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豆瓣评分9.7的《走向共和》，被称为“国产第一神剧”。李鸿章在其中有一句经典台词：“一代人，只能做一代人的事。”
某种程度上，李鸿章确实做了他那代人能做的事：兴洋务、办实业，筹建了中国第一家股份制公司——轮船招商局。此后100年间，招商局投资创办了中国第一家大型煤矿，第一家大型纺织企业，第一家银行，第一家保险公司……时至今日，仍是中国“活得最久、活得最好”的央企。1979年，招商局在深圳创办了中国首个对外开放的工业区——蛇口工业园区，2015年，其与招商地产重组，成为今天的招商蛇口。当行业“劳模”还在拼“高周转”时，坐享母公司雄厚资源，手握低成本拿地融资优势的招商蛇口，看似“佛系”，却不愁“余粮”。只不过，面对行业周期，如今，家大业大的招商蛇口，也到了放下“偶像包袱”、走出“舒适区”的时刻。背负荣光，年过不惑的招商蛇口，该如何做好这一代能做的事？尽管董事长许永军在业绩会上强调：“质量第一、效益第二、规模第三。”但数据还是透露出招商蛇口在规模上的野心。4月20日晚间，招商蛇口（001979.sz）发布了2019年业绩公告。财报显示，2019年，招商蛇口签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%；营业收入976.72亿元，同比增长10.64%。超过原定目标10%，招商蛇口首度跻身2000亿俱乐部。同比近30%的增速，在整体放缓的2019年，高居20强房企TOP5。但与此同时，销售额排名行业第12位，原地踏步，并未跑赢竞争对手，对于顶着“百年老店”光环的招商蛇口来说，显然还称不上惊喜。作为昔日“招保万金”的老大哥，招商地产曾在2007年创下102.89元的股价记录，成为当时国内首支地产百元股。但此后的“黄金时代”，招商地产失速，在高周转的规模竞争中掉队。2009年，“招金”和“万保”逐步拉开差距，招商地产业绩一度在“四大金刚”中垫底。2015年，重组后的招商蛇口，曾被寄予厚望，当时内部给出目标：5年内，重回房地产行业十强。重组上市后，招商蛇口开始“收复失地”：2017年，完成“招保万金”千亿会师，2年翻倍，跨过2000亿大关，4年复合增长率达43.95%。但直至2019年，与第10名仍有220亿的差距。5年期限将至，按原计划，2020年，招商蛇口本应发起十强冲刺。但受疫情影响，今年各大房企均下调了预期。公告显示，2020年，招商蛇口的可售货值超过4000亿，年度销售目标为2500亿，同比仅提高13%。董事总经理蒋铁峰表示，2500亿，是综合考虑疫情影响和往年去化率确定的年度目标，而2020年，利润将是招商蛇口重点考核的指标。但在规模增长背后，招商蛇口2019年的净利润却不如预期。财报显示，2019年，招商蛇口归属于上市公司股东净利润的同比增速降至5.2%，创上市以来的新低；同时，毛利率、净利润率和加权平均净资产收益率，均出现上市以来首次下滑。对此，财务总监黄均隆回应，这与行业整体下行、结转时差和产品结构差异有关。而董事长许永军在谈到未来利润预期时则埋下悬念：“基础很好，挑战很大”，但招商蛇口“心理有数”。由俭入奢易，由奢入俭难。出身名门的招商蛇口，在房企高喊“活下去”的今天，增收不增利。行业下行，利润收窄，四十岁的招商蛇口，如何面对这场“中年危机"?作为房企中的优等生，招商蛇口拥有同行羡慕不来的先天优势：低融资成本、高一线土储。2019年，全行业都在死磕“融资难”，房企融资成本从4%升至9%，甚至出现美元债15%的高息，但招商蛇口依然维持在4.92%的低位，过去3年，这个数字也从来没超过5%。财报显示，2019年，招商蛇口分两次发行56亿元的公司债券，利率最低为3.58%；同时完成三次超短期融资券的滚动发行，利率最低为2.8%，均为同期行业的最低利率。而在土地市场，向来保守的招商蛇口，招拍挂上坚持只拿低溢价地，但这背后，靠的是非市场化方式拿地带来的强大支撑和底气。去年12月底，历时多年的前海土地整备正式过会，走完最后的公开程序，直接让招商蛇口在前海的项目储备增至建面456万平米。凭借多元拿地优势，近4年，招商蛇口土储单价从13013元/平，直线降至6861元/平，值得注意的是，其中一二线城市占比75%，粤港澳大湾区占比28%。受到风险管控影响，招商局集团对招商蛇口在杠杆上有严格的管控要求：有息负债率不能超过50%。这意味着尽管可以做到低息融资，但招商蛇口只能“戴着镣铐跳舞”。截至2019年末，招商蛇口资产负债率63.19%，净负债率仅29.28%，上市以来，该数据最低是2015年的11.85%，最高是2017年的59.93%，负债水平处于行业最低档位。当同行还在靠“高杠杆、高周转”实现跃进时，招商蛇口靠“做大资产”就完成晋级。在前海土地完成整备后，招商蛇口的总资产暴增46%，达到6177亿元，且由于是实物注资，未对总负债增加压力，进一步拉低了净负债率。而除了土地整备，2019年，招商蛇口收购等动作频频，但与此同时，却鲜有盘活资产的举措。财报显示，截至期末，招商蛇口的存货占总资产达到50.54%，较年初增加48.09%。主要原因正是前海土地整备和合资合作事项完成，以及其他房地产投资项目增加。2016年，招商蛇口的存货为1230亿元，2018年升至2108亿元，2019年继续扩大到3122亿。这在追求“三高一低”的房地产圈，并不寻常。而存货积压可能摊薄经营成本，进而反映为毛利的虚高。正是因为高存货，业内人士质疑，招商蛇口“低杠杆、低周转”下的稳健，会不会只是经营效率不足的“挡箭牌”？长期以来，招商蛇口青睐中高端物业，偏爱“高毛利、低周转”的去化模式，但在2020年遭遇“黑天鹅”事件后，货值转化，已经成为房企需要重点攻克的难题。可以预见，“优等生”如招商蛇口，也将面对转型变道的关键节点。一是“吃老本”，利用好融资拿地优势，继续依赖地产利润，但可能在行业下行首当其冲；二是去地产化，发挥集团协同效应，多元化布局，抵抗周期考验，但需要承受难以想象的转型阵痛。事实上，早在重组之初，招商蛇口就曾提出“去地产化”的短期规划，目标是5年内把房地产收入比例降到60%，园区收入提升到30%-40%，邮轮收入提升到10%，而这才是真正意义上“前港、中区、后城’的'蛇口模式。但财报显示，2019年，招商蛇口在房地产、园区和邮轮产业收入占总营收比重分别86.57%、12.77%和0.66%，同比均未有明显变化，与5年目标更是相去甚远：园区收入占比不及预期一半，邮轮收入占比不及预期1/15。显然，作为“园区鼻祖”的招商蛇口，并没有打好手里这张牌。而路径依赖之下，重组之初设想的“住宅+产业”实现“1+1＞2”的局面也并未如期出现。
业绩会上，许永军依然强调“蛇口模式”，明确以房地产、园区和邮轮产业三大板块，实现业务联动，并强调快周转（T+3）、阶段性持有运营（T+10）和片区综合开发（T+30）三类项目合理配比，兼顾中长期发展节奏。有投资者在业绩会上提问：2020年受疫情影响，全球邮轮产业受到重创，招商蛇口将如何应对？许永军回应，虽然短期存在影响，但邮轮产业作为招商蛇口的中长期规划，其地位不会变化，且长期看好。但从种种迹象看，招商蛇口还是更想做大房地产这块“蛋糕”。近年来，招商蛇口频频“卖子”，据报道，仅今年，招商蛇口已通过增资形式出让了佛山、长沙、西安和嘉兴4处项目股权，此外，据不完全统计，2018和2019年，招商蛇口分别出售资产11项和7项。但有趣的是，一边卖，一边买，在清理资产的同时，招商蛇口还在继续扩充土储。2019年，招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，新增土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米。刚刚过去的2020年第1季度，在行业趋于理性的情况下，招商蛇口继续在多市“疯狂”拿地，即使是疫情最严重的2月份，也在杭州和成都斩获3个项目。业内人士揣测，招商蛇口此举，可能是为后续“高周转、扩规模”提供支撑。
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