由于自有扩张速度有限，绿城服务（02869.HK）正通过股权置换形式打造物业联盟。

日前，绿城服务公告，拟向龙湖集团(00960.HK)配发1.55亿股，配售价每股8.3833港元，所得款项总额约13.01亿港元，成交价较认购协议日期收市价每股9.39港元折让约10.72%；较认购协议日期前五个连续交易日平均收市价每股9.434港元折让约11.14%。

绿城服务表示，认购事项所得款项净额估计为约12.999亿港元，拟将认购所得款项净额用作贷款还款、营运资金及一般公司用途。

龙湖集团表示，认购完成后，将在绿城服务的已发行股本中拥有约10%的权益。而这是龙湖增持绿城服务。

此次龙湖集团入股绿城服务，双方早有约定。今年1月6日，绿城服务和龙湖达成协议，前者将自己5%股份卖予后者。绿城服务管理层在今年的业绩会上表示：“龙湖的入股是一种战略性的投资，按照协议，接下来龙湖还会继续增持5%的股份。”

彼时，绿城服务管理层表示，公司希望构建一个生活服务的联盟，因此过去一段时间里，绿城服务入股了滨江服务，同时也引来了龙湖的入股。“我们希望通过这样股权的捆绑，扩大整体的客户资源平台，而股权的交叉持股，也可以保证联盟的整体稳定性。”

截至2019年12月31日止，绿城服务在管项目面积及储备项目面积分别达到2.11亿平方米及2.33亿平方米，同比分别增长24.6%、21.4%。在管项目达到1454个，分布于全国29个省、直辖市和自治区及147个城市。

按照绿城服务的计划，接下来仍会坚持区域聚焦的策略，逐步加强一二线城市的布局，持续聚焦高端项目。“我们每年都会制定一个符合公司发展的策略，基本上会保持每年20%以上的增长率，2020年的增长幅度会在20%-25%之间。”

不过，相比于同行，绿城服务的扩张规模并不明显。克而瑞统计，去年管理规模5000万平方米以上的企业中，增长规模最大的为雅生活服务（03319.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、保利物业（06049.HK），均于年内取得近1亿平方米在管面积增量。上述企业每年新增的物业管理体量，相当于国内现有一家TOP20的物业公司的体量。

因此，高盛发布报告，将绿城生活服务(02869)目标价降11%，由10.4港元至9.2港元，维持“中性”评级。该行称，公司预计今年将会有9000万-1亿平方米新在管面积，同时有6000万平方米为转换，目标2020-2022年获得3亿平方米新合约面积，但由于销售费用延后，物管收入增长将较在管面积增长的慢。

野村发表研究报告称，绿城服务去年业绩略逊于该行预期，在新冠状肺炎疫情下，该行对其家庭代理及教育业务并不乐观，相信公司今、明两年纯利率将持续受压，维持其“中性”评级，并下调目标价4%，由9.3元降至8.9元。

对此，绿城服务的管理层表示，由于近几年有一些规模较大的并购，所以有些企业的增长确实非常快，不过绿城服务还是会保自己原有的发展速度，在行业排名上坚持维持在第五名左右。此外，绿城服务还将加强非住宅部分的拓展，增加这部分的物业收入。

易居企业（02046.HK）CEO丁祖昱预言，随着不动产经营时代开启，物业管理行业将迎来巨大发展机遇，到2030年全国物业管理行业规模会接近500亿平方米，基础物业服务市场规模将超过2万亿，房地产开发依然是物业行业提升的主要推动力。

巨大的市场规模，让各大物业公司都希望跑马圈地，在这个新兴市场获得更大的话语权。

银城生活服务（01922.HK）总裁李春玲认为，现在资本市场上物业板块主要是以房地产作为母公司的企业，但实际上，仅有这么几十家企业远远不够。基于物业抗周期性特质、受经济影响较小、拥有稳定现金流和增长预期，该行业会逐渐发展成地产之外的独立行业。

可以预见，目前物业市场仅仅只是一个开端，未来巨量的市场规模，还将吸引更多玩家加入，无论是入股还是并购，都有望成为这个市场上的常规操作。

作者：罗韬