从“减负、扩面、提速”三个维度，对现行政策进一步优化为投资“松绑”
《关于进一步鼓励城市更新 促进固定资产投资的若干政策》新闻发布会现场。 通讯员供图
降低更新实施主体税收负担、降低“工改M0”改造成本、完善更新项目提容利益共享机制、简化产业类更新单元审批程序……昨日，东莞市政府举行《关于进一步鼓励城市更新 促进固定资产投资的若干政策》(下称《若干政策》)新闻发布会。记者从发布会现场了解到，《若干政策》综合考虑开发主体可能产生的显性成本和隐形成本等问题，对东莞现行城市更新政策进一步优化，从“减负、扩面、提速”三个维度提出十八条投资减负措施。
“东莞围绕如何调动企业、村民和村（社区）的积极性，共同参与城市更新这一出发点来制定政策。除了为企业减负以外，政策里面也有不少措施有利于调动村民和村（社区）的积极性。”
为企业减负
调动各方参与城市更新积极性
“东莞围绕如何调动企业、村民和村（社区）的积极性，共同参与城市更新这一出发点来制定政策。除了为企业减负以外，政策里面也有不少措施有利于调动村民和村（社区）的积极性。”东莞市自然资源局副局长陈巡介绍，根据《若干政策》第四条措施，镇政府（街道办事处）安排单独宗地由实施主体全额出资配建公共设施并无偿移交政府的，无须计收地价款，异地配建公共设施的建造成本可以作为单一主体挂牌招商起始价的扣减项，降低实施主体公共设施配建成本。这一举措不仅可以鼓励实施主体通过连片改造来做大公共设施，也能让村民和村（社区）直接受益。
记者了解到，过去东莞的城市更新模式主要以单个“三旧”改造项目为主，城市面貌并无太大变化。如今通过连片改造，片区的公共服务品质得到了全面提升。陈巡称，2018年至2019年，东莞共划定有75个城市更新单元，其中开发主体共配建四十多所学校，这对村民和村（社区）来说都是一大利好。而《若干政策》出台后，开发主体公共设施配建成本明显降低，可以更好地将配套设施建起来，村民受益更大，积极性也会更高。
“加码”补助
全力推动“工改工”项目
与此同时，《若干政策》还明确村自改或村企合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线适用新旧地价政策，合理保障各方利益，降低旧项目的土地成本。而单一主体挂牌招商收益报价环节完成后，收购主体提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金，这为企业节约保证金的8%-10%的财务成本。此外，在原有连片“工改工”税收补助的基础上，《若干政策》还进一步加大税收补助力度，将补助起点降低到土地增值税增长超6%部分，同时参照省按30%补助给镇街，意味着东莞市在省给予税收分成提高部分进一步“加码”补助给镇街。
不难看出，东莞在“工改工”方面下了不少功夫。对此，东莞市财政局副局长翟才善表示，东莞是制造业名城，工业增长是经济发展的重要支撑。为了鼓励“工改工”，《若干政策》提出，自2019年度起，东莞城市更新单元（项目）所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过6%的部分，按照30%的比例核定金额，补助该城市更新单元（项目）所在的镇人民政府（街道办事处），专项用于支持旧城镇改造、旧村庄改造和镇村工业园提升改造，优先用于相关试点项目的政府补助。75亩以上的连片“工改工”项目，自项目首期工程竣工验收后五年内，入驻的规模以上工业企业或经市工信部门核定的工业企业，其缴交的税收市留成部分，其中增值税（市、镇留成25%）、企业所得税（市、镇留成20%），全额补助给开发主体。旨在全力推动“工改工”，提升东莞的“颜值”与“价值”。
审批全面提速
加快推进城市更新项目
而审批提速也是《若干政策》的一大亮点。记者了解到，在提速方面，《若干政策》从各审批环节中，通过容差审批、简化审批、下放审批、并联审批，进一步压缩城市更新项目的审批时间，加快城市更新项目推进。
根据《若干政策》，实施已批工业用地改扩建容差审批，加快处理土地红线重叠导致的抵押和过户问题，节约审批时间。此外，简化市土地审批委员会议事规则，预计审批时间减少1-2个月；简化产业类更新单元审批程序，预计审批时间减少2-3个月。同时，政策提出下放审批和并联审批的方案，对非拆除重建类更新单元下放审批权，预计审批时间减少1个月；对土壤污染调查和项目开展联合审批，预计审批时间减少3-4个月。
那么，在东莞推进一个“工改工”项目，从审批到动工建设，现在可以节省多少时间呢？陈巡表示，一个城市更新项目从审批到动工建设，一般需要经过三个环节，分别是改造方案审批、拆迁补偿、供地审批。这三个环节，需要涉及到审批的只有改造方案审批和供地审批。而“工改工”项目并不需要走“三旧”改造、城市更新那套繁琐的程序，可以直接通过控规调整来走流程。
而在控规调整方面，如果是在工业保护线以内，属于微调，那么可以节省两至三个月的时间。即使是比较大的调整，半年之内也都能调整完。因为供地审批可以并联审批，所以这一部分的时间其实有可能也会省掉。所以总的来说，一个“工改工”项目，如果没有特殊情况的话，可以减少6至9个月的审批时间。最后，陈巡还补充表示，其实现在所有的城市更新项目审批都会提速，只是“工改工”项目会提速得特别快。
优化机制降低准入
扩大项目覆盖范围
在扩面方面，《若干政策》从允许项目提容、降低准入门槛、解决历史遗留问题等方面，进一步扩大城市更新项目覆盖范围，让更多有潜力的项目能够顺利推进。
根据《若干政策》，改造为居住用途且容积率在2.0以下（含本数）或改造为商业用途且容积率在3.0以下（含本数）的更新单元（项目），在满足公共配套承载力的前提下，镇人民政府（街道办事处）可编制前期研究报告申请适当提高容积率。增加的计容建筑面积可以按照改造后用途的区片土地市场评估价计收地价款，该部分地价款由市、镇五五分成；涉及集体收益的，由镇人民政府（街道办事处）与集体经济组织自行协商解决；支持在政府收益不降低的前提下，以建筑物分成方式替代地价款收缴，具体参照轨道交通TOD范围土地容积率调整有关利益分成机制执行。
同时，为优化标图建库审查标准，解决改造地块入库问题，政策提出适当降低对现状地类、上盖物占地比例的审查要求，放宽了城市更新项目的准入门槛。《若干政策》提出，在2009年12月31日前已建设使用且符合上盖物占地比例要求，但第二次全国土地调查或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可纳入标图建库范围。旧村改造可以整体核算上盖物占地比例，但不得包含已认定为闲置土地的地块。宗地上盖物占地比例未达到30%但符合批准的规划条件（下限）的，可纳入标图建库范围。
此外，针对早期挂靠镇街或镇街下属企事业单位使用的国有划拨工业、仓储用地历史问题，《若干政策》提出解决让该类项目能够办理相关手续以及转让。也就是说，2006年8月31日前，挂靠镇人民政府（街道办事处）、镇（街道）属企事业单位使用的国有划拨工业、仓储用地，经镇属资产管理机构报镇人民政府（街道办事处）批准，可以直接补办协议出让到实际使用单位，无需“招拍挂”；涉及地上建筑产权的，可以一并捆绑出让。由于历史原因已批工业、仓储用地范围内没有规划许可手续，需要按照现行新规划条件变更土地使用条件、调整土地红线和完善规划审批手续的，可径行办理，无需纳入已建房屋补办台账。
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