老牌港企太古地产2019年业绩总体上升，但主要的贡献是来自于内地市场。

3月12日，太古地产(01972.HK)发布的2019年业绩报告显示，去年公司基本盈利241.3亿港元，每股盈利4.12港元，同比均上升138%。

这两项指标大幅上升，是因为太古地产出售了两座香港太古城的办公楼及一些其他投资物业权益才产生的溢利。

从营收层面，太古地产2019年的收入为142.22亿港元，下降3%，但股东应占综合盈利额却大跌53%，为134.23亿港元。

受业绩发布和近期整体市场环境影响，太古地产近期股价连续下跌，3月12日当天下跌近4%，股价已跌至近三年来的新低。

如果不包含出售投资物业权益的盈利，太古地产的经常性基本盈利为76.33亿港元，同比仅微升1.49%，增幅主要来自于内地物业投资基本盈利的上升。

从报告来看，太古地产在内地和美国的投资物业组合，以及香港办公楼组合带来的基本盈利仍然有所上升。租金总收入为122.71亿港元，同比上升1.27%，主要是由于香港办公楼物业组合仍保持较高租用率，以及由于续约带来的租金上调，以及2018年第四季度开业的香港太古坊一座全年收入租金而带来的租金上涨。

然而，这仍不足以抵消香港零售物业的租金下降。报告显示，2019年香港零售物业组合租金收入总额为24.37亿港元，同比减少12%，这其中包含2019年下半年太古地产对商户提供的租金支援，以及下跌额的零售业销售额。撇除租金支援部分，香港零售物业租金收入降幅也在2%。

报告显示，去年位于香港的太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售额降幅分别为17%、3%和5%，香港整体零售额则下降11%。游客减少、本地消费者的花费减弱，使得整体市场经营困难。

同样受到影响的还是有酒店业务。因社会事件导致的访港旅客数量减少，太古地产管理的酒店折旧前营业利润下降16%，为1.68亿港元。数据显示，去年全年访港过夜旅客数量减少19%，其中12月份就减少了57%。

与之相对的，则是内地零售物业带来的租金上升。2019年，太古在内地的零售物业的应占租金收入总额增长8%至33.52亿港元，租金和销售额都有所上升，其中北京三里屯太古里零售额上升11%，广州太古汇上升20%，北京颐堤港上升26%，成都远洋太古里上升23%，上海兴业太古汇上升73%。

值得庆幸的是，尽管香港零售物业遭受打击，但办公楼物业仍然保持较高的出租率，并且由于地处香港优质地段，因此太古在香港的办公楼物业仍保持较高出租率。

以太古地产位于香港物业的租约来看，超过70%的办公楼租约到期时间均在2022年及以后，因此短期内受市场波及影响有限。

不过市场波动仍然给未来的租金盈利带来隐忧。太古地产在报告中称，在香港中区，由于企业特别是内地企业预期需求的减少和空置率上升，对办公楼租金造成下调压力，部分其他地区的办公楼租户也因前景不明而推迟了租赁承诺。

而在内地市场，北京、广州的中心商业区由于有新增供应而导致需求疲软，预计今年办公楼空置率会上升，租金承压。另外，上海办公楼租金今年也会因国内和国际企业的需求而疲软，不过静安中心商业区租用率仍然坚挺。

同时，年报指出，受到新冠疫情的影响，不论香港还是内地物业的零售业和酒店业务，都将受到不利影响，预计2020年零售物业和服务式住宅租金下降，同时还会对租户提供暂时的租金援助。同时因为酒店入住率和收入的大幅下降，太古地产也考虑在不影响住户和顾客的情况下，尽可能降低成本。

内地市场表现良好，使得太古地产正考虑加大在内地的投资。太古地产常务董事兼行政总裁白德利在业绩会上表示，太古地产有兴趣参与大湾区市场的发展，已经在广州开展业务，并在深圳开设办事处评估寻求发展计划。

同时，发展策略为重点投资发展一线城市，其中会在上海推出前滩太古里，并且北京太古里西延部分会在今年第四季度开业。

太古地产主席施明伦则在发布会上指出，香港市场已有9个月处于阴霾之中，情况并不乐观，内地市场短期内则有可能复苏。集团旗下饮料业务方面的18个厂房，已有17个复工，虽然消费没有恢复正常水平，但预期会慢慢增长。

他同时表示，去年卖出香港两栋办公楼使得业绩表现良好，使得公司有资金用于投资其他业务，未来不排除继续出售非核心资产的可能性。

尽管太古地产业绩遭受拖累，但是摩根大通和花旗报告仍然保持“买入”和“增持”的评级，主要是由于在市场整体受冲击的情况下，业绩表现仍好于预期，并高于同业。

早前银河－联昌证券的报告显示，稳定的办公楼租金可以缓冲疲软的零售业，但仍然调低了每股股价预期。报告认为，零售业增长和办公、零售物业出租率上升会带来业绩上行，但内地和香港两地爆发的肺炎疫情，以及两地经济增长放缓，仍会带来业绩下行压力。

有香港分析人士指出，由于香港写字楼物业租期大部分在3-5年左右，因此短期事件对香港写字楼市场的影响较小，目前尚未对香港写字楼租金和空置率产生太大影响：“另外太古地产的英资背景，使得它除了在内地、香港市场的投资之外，在美国和新加坡、印尼等东南亚地区的投资也能保持顺畅，有利于规避地区风险，平衡各地业务之间的升降。”

不过他也坦言，随着近期疫情出现蔓延趋势，全球各国家都受到波及，疫情带来的不利影响有可能发展为长期事件，使得太古这样的跨国投资企业难以独善其身。