昨日，崇文、学军落户萧山科技城炸了杭州楼市，不少媒体报道当地业主听到消息都嗨翻了。虽然在今年的招生新政之下，不少学区房业主都受到重创，但面对激增的市场需求，教育资源这个问题始终都是消费者最关注的问题之一。
申花板块作为优质教育资源最为密集的板块之一，一直受到不少购房者的追捧和青睐。不过，如今申花板块区域内以高端改善型项目居多，那些动辄五、六万的大面积户型，令不少购房者望而却步。
然而，近期申花北却有一个新盘——荣安春月杭宁府，精装限价只需45000元/㎡，且周边教育资源丰富。
作为目前申花板块内最便宜的改善型项目，荣安春月杭宁府究竟如何，小易进行了实地跑盘。
01拿地回顾
荣安春月杭宁府项目，为申花单元GS0403-R21-14地块，东至规划短浜路，南至杭州公交北站中心站，西至申花单元C2-03B地块、祥符镇花园岗村经济合作社商业办公用房，北至规划飞虹路。
图源：浙报传媒地产研究院
该地块于2020年4月3日，经过23轮竞价，由荣安以132552万元竞得，楼面价29705元/㎡，溢价率29.3%，自持4%。
出让面积17849㎡，容积率2.5，可建面积44622㎡，其中，公共租赁住房不少于10%（4462.25m²，无偿移交），配套公建不大于10%。
根据地块出让要求，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于41000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于45100元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/㎡。即精装限价45000元/㎡。
荣安在拿地仅一个月后就公示项目规划，定案名：荣安春月杭宁府。
02项目规划
楼盘名：荣安春月杭宁府
楼盘地址：拱墅区申花花园岗街和短浜路交叉口
占地面积：17849㎡
总建筑面积：66432.5㎡
户型面积：97-122㎡
房源数：共453户
参考价格：45000元/㎡（含4000元/㎡装标）
交房标准：精装交付
开发商：杭州康浩置业有限公司（荣安地产）
荣安春月杭宁府（以下简称“杭宁府”）位于申花板块核心居住区，项目周边界面成熟，各项配套虽算不上优质但也能满足业主的日常生活所需。另外，加上正在建设的地铁10号线，项目的性价比优势也更加凸显。
项目总体量约6.6万㎡，规划了6幢17-25F高层，包含1幢17F公租房、4幢18F商品房和1幢25F商品房，其18F的1号楼是2-5F自持，6-18F可售。项目共计453户，可售房源为358户，户型建面为97-122㎡。
据置业顾问介绍，项目预计9月底开放售楼处，10月底或11月初首开，精装限价45000元/㎡。
项目体量虽小，但在园区景观方面，却围合出2个大型中央景观庭院，中央景观主要以叠水景观为主，运用莲池、汀步、特色景墙、禅意小径等江南元素，来展现杭宁府的舒适生活。
小区内部配套方面，主要是4#楼北侧的露天篮球场、5#楼南侧的儿童娱乐天地，以及外围配有300米的健康跑道。
据规划，项目有两个出入口，地面上有少量临时车位，后期会由物业最好人车分流。
项目的外立面主要采用大面积玻璃幕墙，搭配真石漆，有局部石材、铝板，楼幢墙窗比都在0.4以上，从效果图来看，整体造型简约大气。
目前，项目的城市展厅设于城西银泰1楼，距离项目工地约2公里。
03区位配套
从杭宁府现场来看，项目北面是一个成熟小区，南面紧靠花园岗街，对面是汽车北站，东面是景致公寓，西面是莫干山路，对面是复地壹中心，从周边环境来看，地块较为宜居。
周边实拍：
交通方面：
项目距离迪特10号线汽车北站约200米，预计2022年6月通车。
地铁10号线施工现场
项目距离汽车北站仅隔着一条花园岗街，周边公交站点密集，公共交通比较方便。
汽车北站
道路交通方面，项目北面与留石高架间隔一个小区，自驾出行较为便利。
商业配套：
项目周边生活配套较为成熟，距离项目最近的是一所大型的家居生活馆。
新时代家居生活馆
周边大型商业有万达广场拱墅店，直线距离约1.3公里。另外，在距离项目3公里以内还有城西银泰、大悦城、乐堤港等多个商业综合体，生活购物较为便利。
教育资源：
项目周边教育资源较为丰富，项目东侧有莫干山路小学，距离项目约500米，南侧有华东师范大学附属杭州学校，距离项目约600米、卖鱼桥小学文澜小区等，教育资源较为优质。
华东师范大学杭州附属学校实景
且项目地块今年被划入华东师范大学杭州附属学校学区范围内，虽然项目期房无学区，但根据就近原则，项目有可能享有该教育资源。
医疗资源：
距离项目3公里以内，有浙江医院三墩院区、杭州师范大学附属医院等大型医疗资源。不过项目周边医疗配套有些欠缺，距离项目最近的拱墅区祥符街道社区卫生服务中心，直线距离也有1.2公里，距离较远。
景观资源：
距离项目西侧约800米有一座700亩的运河亚运公园，未来将成为亚运会乒乓球及曲棍球的比赛场地。
04置业建议
申花板块以申花路为界，分成南北两个片区，而杭宁府所在的申花北区域目前已无可售新房。
目前，项目周边二手房有融信蓝孔雀，近期成交均价为54000元/㎡。
融信学院府近期成交均价为55000元/㎡。
与项目精装45000元/㎡均存在一定的倒挂。
在新房方面，申花南区域距离项目约2.5公里左右，有九龙仓天荟项目，在售均价60930元/㎡，融信万科古翠隐秀项目，在售均价54000元/㎡，与杭宁府均存在一定的价差。
对于置业者而言，杭宁府算得上是目前申花板块最便宜的新房项目。虽然从项目周边醇熟的配套设施来看，未来不会有太大的发展空间，但新增的地铁10号线也放大了一定的配套利好。
相较于一些板块配套还未兑现的新房项目，杭宁府作为自住项目也算是不错的选择。
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