原标题：部分区域客户量锐减 楼盘打折季提前到来
市场打探 趋势透析
下半年，高企的供应量可能会让惠州楼市降温提前到来。6月份，众多开发商完成年中目标；7月份，市场进入新货集中释放期。南都记者统计发现，7月份，惠州全市累计超过50个项目发售，9000套新房源入市，是6月份的2倍，但从前三周的成交数据来看，与6月份差距明显。仲恺、博罗区域楼市降温明显，客户观望心态凸显。部分项目开始采用提高联动佣金、提高现金奖，以及垫首付打折等促销方式。
业界观察人士称，批量的新增供应加上库存量，让客户选择面更宽、决策时间更长，预计今年的促销节点会提前到来。
A
促销
年底的冲量方式开发商已经启动
原本是为了冲刺年度业绩，追求年度目标，一般到年底才开启的促销手法，在7月份已经启动。南都记者发现，目前垫首付、提高联动佣金、推特价房的方式，在惠州市场出现。
近期，位于南线红花湖南出口附近的蓝光雍和园对其在售的12、14栋130-160平方米的房源，启动首付分期政策，这也是继年初首付分期之后，年内第二次启动首付分期政策。
客户仅需付总房款的10%即可认购签约，剩下20%首付款在2019年12月25日前(不含当日)付清，付完首付款后在三天内办理完毕按揭手续。当前雍和园在售的备案均价约为12000元/平方米，分期的首付不需要利息。
知情人士称，蓝光可能是为下一批推新做清盘准备，“160平方米的总价比较高，通过首付分期，减轻购房成本和负担，这种方式可留住客户。”
使用首付分期的还有位于惠博沿江路片区的恒福山语海。从7月18日开始，首付款交1.5成，另外1.5成可免息分期6个月，而且客户征信问题、银行流水不够，中介可以给客户半年时间解决。
打折不再是赤裸裸。惠博片区和仲恺片区的打折较为明显，中介的消息称，佳兆业东江新城打9折，认购即送两年物业管理费，还推出了7套特价房。南都记者以一套9期的6-101的房号为例，此前单价6968元，总价72.1万元，打完折后，单价6300元，总价64.89万元。
南都记者查询发现，佳兆业东江新城的最新一期备案价为7600元/平方米。
博罗的远望1号也推出特价房，其7月20日推出的8套特价房，单价比备案价低500元/平方米。
南都记者统计发现，在惠博板块，方圆东江月岛打9.3折、龙光天禧9.9折、深惠颐景园9.6折，碧桂园滨江府也是9.9折。
在打折和垫首付之外，提高佣金也是近期开发商比较密集的动作，尤其是博罗县城所在的罗阳以及惠博沿江路区域。
近期，博罗行政服务中心附近的锦绣一品项目，把此前给中介的佣金从3万再加5000元现金奖提高到5万再加现金奖。项目营销负责人卢百良表示:“近期市场比较淡，增加中介的佣金和现金奖是提高中介带客的积极性。7月份以前，博罗的佣金大概是3到5个点，现在都是6到8个点，商铺更高。”
一份博罗喜临门的商铺加佣海报显示，一个标号为13-105的商铺，成交后可拿到佣金10万元，再加5万元现金奖。而成交一套佳兆业的独栋别墅，不仅有5万元现金奖，还有5%总价的佣金。
B
分化
仲恺和博罗市场分化最为明显
市场分化在5、6月即开始显现，但在7月份，仲恺和博罗最明显，而沿江路片区和惠州城区相对较好。
锦绣一品的营销负责人卢百良解释，暑期是地产的传统淡季，有两方面原因，一是供应量太大;二是暑假期间，周末客户都带孩子出去玩。
开发商为了吸引客户上门使出各种招数。最近，位于惠博沿江路一楼盘为了吸引客户，给出上门就送中华和神秘礼物。
一位匿名的中介行业人员说，现在客户不上门，“有开发商强制要求集中上客，我们只能去买客人，一批80-100元，在售楼处呆20-40分钟。”
仲恺片区也是如此，虽然很多盘用电商联动上客，但效果很不明显。
宏益公园里营销负责人表示，今年仲恺市场冷，客户量下降很明显，“今年仲恺有19000套货要出，按照仲恺目前的消化速度，至少要卖3年，而我们所在的惠环片区，下半年也有5000套供应量，整体上供大于求，客户太少了”。
代理商世联行的统计数据显示，现在仲恺在售的一些楼盘，用电商联动的一周有20-30批客户，不用电商的很多客户在10批以下。
近期仲恺开盘的新力帝泊湾的销售数据，也很平淡。来自渠道的消息称，新力帝泊湾备案价8900元/平方米，但实际成交价在8200-8400元/平方米，近期佣金提到6个点，还加15000元现金奖，走货才好一些。开盘推售124套，已经快一个月了，目前还剩下40多套。另一个品牌开发商在仲恺的项目，代理公司监测的真实数据显示去化不到30套。
说法
促销、打折季 或提前到来
不仅仅是博罗和仲恺市场，7月份前三周全市成交数据分别为2828套、2763套、2473套，处于下滑状态。而在大趋势方面，4月中下旬，惠州的市场开始分化和冷淡，主要是因为深圳客和外省客撤退。
在粤东世联行副总经理胡光宇看来，仲恺市场和惠湾市场的本质是一样的，主要靠深圳客助推，“2016年开始，深圳客从惠湾到仲恺，粤港澳大湾区战略之下，投资客火了2个月，发现没有实际内容，慢慢撤退。本地人口和刚需远远不能支撑起现有的市场容量，就变成现在这样的状态。”
惠州资深地产人程笑也持相同观点。他解释，惠城相对稳定，是因为惠城片区本身有比较大的人口基数，本地的刚需和全面二孩放开之后的换房需求也是很大的体量。数据显示，惠城区的房子八成以上由本地客消化，但惠湾、惠东不一样，深圳客和外省客占八成以上比例，仲恺的深圳客比例在高峰时占据一半左右，当这部分客户保守或者退出，在城市、区域没有大的利好刺激下，肯定会出现客户量下滑的情况。“量在价先，一旦成交量大幅下滑，价格肯定会出现松动，开发商启动抢客大战，可能会导致促销、打折季提前到来。往年可能是在第四季度，今年估计在8月中下旬市场就有批量打折、降价的情况，刚需购房者可以关注，下半年是比较好的购房时机。”
作者：蒋奇政
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