2020年，北京楼市迎来罕见“暖冬”。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2020年12月27日，北京今年新建住宅累计成交47816套，达近5年来的高点；二手房住宅累计网签16.43万套，超过去年全年的14.5万套，是最近4年来的最高纪录。

从年初遭受疫情冲击，到逆势上扬经历过山车，北京楼市积压多年的需求得到一次释放。经济动荡下的资产配置需求、新房市场高性价比产品增多、学区房“硬通货”等因素，都成为市场的催化剂。

不过，相较于其他一线城市，北京楼市要温和许多，新房二手房基本保持价格平稳。“今年特殊的市场环境不可复制，明年未必能保持住此番涨势，很可能会趋于稳定甚至有所下降。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者。

北京楼市年末翘尾

北京新房市场在年末一举翘尾，周度成交额刷新纪录。

据北京中原最新统计数据，上周（12月21日-27日）北京新建住宅市场（不包括回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅+豪宅+别墅）成交116.12亿元，创下今年周度第一，环比前一周成交额上涨29%。

具体到项目层面，京投发展岚山限竞房、颐和金茂府等30个楼盘成交额过亿元，限竞房占据14席。其中，海淀区的京投发展岚山限竞房领跑北京新房成交市场，成交额7.2亿元，集中签约130套。

二手房市场同样热度不减。“最近一些热门小区带看次数明显增多，很多业主着急在年底前把房出手，有学区需求的家长也想趁年底赶紧看房，好赶在明年入学资格认定前落户。”海淀区一名房产中介称。

再往前回溯，据我爱我家研究院统计数据，11月北京二手住宅共网签17268套，环比10月增长20.5%，同比增长40.44%。自5月以来，北京二手房网签量已连续7个月保持在1.6万套以上，市场整体表现较好。

“2020年北京市场温度上升，主要因全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3~4年，性价比出现。”中原地产首席分析师张大伟认为，其次市场供应结构出现变化，不限价项目建设，成交均价逐渐企稳。

2020年前11月，全国商品房销售额已达15万亿元，销售面积150834万平方米，住宅销售面积增长1.9%。在疫情得到控制、经济回暖的背景下，楼市需求逐步被激发出来，北京等一线城市的热度快速恢复。

除此之外，今年市场较特殊的一点是，海外置业意愿受国际关系与疫情影响有所下滑，刚需购房者入市，学区房需求增加。安居客调研数据显示，受访者中仅16.5%的人有海外置业意愿，同比下降20.6个百分点。

值得注意的是，北京新房与二手房市场的表现还有所不同。“今年新房市场销售额已超过3000亿，创下自2006年网签以来的新高；二手房市场有所回温，但相较2016年的27万套，还是有较大幅度的下滑。”郭毅表示。

在郭毅看来，北京新房市场成交较为火热的原因是，因限竞房同质化及库存高企，开发商逐渐注重产品力的打造，比如主卧套房、私密空间、居家办公及多功能书房的打造等，更加契合后疫情时代的购房需求。

不仅如此，新房市场出现了更多小面积、低总价产品，比如50平米左右的一居，70平米左右的两居。这在过去几年的市场中比较罕见，不仅降低了购房上车门槛，还对二手房客群形成非常明显的分流。

在定价方面，迫于库存压力与周转率要求，今年北京五环外新房定价普遍低于市场预期。从实际成交看，房企降价促销成效明显，今年五至六环、六环以外分别多卖出8629套和3632套房，同比涨幅为44.7%和33.4%。

同时，今年北京不限价地块供应增多，这代表明年市场上高价项目将会增多，也凸显了当下限竞房的性价比。“部分家庭感受到紧迫感，及时出手购房；部分家庭市场预期上扬，出于保值增值需求进行资产配置。”郭毅称。

高压调控下价格平稳

尽管市场成交热度不减、不限价地块增多，但北京房价仍保持住稳定态势。

据我爱我家研究院数据，今年前11个月，北京二手住宅成交均价56864元/平方米，同比微增0.93%。另据中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》，北京房价较2017年高点跌去15.8%。

社科院指出，从房价由涨转跌的时点来看，上述现象主要为2017年上半年一、二线城市房地产调控加码所引发，代表城市是北京、天津、郑州、石家庄及环京城市，到目前已经调整了约3年半。

北京房价涨势被控制住，还与“限竞房”的存在密切相关。

自2016年起，北京土地“招拍挂”中引入新规，对拟出让地块未来所建造的套型建筑面积及销售均价进行限制，即“居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”，以稳定刚需供应、稳房价。

贝壳研究院统计显示，自2018年限竞房产品入市以来，北京成交均价增速直接从2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平稳。限竞房产品的价格限制属性对市场价格起到较好的稳定作用。

限竞房的价格调节策略，主要是对热点区域的中高端项目价格进行限制，抑制热点区域价格过快上涨，进而拉低整体房价增速。但是，因产品同质化问题严重，一些非核心区位的项目去化极为艰难。

值得注意的是，为适应市场需求，身负调控重任的“限竞房”供应正逐渐退烧。今年，北京限竞房地块供应占比不足两成，而2018年北京限竞房地块成交占比约六成，2019年这一占比约为四成。

尽管如此，截至今年12月23日，北京已成交的限竞房地块共1634万平方米，已成交限竞房面积为572万平方米，仍有65%的限竞房产品等待去化。“按当前去化速度计算，至少需要5~10年才能去化完毕。”贝壳研究院称。

“当前限竞房产品存量较大，且肩负着价格稳定器的作用，短期内不会退出市场，预计短期内北京新房市场价格增速将保持稳定，房价大幅上涨的可能性较小。”上述研究院认为。