2018年东莞房价收入比（城市居民住房价格与家庭年收入之比）在湾区城市群中排名第四，而房价收入比高将带来不可支付问题；2019年上半年，东莞二手房交易中贷款成交占比达79.4%，未来刚需购房或难上加难；到2025年，东莞交易规模（新房+二手）预测将达到2258亿......
10月18日，记者从贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》（以下简称《白皮书》）获悉，随着人口大量涌入，含东莞在内的大湾区城市群住房缺口将日益扩大，对市场、居住品质都提出了更高的要求。而拥有巨大市场潜力的同时，住房结构失衡问题也逐渐成为大湾区的核心住房问题。
去年东莞居民房价收入比排湾区第四?
《白皮书》数据显示，近三年大湾区平均每年增加150万人口，核心城市深圳和广州的人口吸引力最强。而作为新一线城市的东莞，人口吸引力也在进一步增强。大量人口涌入，使得大湾区住房缺口扩大，整体住房自有率远低于全国平均水平。另一方面，不同于过去的个人流动，举家流动逐渐成为当下人口流动的主流方式，这对市场和居住品质都提出了更高的要求。
这也意味着，大湾区城市群在拥有巨大市场潜力的同时，也面临着巨大挑战。随着流动人口向头部城市集中的趋势愈发明显，住房需求也愈发向大城市集中。从湾区购房者原籍分布来看，近三分之二的购房者非粤籍，其中邻近省份如湖南籍、湖北籍及江西籍购房者占比相对较大。外来流动人口涌入和年轻人口住房困难导致的住房结构失衡问题，逐渐成为大湾区的核心住房问题。
除了人口问题，房价收入比较高所带来的不可支付问题也不容忽视。从房价收入比数据来看，深圳的房价收入比最高，面临严峻的不可支付问题。而东莞2018年房价收入比为15，也就是说，东莞一个家庭买一套房的总价，是该家庭当年年收入的15倍（不吃不喝没其他消费情况下），在湾区城市群中排名第四。房价收入比高将导致居民杠杆率高企。
此外2019年上半年，东莞二手房交易中贷款成交占比达到了79.4%。而贷款成交比越高，则偿债压力越大。那么，在房价和信贷相互促进和循环的作用下，未来刚需购房或难上加难。事实上，在居住服务市场视角下，居住品质差、住房保障渠道不足仍是大湾区核心城市的主要现状。
针对目前湾区核心城市过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，未来大湾区城市的破局之道在于突破城市行政边界的束缚，寻找核心城市的“外部供应”。?
如何重构平衡？《白皮书》指出，随着深圳、广州等核心城市已经走入深度存量市场，首先便是要盘活和利用好存量资源。其次，鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与，为租赁市场提供更多的品质标准化产品，降低二手房交易的摩擦成本，提升二手房流通率，给买卖市场“降压”。最后，对外要打破城市边界，寻找大湾区核心城市的“外部供应”。只有内外部多管齐下，打造一个多层次、多产品线、有品质、供求平衡的市场，大湾区的房产市场才能为消费者提供更多的选择与保障。?
据贝壳研究院测算，2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模预计约为3.7万亿，占全国总体GMV的15%。其中东莞交易规模（新房+二手）预测将达到2258亿，发展空间较为广阔。对此，许小乐表示，“充分发挥大湾区的市场潜力，需要湾区各城市通力协作，打破城市边界，实现融合发展。”
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