原标题：踩盘 | 北京望坛棚户区“变身”天坛府，产品、价格双“受限”，单价拟定12万
正在建设中的天坛府营销中心 苗诗雨 摄
华夏时报记者 李未来 实习记者 苗诗雨 北京报道
曾经充斥着脏、乱、差的望坛棚户区，如今成了北京三环内新房市场的“宠儿”，它有了一个新的名字——天坛府。
历经4年的拆迁，北京城建终于把望坛棚户区整理出一些眉目，大部分建筑已经拆除，第一期商品房挖了地基，今年就要面市，也就是天坛府项目。回迁房也已经开始建设。但《华夏时报》记者近日调查发现，该地块仍未完成整体拆迁，偶有“钉子户”突兀地立在其中，十分显眼。
记者采访了多名“钉子户”主人，其均表示，补偿方案没有谈拢，不会搬迁。
该项目置业顾问称，天坛府拟定于2020年下半年开盘，商品房与回迁房同时于2022年交付使用，当前项目的棚户区“钉子户”将由政府部门进行协商安置，不会对项目工期产生影响。
针对此事，《华夏时报》记者电话咨询了北京城建集团天坛府项目所属公司党工部部长，相关负责人表示：“天坛府的商品房项目并不包含望坛的棚改区域。”对于天坛府项目具体进度等问题，相关负责人表示当前疫情期间，暂不接受采访，后期如需采访会主动联系记者。
棚改“大户”
位于南二环与南三环之间的望坛棚户区属于北京核心区体量最大的棚改项目，由于体量大、拆迁难度高，摸查准备期便长达十年。真正全面动工拆迁是在2016年，也就是北京城建介入之后。按照规划，该棚改工程需要整理出15个地块，其中2个为商品房，其余均为回迁房。
商品房即天坛府，占地面积约25万平方米，整体容积率2.23。项目东至景泰路，南至安乐林路，西至永外大街及民主北街，北至京津城际铁路南侧绿化带。南侧紧邻地铁景泰站（14号线）、西侧临近永定门外站（14号线、8号线），与天坛公园南门只隔一条南二环，直线距离800米。由于北京三环内新建商品房项目较少，该项目还未推出便被认为是稀缺资源。
但它同样避免不了棚户区改造面临的共同难题：拆迁和安置。
根据北京城建2019年年报介绍，望坛项目征收拆迁已进入收尾攻坚阶段，项目整体签约比例达99%，非宅征收实现清零，土地出让工作有序推进，天坛府销售展示中心已亮相。
而记者在现场了解到，项目工地上仍有一些“钉子户”没有搬迁，原因多数是对拆迁补偿条件不满意。其中有住户对记者表示：“早期同意迁出的邻居至今居住问题都没能妥善解决，这种情况我怎么可能再同意拆迁？”针对这一问题记者与北京城建方面取得了联系，但目前暂未得到对此问题的回应。
望坛棚户改造区施工现场仍有一些“钉子户” 苗诗雨 摄
“钉子户”问题不仅影响望坛棚户区改造的项目进度，更是对回迁居民造成了很大的困扰。记者从调查中了解到，自2019年补偿协议盖章之后，项目进展缓慢，很多回迁居民担心望坛项目无法按期交付。
而天坛府的销售展示中心，并没有如北京城建2019年年报中所说的“已亮相”，截至目前仍在施工。
目前天坛府尚未拿到预售证，其销售人员表示预计取得预售证的时间为今年10或11月，并于2022年交房。
针对不少天坛府项目意向购房者担忧的2022年是否能够顺利交房的问题，《华夏时报》记者与天坛府相关负责人取得联系，负责人表示望坛棚户区改造与天坛府项目彼此独立，拆迁进程并不会影响商品房建设。
天坛府一期商品房基坑开挖 苗诗雨 摄
产品、价格双重受限
《华夏时报》记者从天坛府售楼处了解到，天坛府一期有3种户型：60平米一居室，100平米两居室，135平米三居室。共200多套房源。二期地块规划产品为150-260平3-4居，入市更大体量的升级改善类房源，总计1244套。
对于一期即将推出的产品，天坛府的销售人员自称并不完美。“我们出售的是地段，户型并不是主打卖点。”项目销售人员表示，天坛府项目所处地段的限高为35米，层高3米的住宅只能做到11层，想要追求地块2.51的容积率指标，就不得不设计成单层的大面积。
记者了解到，这3种户型中只有135平米的三居客厅为南北朝向，其余均为东西朝向。楼房排布整体呈“L“型，更类似于商业外形。
图片来自中国房评报道
图片来自中国房评报道
合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示：“天坛府一期的户型确实跟目前的主力产品设计差距比较大，但是考虑到项目限高等各方面限制，开发商出于经营上的诉求设计如此户型，也是可以理解的，最终还是要看市场意向购房者能否接受。”
而在价格方面，天坛府也受到一定的限制。记者了解到，天坛府项目为城建集团与东城区政府的合作项目，价格一定程度上也会受到政府限制。置业顾问表示，项目当前拟定价格为12万，如果开盘后项目产生溢价则按照溢价比例交由东城区政府，因此天坛府项目高价格对开发商而言意义不大。
天坛府周边新建商品房并不多，对于该项目的稀缺性，其置业顾问颇为自信。他告诉《华夏时报》记者：“北京内城区的新盘没有户型设计特别好的，但是也不担心卖不出去，类似丰台佑安府项目，首期小面积开盘当天清盘，想买到都很难。”
记者了解到，望坛周边的二手房价格约10万元/平米左右 ，多为房龄20年以上的老小区。天坛府南侧的新奥洋房略新，建成于2004年，均价94395元/平米。
距离天坛府450米的永定府，由于执行“7090”政策（建设保障性住房外，剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上），产品预计为88平2居和135平3居，限均价89068元/平。
按照目前12万的拟定价，天坛府算得上是东城区住宅市场的“新贵”。
豪宅研究院院长朱晓红在接受《华夏时报》记者采访时表示：“北京二环至三环的房子，贵是第一特征，大开间、长进深的大户型是商家争取的方向。房价贵不是问题，问题是要看空间功能设计是不是恰到好处，市场是不是能够认同。让市场能认同的房价虽高犹荣，价格低品质差照样不受欢迎。”
“对于购房者来说，如果不是非要入住东城，一千多万的价格其实在三、四环的周边，还是有一些可选择的产品。”合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者讲到，按照天坛府当前12万的预计售价，100平和135平的购房总价超过一千万，开盘后可能去化压力较大，相对而言60平会更加抢手。
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