限价37710元/㎡！未来科技城下一红盘众安造！东湖新城迎34万㎡TOD！

在经过多轮激烈竞拍后，其中，未来科技城地块被众安拿下，溢价率21.51%；东湖新城地块则由复星收入囊中。

值得注意的是，由于地块出让需提前挂牌公告，若接下来的几天时间，杭州无涉宅地块进行挂牌公告，这两宗地块将成为2020年杭州最后出让的两宗涉宅地块。

首先出场的是未来科技城135号地块，地块东至文良路、南至万金路、西至上仓路、文二西路。

地块出让面积46737㎡，容积率1.6，可建面积74779.2㎡，起始总价171993万元，起始楼面价23000元/㎡。

该地块的区位优势十分明显，东侧环绕未来科技城第五幼儿园、未来科技城第四小学、未来科技城第三初级中学等多所学校；交通上，与绿汀路站直线距离1公里左右；另外，目前已投入使用的浙一医院总部与地块的直线距离也仅1公里左右。

根据出让规定，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于33710元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于37080元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/㎡，即限精装均价37710元/㎡。

|未来科技城135号地块现状图|

相比于地块周边2020年以来成交的前2宗宅地，该宗宅地是限价最贵的一宗，较之前有1610元/㎡的新房价差。当然，这个价格和地块本身也有些微妙的联系，由于地块容积率仅1.6，且有建筑高度（18-24米）要求，项目预计以洋房产品为主。

未来科技城作为杭州楼市的热门板块，几个在场的新房项目的中签率不断下降，新政后，更是直接占据了热点项目的半壁江山，因此近一年来，板块内土地市场的每次上新，竞争都非常激烈，这一次也不例外。

上午九点，地块正式开拍，经过35轮报价后，众安以208993万元总价拿下地块，成交楼面价27948.09元/㎡，溢价率21.51%。

这是众安在今年第二次拿地，第一宗地块是今年2月份竞得银湖商住地，去年众安在萧山南站枢纽也是高溢价拿地，这几年众安在杭州的动作也一直没断，也可以看出来众安深耕杭州的决心。

自10月份未来科技城6万人摇的“一代神盘”西溪公馆清盘，未来科技城目前在售住宅只剩下万科天空之城三期、富力中心，纯新盘还有即将首开的中梁沐宸院、6月份才拿地的金成汀云上府。

二手房方面，项目附近刚刚交付的“绿汀路三兄弟“东原印未来、中南樾府、阳光城未来悦，二手房价集体逼近6万大关。

这样算下来，今天这块地已经有2万+的倒挂，提前预定了红盘。

今日出让的另一宗商住地块，位于东湖新城。

东湖新城，原来叫临平山北，它的前期开发主要是以纯住宅为主，而现在围着9号线沿线不断推出TOD项目。

从柳岸闻莺、山语四季、悦见山到御清城、星万里、上锦宸府再到锦畔云汀、第三城、汀州印月等盘，它的推地模式由住宅向商住项目转变，同时由南一路向北；而价格从19000元/㎡到20800元/㎡再到22000元/㎡，也实现了三级跳。

今日出让的这宗商住地块，精装限价依然保持在22000元/㎡，但比较特殊的是，它是9号线玉架山站地铁上盖的又一个TOD项目。

|地块现状|

这宗TOD 地块，出让面积达14.8万㎡，比第三城的8.6万㎡，大了许多。

并且，这个TOD 是由4宗地块打包出让的，其中01地块为商务用地，02地块为住宅，03地块为商业商务，04地块为住宅，还需配建9.3万方公租房，商业与住宅的比例分别为40%和60%。

经过27轮报价，由上海复地以266565万元总价竞得，楼面价7733元/㎡，溢价率11.27%。

事实上，复地拿下这宗超大TOD并非意外，这宗地块苛刻的出让条件早已埋下伏笔。

|图源：浙江省土地交易系统|

根据东湖新城的规划，该区域将成为聚焦高端装备制造和生物经济主导产业、发展数字经济、践行“长三角企业创新研发总部基地”战略的主战场。今天出让这块地位于东湖新城中心区，更是产业布局的核心带。

复星集团作为一家以科创驱动的家庭消费产业集团，业务范围广，涵盖健康、快乐、富足三大业务，在商贸贸产业项目的打造上颇有经验。

除了商业商务部分，这块地住宅部分也占了超五成。根据限价，地块所建商品住房精装销售均价不高于2.2万元/㎡，其中，装修价格不高于3000元/㎡。

|地块规划效果图|

在此前的选址论证规划中，两宗住宅用地拟规划21幢高层产品，总计1764套房源，户型建筑面积有63、70、75、135㎡。

地块所在区域近几年一直都不缺住宅供应，且体量都比较大。今年上半年地块周边就出让2宗宅地：

2020年1月2日，中天以总价181741万元竞得的余政储出[2019]63号地块，楼面价11686元/㎡，溢价率23.01%。项目案名中天汀洲印月。

2020年5月19日，华景川以上限价格144519万元竞得余政储出[2020]13号地块，楼面价12311元/㎡，溢价率29.59%，自持9%。项目案名为上坤华景川·云栖宸园。

目前东湖新城中心区块在售项目就有不少，比如曲江新鸥鹏·杭州第三城、新希望·锦畔云汀、中天·汀州印月、万科·四季都会等，高层精装均价在2.08万~2.2万/㎡。

伴随着今天两宗涉宅用地落幕，今年的土地市场大概就要收官了。

据统计，杭州今年土地出让金额已达约2600亿元，下半年杭州土拍的节奏明显放缓，本场土拍过后，今年杭州已无挂牌地块，蝉联数年的全国土拍出让金额冠军今年很可能要让给上海了。

今年与往年一大明显不同就是，自7月起，杭州十区拍地数量锐减。

据统计，今年7月，杭州十区共13宗涉宅用地出让；8月，仅有2宗；9月略多些，也就16宗涉宅用地，富阳占了大半。

到了上个月，土地数量骤减到只有5宗；11月更少，仅有余杭区两宗涉宅用地。

即将到来的12月，土地拍卖量也不会多。截至目前，杭州十区12月尚未有涉宅用地挂牌出让。

平心而论，杭州近几年的土地供应和住宅供应量都不算小，但在杭州独立行情下，新杭州人被“再不买就永远买不起了”的焦虑驱使，投资客被动辄上万的倒挂所驱使，多少供应都填不满贪婪的胃口。

而对于急需补仓的开发商，岁末关头，原本拿地意愿就格外强烈。可如今，下场竞争机会少之又少，每一场拍地也就显得格外重要。

当然，市场永远是在“松”和“紧”之间来还切换。年末冷冷清清，那么明年伊始，大概率就会“牛气冲天”。