原标题：一线城市房贷谁最便宜？ 上海首套房利率最低4.65%！

10月8日，十一黄金周后首日，各大城市房贷基于贷款市场报价利率（简称LPR）基准的定价规则逐渐出炉。

21世纪经济报道记者独家获悉，上海作为一直以来房贷利率全国最低的城市，在本次房贷利率换锚之后，并没有在5年期LPR基础上加点，而是首套房减20个点，在业界意料之外。

一线城市中，从首套房看，北京首套房最低利率水平高于其他城市，为相应期限LPR加点55BP；广州最低利率水平与全国保持一致，但四大行在广州房贷的实际利率与北京基本一致，为首套房不低于相应期限LPR加54个BP。上海是目前唯一首套房贷利率低于LPR基准利率的城市。

此外，北京的二套房最低利率也高于其他一线城市，为相应期限LPR加点105BP。

北京首套房不低于LPR加55BP

21世纪经济报道记者获悉，北京地区新的商业个人住房贷款利率定价基准是：首套房不低于相应期限LPR加点55个BP，二套不低于相应期限LPR加105个BP。

根据9月20日央行公布，5年期以上LPR为4.85%。据此计算，10月8日北京执行的个人住房贷款利率为：首套住房不低于5.40%；二套住房不低于5.90%。

根据融360数据，北京和深圳地区调整后的水平都符合新规要求，北京地区绝大多数银行加点后的房贷利率实际水平比较一致，首套为5.40%，比原来的主流水平高1BP；二套为5.90%，比之前增长2BP。

截至8月末，北京市中长期住户贷款规模超过1.6万亿元，达16068.87亿元，较年初增加481.89亿元。

上海首套房为LPR减20BP

在一线城市中，上海是目前唯一的首套房贷利率低于LPR基准利率的城市。多位上海银行业人士表示，减点只是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。据此测算，房贷利率为首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。

一位银行业内人士表示，上海首套房贷利率此前一般是9.5折，按照此前基准利率测算为4.655%，此次LPR改革要求改革前后实际利率水平基本不变。

根据央行上海总部发布数据，截至8月末，上海市中长期居民贷款超过2万亿元，达20998.93亿元，比年初增加1129.79亿元。

根据融360数据，上海地区各家银行房贷水平比较分散。个别银行仍按照贷款基准利率4.90%进行报价；部分银行在挂钩LPR以后，首套房水平暂时仍低于新政要求的全国下限（4.85%）。

其中，上海地区的中行、农行、交行、华夏等7家银行首套房水平为4.65%，即LPR减20个基点，比原来基准利率的9.5折还低0.005%；工行、邮储、招行等11家银行首套房贷报价为4.85%，但邮储银行表示对于优质客户有折扣空间；其他银行执行的水平更“小众”一些，比如建行为5.05%，相比之前的5.39%降低34BP，兴业银行为4.8%。

二套房方面，上海地区银行的主流水平和新政下限持平，为5.45%，比之前提高6BP，目前17家银行执行该水平，其他银行也大都按照加点数进行报价，招行和光大则按照4.85%的水平上浮10%进行报价，即二套房实际执行水平为5.335%，也低于规定下限。

广州首套房不低于LPR

广州当地利率定价自律机制未对个人住房贷款利率“加码”，而是与全国保持一致：首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个BP。

目前，四大国有银行在广州的房贷利率，大致为首套房不低于相应期限LPR加54个基点，二套房不低于相应期限LPR加78.5个基点，即分别为5.39%、5.635%。

建设银行广东省分行对21世纪经济报道记者表示，个人住房贷款的加点下限为首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。为确保定价基准平稳有序转换，利率水平基本保持稳定。

建设银行广东省分行还表示，LPR定价基准加点形成根据各地市场和同业竞争状况，按照地域、楼盘，借款申请人信用状况、首付款比例、申请贷款额度、重定价周期、贷款期限、借款申请人综合贡献等制定差别化定价标准。

农业银行广东省分行对21世纪经济报道记者称，对于已发放和已审批并签订合同但未发放的仍可按原合同约定执行，其他新发放商业性个人住房贷款利率均以LPR定价。由分行按照风险收益匹配原则，综合考虑客户、市场及其他因素确定加点数值。

不过，广州地区目前只有10家银行分（支）行执行LPR新政，执行水平也较为分散，基本是在原水平上略作调整，部分国有银行及股份行仍维持以贷款基准利率4.90%为基础的报价方式。

根据融360统计，采用新报价方式的银行中，建行、工行、农行、招行等6家银行的首套房贷款利率报价区间为5.39%-5.40%，二套房贷款利率报价为5.63%-5.64%。不过，采用了新报价方式的渣打银行，报价水平比上述主流水平更低，首套房贷款利率水平为5.15%，二套房为5.45%。可见，当地指导的利率定价水平应该为首套房贷利率水平最低为LPR加30个BP；二套最低为LPR加60个BP。

深圳首套房不低于LPR加30BP

10月8日，21世纪经济报道记者获悉，根据深圳市场利率定价自律机制决议，此次调整后，首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个BP，二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个BP。

按照最近一期公布的5年期以上LPR计算，深圳首套房贷款利率下限是5.15%，二套房是5.45%，与转换前基本相当。建设银行深圳市分行介绍，此前深圳地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮5%，即5.145%。

根据央行广州分行的数据，截至8月末，广东省中长期居民消费贷款47453.56亿元。

参考LPR定价后，全国范围内首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（按9月20日5年期以上LPR计算为4.85%），二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（按9月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

同时，人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套个人住房贷款利率加点下限。各商业银行根据省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，确定每笔贷款具体加点数值。

根据融360数据，低于新规下限的硬性条件带来厦门、上海等城市房贷利率的上涨。不过，另一方面，郑州、宁波、乌鲁木齐等城市执行的房贷利率水平和新规并不冲突，但因当地房贷政策和供需问题，也出现了较大幅度的上涨。

10月8日，深圳市场利率定价自律机制表示，为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，未来一段时间，个人住房贷款利率水平将保持基本稳定。

作者：辛继召 周炎炎