继去年6月升级楼市调控后，西安再度出手为楼市“退烧”。

日前，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》），在预售许可政策、调整贷款首付比例及预售资金监管等几个方面，出台了相应调控措施。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，西安房价持续上扬，是引发本次调控的重要原因，“西安新房价格同比去年涨幅较明显，通过政策进行适度调整，有利于当地房价平稳运行。”

据国家统计局数据，今年10月西安新建商品住宅价格环比涨幅为0.5%，较去年同期上涨7.6%。而自2016年3月以来，西安房价已连续上涨55个月。

“通过行政干预，有望改变市场预期，严控房价非理性上涨。从调控细则来看，降低二套房及大户型住宅资金杠杆比例，在提高这类需求入市门槛的同时，也将控制投资客群上车的数量。”西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁向记者表示。

改善型需求短期内规模翻倍

西安此次楼市新政最受市场关注的，是对购买第二套住房的商业贷款，以及公积金首付比例进行了调整。

《通知》显示，在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

分析人士指出，西安此次楼市新政对二套房首付比例进一步细化，对已购买大面积的购房者申请二套房商业贷款时，进一步提升了门槛。而拥有住房面积越大，二套房商贷首付比例将越高，这对已购置144平米以上的购房人群形成不小制约。

“政策对需求端的调控更为深入，一方面进一步强化要对首套刚需进行保障，另一方面对二套及二套以上的购房需求，则更多采取金融手段进行调控。这些措施在平抑房价的同时，既有利于降低房地产市场金融风险，也将对弱化房地产投资属性起到一定作用。”张波告诉财联社记者。

从目前西安新房成交结构来看，其成交更偏重大面积、改善型产品。

朱郁在接受记者采访时表示，近一年以来西安市场改善型需求激增，短期内需求增长规模几乎翻了一倍。

据贝壳研究院统计，截至今年10月，西安市70-90平方米产品的出清周期长达24个月，90-140平方米的产品出清周期约10-11个月，而140-200平方米的大户型住宅产品，出清周期只有8-9个月。

“西安市场目前呈现出这样的特点：刚需产品库存积压明显，改善型产品相对稀缺，而结构性供需不平衡，又对价格上涨形成了压力。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出，“此次新政对购置大面积产品提高入市门槛，一定程度将控制改善型客户数量，在稳定供需结构的同时，抑制房价上涨。”

西安市新出台的政策，亦加强了对预售资金的监管和建设资本的风险防范力度，并进一步强调，将保持调控收紧和严格监管市场秩序的导向。

此外，《通知》明确，未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县以及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。

多位业内受访人士向记者表示，本次调控升级后，未来西安房地产交易量将出现阶段性收缩及下滑，但长期来看，整个西安房地产市场发展将更加规范、健康。

平抑房价上涨道阻且长

西安在不到一年半时间内两度出手调控楼市的背后，是房价持续“高烧”不退。

“西安房价走高并非阶段性上涨，而是持续性的上涨。从国家统计局的监测数据来看，西安房价已连涨了四年多时间。”朱郁认为，在“房住不炒”大背景下，为有效控制价格上涨，相关部门不得不再次升级调控。

朱郁进一步表示，由于房价持续处于上涨态势，市场看好西安楼市未来投资预期以及价格增长空间，使得资金涌入楼市的热情较高。

事实上，进入2020年以来，“千人摇号”的盛况在西安楼市频频上演。统计数据显示，仅11月单月，就有15个楼盘出现“千人摇”。

不仅是新房市场，二手房成交也在走高。而楼市热度不断升温，也传导到了土地市场，两者之间形成一种相互助推的作用。

贝壳研究院监测数据显示，11月西安住宅用地成交规划建筑面积累计同比涨幅高达46.1%，成交楼面价累计同比增长12.7%。贝壳研究院认为，土地市场成交活跃度较高，在带动西安新房市场预期提升的同时，也拉升了当地新房市场均价。

而西安市统计局在《2020年前三季度西安经济社会发展报告》中提到，“下阶段，在市场存货持续减少的情况下，我市居民住房的投资改善需求将进一步增强”。

潘浩向记者表示，西安楼市成交均价的上涨已引起重视，此次出台调控政策，核心在于稳定新房市场价格预期。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，对于西安一些不限购的区域，尤其是类似西咸新区等热点区域，后续也需继续观察市场动向，防范市场炒作。“这些未纳入调控范围的区域，后续房价如继续上涨，政府出手调控的可能性将相当大。”

张波认为，在“房住不炒”主基调下，保持楼市平稳运行是多城出台政策的基本背景，从西安等城市升级调控的思路来看，有两个较明显的特征值得关注。

“首先，是以房价为锚，一旦房价出现过快上涨苗头便会及时进行政策调整，这一点在深圳、西安、银川等城市都有明显体现；其次，政策分化度增大，尤其针对首套及二套房的政策分化度增大，这种分化既包括首付成数和贷款的金融政策，也包括摇号分配政策上的分化。”张波说。