汽车用于共享出行服务；2018年计划采购9.5台汽车，2019年-2020年，宝能每年将从观致采购10万辆汽车。虽然有宝能的助阵，但是观致的销售成本却同比增加了305%，导致亏损达到22亿以上，作为第一大股东，宝能业绩同期受到影响。

即便如此，房企也愿意在前期烧钱搭建出一套完整的汽车生产平台。中原地产分析师卢文曦表示，在房企纷纷转型之际，如果能投身汽车领域，无疑为新的增长搭建了一个优质平台，可以在主业之外寻求新的增长点。

然而从另一个方面看，由于政策鼓励引导，各地方政府对生产新能源汽车的土地给予一定的宽松拿地条件，让新能源厂商能够顺利拿地造车。在这一利好引导下，房企纷纷入局以求圈地；从另一个角度讲，也能让房企走向产业园的发展道路，在房地产的细分领域再下一城。事实上，虽然新能源汽车前景较好，但是目前仍然靠国家补贴运营，这势必会导致房企投入大量资金，对企业的资金链是一大考验，尤其在目前整体市场尚不稳定的情况下，做出投身新能源的决定，其背后必须要有一定的财力支撑。

目前来看，这些花大价钱投入造车领域的房企还未有成功案例。某汽车领域研究员表示，造车有一定门槛，尤其是新能源领域，虽不比人工智能有更高的技术要求，但同样对于技术、研发、制造等环节有一定专业性要求。对于门外汉房企来说，目前还处于起步阶段，很难判断其成功率，尽快拿出适销的产品才是目前最重要的功课。无论如何，这是一条“道阻且长”之路。

作者：宋然