薇娅发家主播遍地的九堡，为何是杭州楼市塌陷地

过去五年内，杭州的城市基建经历了大踏步发展，带动了不少板块的跃升。有些强势板块借助东风发展更加迅速，有些却原地踏步甚至走向落寞，一些后起之秀顺势反超，成为杭州新中心……

从杭州市区出发去九堡，会有一种与主城区明显的割裂感。

行驶在主干道杭海路上，突然出现成片破败的老房子，沿街商铺布满了小旅馆、快餐店、不锈钢店、装修材料店，褪色的招牌，裸露在室外的电线、呼啸而过的电瓶车……像极了娄烨的电影《风中有朵雨做的云》里的城中村。

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九堡实景

而九堡板块内部，也在强烈地割裂着。

就在这片破旧老房子的对面，就是外立面简约现代的金地玖峯汇，一新一旧，在杭海路上上演着一场面对面的“超时空同居”。

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这种视觉冲击在九堡不止一处，一幢崭新的写字楼旁，可能是外立面脱落、露出红砖的低矮平房，而这个平房周边几百米半径内，就有2家星巴克。

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很多人不知道，有些魔幻的新旧碰撞背后，九堡其实是国内的网红经济枢纽。

近两年，电商直播成为风口，而九堡聚集了大量的MCN机构，被称为“电商直播第一村“。中国网红电商第一股的“如涵控股”，就发迹于此；而如今正当红的薇娅，也是在九堡拼成了“淘宝第一女主播”。

以前，杭州各板块的房价逻辑，通常是以武林广场为圆心，同一个方向，距离武林广场越远，价格越便宜。彼时，城东新城、艮北新城、九堡、下沙，按照距离，形成一条递减的价格链条。

但随着下沙金沙湖板块配套落地，区域行政中心和商业中心的定位逐渐成型，金沙湖近年来异军突起，直接反超九堡。而艮北新城也不甘示弱，地铁、教育资源逐渐交付使用，助力板块内的楼盘完成了逆袭。

九堡虽然早就有1号线落地，但主要站点九堡站、客运中心站与住宅区都有不少距离。商业配套就更为弱势，目前板块内已交付的商业体，只有十多年前开业的金海城和体量不大的东城广场，包括正在建设的国芳中心，没有一家大牌商业品牌进驻。而下沙金沙湖早就有龙湖、宝龙、印象城等大品牌商业进驻，远远跑在了前面。

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如今，在全新的价格体系之下，艮北新城新盘备案价稳站4万+，金沙湖的新项目绿城·春风金沙、望金沙高层限价37500元/㎡，而九堡的新盘仅33000元/㎡，形成了一个巨大的价格“凹陷”。

二手房市场也呈现同样的状况，根据钱江晚报购房宝统计，九堡大部分二手房成交单价在27000-33000元/㎡，而艮北新城内的杨柳郡成交价更是已经到4万5左右，另一边的金沙湖板块，龙湖艳澜山等二手房成交均价已经高至4字头。

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相比城东新城扎堆供应、艮北新城新盘频出，九堡的新盘供应量非常小。即便如此，这两年上市的新盘日子也并不好过。

2018年开始，九堡面市的纯新盘，基本都处于在销售期内板块内没有对手的状况，而除了有一线江景、准现房、滨江口碑加持的铂金海岸之外，其他楼盘都难逃流摇命运。

2018年公证摇号至今

九堡新盘摇号情况一览

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2018年10月金地玖峯汇首开，综合中签率33.33%，在当时的市场上算是平平无奇。更惨淡的是，“出道”已经是巅峰，在接下来的几次加推中，中签率都在70%左右，甚至还有流摇情况。

历经一年多时间，金地玖峯汇的高层房源总算卖完。今年5月底中南春溪集接棒。首开251套房源均价33000元/㎡，中签率51.65%，惨淡开局，线上选房当天只卖掉110多套，不足五成。紧接着没多久就加推255套房源，直接流摇，截至发稿前，透明售房网显示这255套房源全部可售。

盼望着盼望着，丰收湖来了。

今年四月，丰收湖板块控规获得批复，未来将建设成为杭州东部先进智造产业中央科技创新区，构建拥有社区配套、教育和医疗资源、优美城市环境的多样化宜居社区。

整个丰收湖板块跨越江干区和余杭区，包含九堡东北部和乔司西南部，总用地面积760.2万平方米，其中江干区范围内规划面积为285.17万平方米。

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对于九堡来说，已经很久没有迎来综合性的板块规划了。板块里原有的最密集的电商产业园、服装批发市场，或许因为听起来不够“高大上”，也很少被开发商纳入宣传。

如今，丰收湖像是一声响雷，看起来更为全面、高端的规划定位，给九堡注入了一针强心剂。去年一直标榜“钱江新城二期延伸”的玖峯汇，在今年也开始主打丰收湖概念了。

丰收湖板块到底有什么？根据江干规划和自然资源公众号上的介绍，丰收湖板块的核心是约23个足球场大小的丰收湖公园。如今，丰收湖公园主体景观已经完成，林荫绿岛、湖水荡漾，与九堡原本的城市界面形成鲜明对比。

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以丰收湖公园为核心，规划了约14万方的大型商业综合体、高档酒店，约6万方的会展中心兼体育设施等配套。另外，丰收湖板块还将围绕原四季青服装市场，打造杭州服装与智能制造产业推介平台，将会构建数字商贸新城。

从建设思路来看，丰收湖板块像是又一个金沙湖，以湖为核心，打造一个综合性的产业、商业、居住集聚区。

今年，丰收湖板块公布了丰收湖综合体的重点地块，总面积215.43亩，包含3宗商住用地和1宗商业用地，计划建设为商业综合体、高档酒店、总部办公、创新社区。丰收湖的成色如何，就看这四宗地块究竟被谁拿走。

丰收湖公园的落成，给板块开了个好头，但如果这里的商业综合体和酒店，只是再造一个金海城或国芳商业中心，恐怕也难掀起新的浪潮。如果能引来商业大鳄进驻，那么丰收湖的崛起就有了更扎实的基础。