今天，杭州主城区又一波优质宅地挂牌。
较为醒目的就是景芳三堡单元商住地块，紧邻平安&新鸿基去年132.6亿元拿下的江河汇地块项目北侧，精装限价68500元/㎡，相较新鸿基项目69800元/㎡的限价，一路之隔房价降了1300元/㎡。
这不是近期唯一房价“降”了的地块，还有4月3日即将出让的申花首宗“双限”宅地，精装限价45000元/㎡，相比申花在售高层均价54000元/㎡低了整整9000元/㎡。
4月杭州主城区涉宅地块出让预告
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申花首宗双限地限价4.5万元/㎡
为什么比在售楼盘低9000元/㎡
这是申花的首宗“双限”宅地，位于申花板块最北端，西南面紧邻汽车北站。
地块建筑面积44622.5㎡，需配建10%的公租房。地块楼面起价22982元/㎡，限未来毛坯销售均价41000元/㎡，装修限价4000元/㎡。
申花单元地块区位
（图源：浙报传媒地产研究院决策通）
这一限价放在作为豪宅板块的申花，显然令人眼前一亮。纵观申花板块近年来的新房均价，几乎没有低于5万元/㎡的。
还有最新挂牌的江河汇流区景芳三堡单元JG1206-47商住地块，紧邻在建地铁6号线三堡站，更与有着地标意义的“城市之眼”江河汇综合体比邻，地段自带光芒。
地块建筑体量达132408㎡，其中住宅面积92650㎡，总起价434153万元，起拍楼面价32789元/㎡。
根据杭州双赢机构市场研究中心测算，若其中三成的商业部分按江河汇商业地块成交价13000元/㎡来算，住宅部分实际起拍价为41281元/㎡；若拍至封顶价，则住宅部分实际地价达55312元/㎡。
景芳三堡单元JG1206-47地块区位
（图源：浙报传媒地产研究院决策通）
值得关注的是限价部分，地块未来精装最高均价68500元/㎡，相比一路之隔的新鸿基项目限价69800元/㎡，低了足足1300元/㎡。
目前，板块内仅一个在售楼盘，为近期摇号的凤起钱潮，高层精装价约61800元/㎡，洋房精装价格达73000元/㎡，综合中签率46%。
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地段有优劣高低之别
杭州双限地定价越来越精细
目前申花板块在售楼盘九龙仓华发·天荟、融信万科古翠隐秀，备案价均为54000元/㎡，再加上已清盘的标志性楼盘绿城沁园，备案价也为54000元/㎡，可以说54000元/㎡已成为申花板块公认的限价线。
即将出让的申花单元地块新房限价（含精装）45000元/㎡，相当于将申花板块的限价一下子拉低了9000元/㎡。此外，申花二手房单价目前大多数在5万以上，该项目入市后，无疑将成为近年来申花的最低置业门槛。
事实上，今年以来杭州出让的多宗地块，限价大多数持平，个别略有抬升。比如临安的青山湖科技城最新挂牌的地块限价为26880元/㎡，几乎赶上了勾庄。又比如3月10日出让的塘栖宅地，限价23100元/㎡，比去年涨了大约17%。
那么，申花单元地块限价为何不升反跌？
从区位上看，该地块往南数百米就是汽车北站，往北数百米就是石祥路，周边居住环境并不理想。与九龙仓华发天荟、融信万科古翠隐秀、绿城沁园等楼盘相比，该地块的地段劣势显而易见。
与该地块最近的一个楼盘，是一路（莫干山路）之隔的融信蓝孔雀，目前的二手房成交均价不到50000元/㎡。融信蓝孔雀拥有商业和教育配套，居住氛围明显要好得多。如果参照融信蓝孔雀目前的二手房售价，该地块限价45000元/㎡尚属合理，并不存在太大的价格倒挂，也不存在将整个申花板块拉低9000元/㎡的可能性。
事实上，由于申花板块地域范围较大，同样是属于这一板块，政府对每一宗地块的单元命名也不尽相同。比如，绿城沁园地块属于塘北单元，融信万科古翠隐秀属于庆隆单元。
景芳三堡单元JG1206-47地块实景
即将出让的三堡单元地块与新鸿基和平安去年拿下的江河汇地块虽然仅一路之隔，但后者的景观拥有绝对优势。江河汇地块一线临钱塘江和运河，江对面即莲花碗，这样的景观可谓绝版。
此次挂牌的三堡单元地块正面江景正好被江河汇项目挡住，东北方向的江景又被万科大都会79号挡住。区位上看，只有西南侧的边套房源还能看到“一线”江景。同时，江河汇项目作为一个地标建筑，拥有丰富的商业配套，限价高出1300元/㎡也完全合理。
此前，同一板块的不同地块限价几乎一致，比如萧山市北西单元出让的多宗地块限价均（含精装）为37500元/㎡，以至于市场解读为“一个板块一个限价”。这两宗地块限价“下调”，意味着政府限价日趋精细化。
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