近期的杭州楼市随着“西溪公馆6万人摇”属实火了一把，刚需购房者开始忧心，在如此火热的杭州楼市，自己还能否获得安身之所。小易经常会在后台看到“200万左右的预算，在杭州还能定居吗？”这样的问题，显示了刚需对于杭州房价的忧虑。
谈及200万预算买房，一定避不开星桥板块。继滨沁公寓和金辉星奕云著的清盘之后，星桥板块的价格体系也被重新解构了。伴随板块内2019年出让了一块商住地之后，板块限价被抬升了4300元/㎡。
向来在杭州楼市不温不火的星桥板块，今年即将入市中建学成府和融创融耀之城两个项目。而相比毛坯交付的学成府。自带地铁上盖苏宁易购广场，同时也是精装交付的融耀之城，无疑更有话题性。
今天小易就带大家一起前往星桥，实探自带综合体热度的明星项目——融创·融耀之城。
Part 01
楼盘案名：融创·融耀之城
楼市板块：星桥
楼盘位置：星桥南路与天都路交叉口
附近地铁：3号线星桥站（在建）零距离
总建筑面积：418444.39㎡
规模：15幢25-26层的高层住宅
容积率：2.6
户型：89、100、105、125㎡
参考均价：24000元/㎡（含精装3000元/㎡）
总户数：1690户
车位配比：1：1.2
交付时间：预计2022年
交付标准：精装
由于项目示范区还未建好，加之项目周边的3号线星桥路站还在建设中，小易是在星桥镇公交站下车，沿着藕花洲大道西段向东步行了250米左右，右转进入星桥南路步行300余米即可到达融耀之城临时展厅。
2019年9月10日，经两轮报价，南京鸿熙商业管理有限公司（苏宁）以总价21.79亿元竞得该地块，楼面价8011元/㎡，溢价率14.44%，地块出让面积约10.5万㎡，可建面积约27.2万㎡，容积率2.6，同时要求建设建筑面积不小于7万㎡商业。
最终规划显示，地块商业部分由苏宁负责，住宅部分与老牌房企融创合作，融创·融耀之城由此诞生。
融耀之城项目是由融创开发的，自2012年以来，融创在杭州打造了很多像涌清府、侯潮府、时代奥城等标杆项目，对于住宅项目来说，融创出品还是有一定的质量保证的。
项目规划有15幢25-26层的高层住宅，无自持楼幢，全部对外出售。除15幢高层住宅外，还有一幢办公楼及8.3万㎡的苏宁广场，可以很好的缓解星桥这一带没有大型商业综合体的窘境。
融耀之城暂定于7月首开，户型面积段是89-125㎡，据置业顾问透露，未来高层均价会在24000元/㎡，包含3000元/㎡的精装标准，交付时间预计在2022年底至2023年初左右。
由于项目还未公布详细的内部规划，沙盘楼栋均用水晶体代替，只能做一个大致的位置参考。
小区有两个出入口，分别位于西面及南面，在项目西南侧，靠近3、4#楼的位置规划了一个地铁口，而且在二期商业地块也规划了地铁出入口，商场与地铁站则是直接连通的。
沙盘上白色的几何体所在位置即苏宁易购广场，与住宅项目只隔了一条天都大道，未来苏宁广场落成以后，外立面会加上融创的logo。
景观营造上，小区内部景观是“两轴两环”的结构，以“莫比乌斯环”为灵感，打破原有的空间限定关系，以归家、运动、社交等多样功能复合环，将小区的功能场地进行串联，在造景上比较有新意。
小区整体是“物业调控下”的人车分流，5#和7#之间有一条电瓶车可以通过的道路，后期物业也可禁止电瓶车通过，这样的规划存在一定的不确定性。此外，内部功能区划分也较为合理，在7#北侧有景观草坪，南面设有会客厅，儿童游玩场所和宠物活动空间等也都一应俱全。
融耀之城的外立面设计采用了高级灰搭配大面玻璃，外加金属线条的搭配，给人一种“简约”现代风的观感。这样的外立面设计未来交付之后，估计会给传统建筑风格偏多的星桥板块增添一抹现代色彩。
小易从项目施工现场情况来看，部分高层楼栋主体已建造3层左右，周边还有地铁3号线的施工工地，目前周边界面看起来有点不尽人意，但是苏宁广场和3号线的建设十分值得期待，3号线预计2021年底就可投入使用，未来的居住环境肯定会有所改观。
Part 02
交通方面，融耀之城可以称得上是真正意义的地铁“零距离”，按照宣传资料，项目的确做到了“出门即地铁口”。小易从项目建设工地的西门出发，沿星桥南路步行2分钟不到即抵达了3号线星桥路站的建设工地，待2021年底3号线正式投入使用，融耀之城将会享受巨大利好。
根据资料显示，3号线跨越西湖、拱墅、江干、下城、余杭等5大区，设有10个换乘点，不论是要去城西，还是过江去萧山滨江，都很便捷。
项目西门口还有一个335路公交车站，不过路线较少，如果需要更多的出行线路选择，步行约700米即可到达星桥镇公交站，有更多路线可直抵主城区。
商业方面，融耀之城自带商业综合体，即杭州首座苏宁易购广场，目前家乐福已经确认进驻。而根据网上资料，未来该综合体将打造为一个集吃喝玩乐、购物等多功能为一体的、符合当下消费新形势的智慧零售广场。
苏宁广场的入驻不仅弥补了星桥大型商业体的缺失，也使融耀之城成了TOD智慧综合体的地标项目。
除此之外，周边还有七彩小镇（在建），良熟生活广场，理想银泰城，余之城生活广场，欢乐城等商业体，形成“城东武林门”，未来板块的商业配套还是值得期待的。
教育方面，小易由施工现场西门口出发，步行不到3分钟时间便到了星桥第一小学，约550米的距离处还有星桥中学，不过这些学校的教学质量一般，基本只能满足较为基础的求学需求。
除此之外，项目东侧直线约130米有余杭区星运幼儿园，西侧直线约450米有星桥中心幼儿园(新都分园)，西南边直线约650米有星桥第二小学，西侧直线约2公里还有光华外国语私立学校等教育配套。
相比教育上短板，置业顾问十分坦诚地告诉小易，融耀之城更为欠缺的部分就是医疗配套了，目前周边只有余杭区星桥街道社区卫生服务中心可以满足基本的就医需求，离项目仅450米，除此之外，最近的余杭区第一人民医院也在4公里以外，是一座综合性的三级乙等医院。
景观方面，项目2公里以外有天都城四季公园、临平体育公园、半山森林公园等，可供业主日常休闲放松。
融耀之城西侧是同样将于今年入市的现房项目中建·学成府，学成府是毛坯交付，毛坯均价大约在16200-21000元/㎡之间，起步户型为100㎡，在均价价差不大的情况下，融耀之城89㎡的起步户型会对刚需更友好一些。
目前，周边二手房如星运丽园兰逸、嘉和银领时代等成交均价都在2.2-2.4w之间，新房和二手房价格基本持平。
Part 03
鉴于项目目前只设有临时展厅，样板房也尚未对外开放，只有带尺寸户型图可供参考。融耀之城户型以89㎡起步，置业顾问告诉小易，项目高层得房率在加上赠送面积的情况下基本可达80%以上，在高层项目中这样的得房率还是比较优秀的了。
约89㎡三房一卫中间套户型
| 优点 |
①独立玄关，私密性较好
②L型厨房，动线流畅
③三开间朝南，采光较好
④带生活阳台
| 缺点 |
①独卫
约102㎡三房两卫中间套户型
| 优点 |
①独立玄关
②L型厨房，动线流畅
③三开间朝南，采光较好
④主卧套间设计，带独卫
| 缺点 |
①次卫采光一般
约105㎡三房两卫边套户型
| 优点 |
①独立玄关
②客餐厅一体，侧面带6.2米大飘窗
③边套设计，通透性好
④主次卧面宽舒适
| 缺点 |
①无明显缺点
200万起步的总价，3号线的优势加持，自带商业体的利好，融耀之城无疑可以上榜刚需必看榜单了。而且真正以TOD模式开发的项目在杭州屈指可数，对比幸福里26459元/㎡、华丰蓝绿双城项目33000元/㎡的限价，融耀之城约24000元/㎡的限价的确很有吸引力。
不过它还有一个强势的对手——现房项目中建·学成府，以“所见即所得”的优势同样吸引了不少购房者关注，如果是着急入住的，可以考虑学成府项目。
不过学成府毛坯均价还未敲定，如果均价在18000元/㎡以上，权衡后期装修的时间的经济成本，融耀之城可能会是更好的选择。总之，今年即将入市的这两个项目，自住刚需者皆可积极关注。
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