刘光宇做客【悦时光咖啡馆】
10月18日，国家统计局公布，房地产开发投资同比增长10.5%，高于同期的工业增长值5.6%、服务业生产指数增长值7%、社会消费品零售总额增长值8.2%等多项指标。依旧亮眼的成绩单外，是限购、限售、限价等宏观调控政策与楼市发展的博弈。房住不炒的大前提下，未来北京楼市的看点何在？年终将至，新一轮各大房企销售目标榜单又会如何影响未来两个多月的北京楼市？
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今天，悦时光咖啡馆邀请到了诸葛找房运营中心副总经理、资深房地产评论人刘光宇，作为见惯楼市起伏的睿智观察者和犀利评判者，一贯擅长在谈笑风生间指点楼市的他今天却跟我们要好好聊聊产品，他说“未来留给开发商要做的就是认清形势，把产品研发和打造放在第一位”，今天让我们一起走进刘光宇，听他讲述楼市纵横心得！（以下采访文章中“悦”代表悦时光咖啡馆，“刘”代表采访嘉宾）
刘光宇：诸葛找房运营中心副总经理，资深房地产评论人
悦：又到一年刷榜时，您如何评点各大房企的年终目标冲刺？
刘：对于房地产市场的评判，我们一般基于两个基本的事实，首先过去房价大涨的时代已经改变，其次一个不再以加大房地产投资作为短期刺激经济手段的时代已经全面到来。
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从这个角度看年终各大房企的目标冲刺，我们便会看到，虽然房企销售数据依然很好看，但华丽的数据背后难掩市场的深度调整，房企集中度越来越高，逐渐呈现市场向品牌大房企靠拢的趋势，根本上是企业实力和产品力在起决定作用。因此不是说房地产不行了，而是过去发展太快了，未来留给开发商要做的就是认清形势，把产品研发和打造放在第一位，这才是可持续的生存制胜之道。
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悦：从北京各区域楼盘销售情况来看，您认为未来北京楼市的机遇在哪里?
刘：两个观察点，总结来说，一类产品，一个区域。一类产品是限竞房：虽然已成为楼市主角，但减价减配的限竞房产品已经让部分置业客户停步不前，价格之外限竞房的产品力有待观察。一个区域是毫无疑问是南城，对于南城我一直认为它具有后发优势，因为之前这是一片被忽略的价值洼地，后来随着其他区域的饱和以及对南城计划的倾斜，南城迎来了飞速发展，各种四通八达的交通布局，特别是大兴国际机场的投入运营，更是让南城迅速腾飞起来。
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而综合这两方面来说，既具有好的产品力，又临近新机场，具有较好发展前景的项目在年终将会迎来销售爆发时期。大兴金茂悦便是其中不错的选择。项目传承中国金茂豪宅基因，以精工匠心打造与众不同的限竞房产品，产品力有保障；另外，作为新机场旁为数不多的在售楼盘，大兴金茂悦从2018年8月拿地到现在周边地块的最高限价不断上涨，项目已成为区域价值洼地，价好且物美，热销在所难免。
大兴金茂悦效果图
悦：在您看来，8090一代置业人群购房时更看重哪些因素？
刘：对于依靠父母付首付的新一代年轻人来说，低总价应该是主流需求。他们追求户型不在于大，但要舒适，要格局好；追求产品不在于贵，但一定要绿色环保、智能科技，要物超所值。追求地段，不在于饱和喧嚣的城市核心区，但一定要交通方便，一定要充满发展潜力。
大兴金茂悦效果图
当然每个人有每个人的考虑，有人就喜欢住公司附近，节省大量时间。但对于购买新房的置业客户来说，我建议不要挑花眼那样耽误事，对比之后，还是要选择那些品质更好的果断出手，因为下一次置换的周期可能是五到十年之后，因为一点价差牺牲这么长时间居住的舒适度，得不偿失。
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