8月25日，由富豪林龙安控制的禹洲集团（01628.HK）召开中期业绩沟通会。期内，禹州集团增收不增利，净利润同比下降18.72%，归属公司股东的净利润同比下降37.83%。

同时，禹洲集团宣布，公司已于8月24日向联交所提交分拆物管公司分拆上市的建议书，未来物管公司将不会放在禹洲集团下面。

毛利率、净利率双双下滑

今年上半年，禹洲集团实现收入140.69亿元，2019年同期为116.37亿元，同比增加20.36%。其中，来自物业销售的收入为136.14亿元、投资物业租金收入为9722.9万元、物业管理收入2.89亿元。

毛利为32.76亿元，2019年同期为31.40亿元，同比增加4.33%；毛利率为23.29%，较去年同期的26.98%下降3.69个百分点。

期内，公司实现净利润15.50亿元，2019年同期该数值为19.07亿元，同比下降18.72%；净利率为11.02%，去年同期为16.39%，下降5.37个百分点。

其中，归属公司股东的净利润为10.19亿元，2019年同期为16.39亿元，同比下降37.83%。

非控股权益为5.31亿元，2019年同期为2.68亿元，同比增加98.13%。主要来自位于舟山、亳州、青岛、重庆及天津的部分非全资所有项目产生的利润，该等项目于期内交付部分预售物业。

用于每股基本及摊薄盈利的利润9.63亿元，2019年同期该数值为15.86亿元，同比下降39.28%。

收入增加的情况下，禹洲集团利润率的下滑原因是多方面，包括融资成本的增加，合营公司及联营公司的投资未能贡献利润而是亏损1.78亿元，2019年同期该数值为盈利2.39亿元。此外，合作项目中其他股东分走的利润比去年同期增加了2.63亿元。

销售：千亿规模之后不再追求规模

期内，禹洲集团实现累计销售额为428.51亿元，销售面积为260.95万平方米，销售均价约为每平方米16421元。其中，长三角区域的销售为267.67亿元，占集团整体销售额的62.47%。

业绩会上，林龙安介绍，疫情影响之下，长三角区域销售恢复的比较迅速。公司完成千亿规模之后，未来2-3年公司不再追求量，但量也不能少，千亿后公司需要利润导向为基础的业绩增长，希望每年增长20%。

林龙安称，今年8月24日，公司和深圳的一个国企签约，未来将合作开发一个已经拆迁基本完成的旧改项目。

物管：以申请分拆上市

禹洲集团介绍，已经向联交所提交物管业务分拆建议书，并有明确的推进时间表。

期内，禹洲集团来自物业投资的总收入约为9723万元，同比减少约34.09%，主要由于疫情期间为商户减免租金所致。

截至6月30日，禹洲商业已进入深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地，已开业项目26个及筹备期项目11个，共37个项目，覆盖了购物中心、写字楼、街区商业等多种业态，重点打造城市综合体项目超200万平方米，全国合作品牌超1,000个，战略联盟品牌约1,600个。

期内，公司录得物业管理费收入为2.89亿元，较去年同期增加62.16%。随着本集团已交付物业面积增加，截至6月30日，物业管理服务公司于中国内地在管总建筑面积约1300万平方米，合同管理面积约2200万平方米。

邱于赓称，未来，管物管公司变成独立的公司，禹洲集团有做大物管公司的决心，未来整个业务不会放在禹洲集团下面。

业绩上，有禹洲集团的高管表示，公司对物管的分拆上市有明确的时间点，为了扩大规模，收并购一定会占一定比重，公司不会为了并购而并购。

该高管介绍，公司对寻找标题是有要求的：要有一定利润、有独立的拓展能力。希望构建全业态的业务体系。目前，已经有些标的进行到一定程度，适当时候披露。8月1日，禹洲集团完成了一家舟山物管公司的并购，管理面积约250万平方米。

土地：不去拿“地王”

截至6月30日，禹洲集团拥有的167个项目，分布在六大都市圈共37个城市，合计拥有土地储备2024万平方米，总货值约4300亿元，平均楼面成本约为每平方米6642元。

期内，禹洲集团通过公开招拍挂以及收并购的方式，在苏州、无锡、扬州、常州、成都、合肥、宁波和绍兴等城市获得11幅优质地块，总建筑面积约136.92万平方米，平均楼面价为每平方米12945元，以上新增项目全部位于二线城市。

对于土地拓展，林龙安称，原则上，公司不拿多家合作的地块，主要是这样的项目对盈利空间、节点和未来的项目清算都不好把控，且公司不去拿“地王”，未来权益希望做到70-80%。