黄金周18城二手房同比升温
【二手房市场】：
核心观点：在今年特殊的政策影响下，今年黄金周二手房市场比去年明显升温，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化。
今年国庆节黄金周二手房市场明显升温。贝壳研究院数据显示，重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。同时，深圳受调控影响，今年黄金周比去年下降47%，廊坊下降45%。
国庆节期间的市场同期表现与9月份类似，9月份二手房市场交易量同比增长20%，前三季度重点城市二手房市场的交易量超过去年同期。
2020年国庆节期间链家二手房成交量同比增长
数据来源：贝壳研究院
今年国庆期间成交均价也比去年同期上涨。贝壳研究院数据显示，今年国庆节期间重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右，而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、烟台、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。
今年国庆节期间市场的同比增长幅度较大，主要是由于疫情后政策的的延后效应。主要表现在于：（1）改善型换房需求提升。与去年同期相比，重庆、广州、杭州新增挂牌量均大幅增加，挂牌量与成交量双高，表明市场交易主要来自于业主换房需求。（2）中高价位房源成交占比提高。北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降，450-600万房源占比上升；上海300万以下房源占比下降，800万以上房源占比上升。广州也呈现出高总价房源交易占比上升的态势。
2020年国庆节期间链家二手房新增挂牌量同比增长
数据来源：贝壳研究院
2020年国庆节北京、上海、广州成交总价结构
数据来源：贝壳研究院
但是从短期看，今年黄金周市场总体走势仍向下。今年9月份二手房市场比8月份下降14%，国庆节第一周市场比9月继续降温。主要表现是：（1）受节日因素影响，重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。（2）18城中13个城市成交均价比9月份下跌。这表明，7月份以来的调控政策效应正在释放。
2020年国庆节期间成交均价比9月涨跌幅
数据来源：贝壳研究院
从市场预期看，今年国庆黄金周期间，业主市场预期基本延续了去年的情况，但不同城市的分化比较明显。
深圳和上海的业主涨价预期相对较强，并且上海市场的预期热度比去年有明显提升。深圳业主的市场预期并未随着交易量大幅下降而降温，挂牌量减少，表明一定的待价惜售心态。
杭州、广州、西安、北京的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置，但随着交易量上升，今年市场预期比去年有所提升。
长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱，长沙业主挂牌增加、成交均价下跌、业主降价行为增多，预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱，今年继续下探，后市趋冷。
2019与2020年国庆节业主调价中涨价占比
数据来源：贝壳研究院
综合分析，今年国庆黄金周的二手房市场在疫情后快速复苏、改善换房需求支撑下，比去年同期有明显的量价升温，这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。但是我们也看到市场短期的预期分化，除了深圳、上海、杭州、广州外，其他城市市场预期仍然偏弱，少数城市供给增加、销售减弱，市场预期可能进一步下行。因此，我们预计，今年的二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中。
【新房市场】
核心观点：重点城市成交微涨，北京黄金周热度不及去年
贝壳研究院统计整理数据显示，2020年黄金周（2020年1-8日）全国重点关注28城市场成交套数和面积同比2019年黄金周（2019年1-7日）分别增长14%和12%，考虑到今年黄金周比往年多一天，2020年的黄金周成交量与往年相当，疫情常态化之下，总体市场恢复至往年同期成交量水平。其中同比增长较为快速的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳区域。
北京市场方面，贝壳研究院统计整理数据显示，2020年北京十一黄金周期间（2020.10.1-2020.10.8）新房住宅成交面积1.8万㎡，成交均价为48204元/㎡。与去年黄金周（2019.10.1-2019.10.7）相较，日均成交面积同比下降24%，成交均价同比上涨4.8%。今年黄金周成交量不及去年同期。
黄金周前7日新发布住宅项目预售证7个，新增供应面积42万㎡，为去年同期的2.1倍，可见，房企在当前融资及债务压力较大的情况下，“十一”期间出货意愿强烈，但实际成交情况不及预期。一方面房企端并未采取超出预期的促销手段，另一方面北京市场客户对未来市场价格预期趋稳，因此在今年黄金周更多选择出行游玩，导致整体客户量不及去年同期。
从成交结构来看，今年黄金周主力成交区域向城市核心靠拢，城六区和近郊区域成交量占比同比去年分别增长10个百分点，成交结构的变化导致整体成交均价小幅上涨。但实际上城六区和近郊区域今年黄金周的成交均价同比分别下滑7%和9%，在促销影响下，实际成交均价下滑。
成交区域方面，大兴区成交面积最高为0.32万㎡，占整体成交量的18%，其中主要成交产品为限竞房，大兴区排名前十的产品中，限竞房占比9成。成交量排名第二、三的区域为昌平区及顺义区，成交面积分别为0.26万㎡及0.22万㎡，成交量占比分别为14%及12%。整体近郊区域成交占比66%，同比去年增长10%。
【租赁市场】
核心观点：租赁市场成交量下降，重点18城总成交量环比下降30.9%，租赁市场淡季渐冷；近五年十一黄金周租金持续下跌，今年达最低水平，环比下降3.0%，同比下降5.5%；
预计10月份租赁市场将持续低温运行。
全国重点18城十一黄金周租赁市场成交量环比下降30.9%。依据贝壳研究院数据，2020年十一黄金周全国重点18城租赁成交量环比上一周下降30.9%。全国重点18城整体租赁市场活跃度持续降低，市场逐步变冷。分城市来看，各城市租赁成交量均环比下降，成都、武汉、济南、杭州、深圳和长沙市六个城市租赁成交量降幅均超过30%，其中南京和上海市降幅超过40%。
贝壳平台全国重点18城 [1] 十一黄金周成交量情况
数据来源：贝壳研究院
总体租金水平小幅下降，环比下降3.0%，同比下降5.5%。依据贝壳研究院数据，2020年十一黄金周全国重点18城平均月租金水平为39.8元/平米，环比前一周下降3.0%，同比下降5.5%。自2016年开始，全国重点18城十一黄金周的租金水平四连降，今年达到近五年最低水平。分城市看，南京、天津和长沙市三个城市租金水平呈现环比上涨，涨幅均在4%以内，其他城市均呈现下降态势，降幅均在10%以内。同比来看，上海和深圳市的租金水平同比上涨，其他城市租金水平均低于去年同期，降幅均在12%以内。
贝壳平台重点18城2016-2020年十一黄金周租金水平走势
数据来源：贝壳研究院
贝壳平台重点18城十一黄金周租金水平环比和同比走势
数据来源：贝壳研究院
图 贝壳平台重点18城平均租金走势
数据来源：贝壳研究院
预计10月份租赁市场将持续低温运行。按照历年租赁市场规律，9月至12月份是租赁市场市场淡季，租赁需求持续减弱。在疫情因素的叠加影响下，9月之后租赁市场开始变冷，10月租赁市场活跃度将继续下降，市场低温运行。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化，在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场热度有望回升。
[1] 贝壳平台重点18城是北京、长沙、成都、大连、广州、杭州、合肥、济南、廊坊、南京、青岛、上海、深圳、天津、武汉、西安、烟台、重庆。
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