东南临深片区“巧算计”“拓空间”为重大项目“开路”
↑←凤岗天安数码城项目算得上东莞重大项目快速落地标杆
↑←凤岗天安数码城项目算得上东莞重大项目快速落地标杆。
走进位于凤岗镇博深高速出入口旁的天安数码城，四五栋新建的高楼拔地而起，宽阔的道路，美丽的广场。昔日破旧厂房、村舍化身成为一座现代产业转型升级基地。环境优化、产业升级、村民获利的多方共赢局面也使得该项目一期10万平方米的产业空间一经推出，便顷刻被独具眼光的深莞企业一抢而光。眼下，东莞的产业升级、城市提质都需要更广阔的发展空间。而临深片区例如凤岗、塘厦、清溪、樟木头等镇土地开发强度已逼近五成，新增建设用地后备空间十分有限。市政府今年的“一号文”聚焦拓展优化城市发展空间，推出40条政策干货及一系列配套政策，将拓空间作为参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，如何拓展空间攻坚，突破这一制约社会经济发展瓶颈，考验着当地城市发展智慧。
凤岗
集约利用拓空间，落地快产出快
凤岗天安数码城在东莞所有重大项目中，可以说是快速落地产出的标杆：建筑面积约11万平方米的项目一期2016年2月动工建设，2016年6月份完成招商，引入123家企业，2017年9月份已全部交付企业，项目一期二、三组团建筑面积约30万平方米，于2017年7月动工建设，同年11月份完成招商，引入约120家企业，目前企业正陆续入驻。
从立项动工到今天的投入使用产生纳税，凤岗天安数码城项目建设投产如此顺利的背后是凤岗在拓展城市发展空间上不懈的努力。凤岗镇介绍，早期去深圳招商时，由于当地提供的土地不足，曾经被天安数码城婉言拒绝了。当时凤岗可以提供10万平方米的地，这与天安数码城项目用地的需求差距甚大，为了引进这个“税收冠军”项目，凤岗镇想方设法回购了地块周边一块17万平方米的用地。
签订了合同，还要做征地拆迁，如果土地统筹没有做好，项目还是难以落地，南都记者了解到土地统筹是推进重大项目建设最关键的一环，凤岗镇土地大多在村组，必须想办法把镇和村组的利益连成一体，才能带动村组的积极性。为了鼓励村组积极配合全镇统筹招商，凤岗镇制定了互惠共享的政策，规定把镇级留成税收的40%返还村组，实现镇村税收共享。
为了让这个优质项目落地，凤岗甚至把一个20万平方米原本规划建楼盘的地块，改为工业用地，作为凤岗天安数码城项目的二期用地。去年，凤岗天安数码城实现产值约15亿元，贡献税收约1亿元，而占地面积约18.4万平方米的项目二期于今年内动工建设，2022年建成投产。
塘厦
用最少的土地，创造最大的产业
“要用最少的土地，创造最大的产业。”这是塘厦镇突破土地瓶颈困，腾挪出更多空间承接深圳科技创新资源的转移涌进，推进城市更新，向存量土地要发展空间给出的答案。
“塘厦镇毗邻深圳，承接深圳高科技产业能力较强，正在为承接优质项目腾挪土地空间、更新产业载体。”塘厦镇委书记方灿芬表示，城市更新是塘厦破解资源瓶颈的关键抓手，通过对社区闲置土地、老旧厂房和工业区、零散土地等进行连片开发或改造，招引大项目，推动资源集约节约高效利用，加速产业动能转换。
位于塘厦横塘社区的昕旺创智谷高新科技产业园，曾经是一处废旧养殖场，分布着一些低矮弃用的猪舍和铁皮屋厂房，多年无任何经济效益产出，环境恶劣，周边群众反映较大。“昕旺创智谷高科技产业园占地90多亩，以前是横塘社区的养猪场，由深圳市恒丰润实业集团有限公司投资修建。”塘厦镇相关负责人介绍，产业园将建成以高端电子信息、智能制造产业为主的高科技产业转型基地，引进不少于70家国家高新技术企业。该产业园建成后，年产值50亿元，税收贡献每年3亿元，将拉动整个横塘社区创业、就业及消费水平的提升，促进社区经济增长。
今年，在塘厦田心社区，总占地面积约为54.85公顷(820亩)的地块将要进行城市更新，这个村产城融合项目将配建公共绿化、九年一贯制学校；不仅改善村民的居住环境，也将提高了村集体土地的价值。城市更新，已成为塘厦推动城市提质和产业升级的重要抓手。
南都记者了解到，塘厦7个科技产业平台项目4900多亩土地开发方式包括连片“工改工”开发、盘活历史遗留问题用地推动镇村统筹开发和连片旧村旧厂混合改造，这些土地全部来自于镇村统筹发展、解决盘活历史遗留问题土地和城市更新改造，没有动用政府掌握或储备的一分土地。其中，工业产业用地3518.6亩；总建筑面积约1114万平方米，其中工业产业建筑面积约744.2万平方米，占总建筑面积的67%。
清溪
激活“休眠”厂房，探讨水流域土地统筹
“进入新时代，过去由产业带动城市化进程的模式已难以为继。”清溪镇委书记范燕彬表示，必须深化改革，通过城市更新推进城市升级和引领产业转型发展。
在这一施政理念的主导和推动下，清溪规划统筹青湖、银山两大产业片区合共4700亩的旧厂房和闲置用地，积极先行先试新型产业用地(M0)政策，由清溪控股集团与深投控、招商蛇口深度合作，成立项目公司，开发建设“大湾区·清溪科技生态城”和“米德兰工改工”等项目。
一项数据可以看出统筹规划后产生不同的效益，原先未整改统筹的4700亩的土地，共有企业150家，年税收约为1亿元。如今，“大湾区·清溪科技生态城”项目中已启动的先行区“青湖湾科创中心”一个项目，只占地212亩，预计就可达到年税收5亿元。
此外，拥有较多山水资源的清溪镇，将目光放在了水流域土地资源上，就在前不久，清溪镇政府与清溪水流域沿线的有关村(社区)签订协议书，全面推进清溪水流域土地资源统筹及合作开发工作。
为确保统筹开发工作有序、有力、有效开展，清溪镇政府还专门出台了《清溪水流域土地资源统筹实施方案》，接下来将以清溪水流域为先行启动区，率先实施扩容提质工程，将清溪水(含铁矢岭河)及厦坭河河道控制线两侧向外各延伸200米区域纳入统筹范围，除公共设施项目、民生项目、现状保留地段以及特殊需要用地之外，均由镇政府牵头组织实施统筹。统筹工作以近期、中期、远期相结合的方式实施。
其中，近期、中期用3年到5年时间计划实施开展“6+2”地块(即6个城市更新地块、2个新增建设用地地块)土地资源统筹工作，涉及荔横、松岗、上元、重河、居民等5个村(社区)，土地总面积约1800亩，以后再根据启动区实施情况扩展到全镇其他区域。
专家点评
“以有限的土地， 创造出更高的产值”
“城市更新，旧村、旧工业区、旧商业区、旧住宅区改造及土地整备，可以让有限的土地得到进一步有益提升”。卓越城市更新集团东莞公司东部区域总经理赵锦辉表示，以深圳皇岗城市更新项目为例，更新后村民居住环境大为改善，建成了集超甲级写字楼、五星级酒店、购物中心、国际公寓为一体，引领深圳全新“集约式”商务模式；不仅如此，村集体的物业和资产也得到了有效的保值增值，其中2号楼整栋约10万平方米回迁由皇岗村持有，目前已成为深圳村集体股份中净资产价值最高的物业，皇岗村也因此一举成为深圳村集体经济转型升级的典范。城市更新是政府、村集体、村民和公司四方共同参与、共同获益的过程。同时，“城市更新”恰如其分地阐明了改造的本质，并不仅仅是拆一片旧厂房、建几栋工业大厦，而是能承载人生梦想与生活品质的地方。
东莞深度融入粤港澳大湾区，通过重大项目和平台，争取到更多的国家科学基础设施和基础研究平台聚集，推动重大产业项目落地，全面提升全市经济创新力和竞争力。东莞理工学院教授莫安达表示，在土地资源日益紧缺的现状下，要对现有土地空间进行更加合理有效的规划、提升空间资源利用效率，对外来投资要择优选优，尤其在先进制造和战略性新兴产业领域方面下功夫，在项目和企业的质量上下功夫，要以有限的土地，创造出更高的产值。
行动
多举措力促土地收储整备
今年的《政府工作报告》提出，要抓紧实施土地收储整备专项行动。研究出台政策有效破解土地权属和利益问题，推动统筹式、联动式开发。发挥政府逆周期调节作用，制定规划、收储、开发联动的三年滚动计划，完善全市土地收储整备工作机制。探索实行领导挂帅督导制度和分片包干制度，加强对镇街(园区)土地收储的督促考评。市级收储土地1000亩以上，各镇街(园区)力争收储一片500亩以上、整备两片500-1000亩的土地，其中，临深片每个镇整备1-2片1000亩左右的土地。
对此，一号文提出了更为具体的工作措施，包括加大政府主导的土地收储整备工作力度，全面盘活政府储备土地，试行政府购买土地整备前期服务，加大对涉拍卖土地物业收储力度，加快推动零散土地归并整合。鼓励市属企业、镇街属企业以及园区控股公司参与土地物业整备前期工作，企业完成地块前期土地整备后移交市储备机构的，收储价格可按整备成本和资金成本核算。
东莞在全国率先出台了首份针对新型产业用地(M0)的管理办法，支持“工改M0”，最高出让年限为50年，通过这一改革，创新型企业可以更低的成本享受品质更高、舒适宜人的创新创业空间。
市政府政策密集出台助推城市更新，在拓展和优化空间上谋求突破，加快城市更新。据不完全统计，今年以来，市自然资源局公布的批前公示和批后公告的更新单元高达62个。东莞目前累计完成和正在改造的土地有4.8万亩。具备更新潜力的区域面积达46万亩至66万亩，占东莞全域面积的12.4%至17.8%。到2020年，纳入标图建库面积达25万亩。
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