元旦过后，北京土拍市场即将再次开闸。北京商报记者梳理发现，受4宗宅地延期出让影响，2021年首月，北京待出让住宅用地共计8宗，相较于去年同期要多2宗，合计出让起始价约270亿元。延续2020年宅地出让节奏，在8宗待出让宅地中，仅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分为限竞房地块，其余7宗均为不限价宅地。根据出让计划，最早入市的房山拱辰不限价地块入市时间为1月13日，而最受关注的，莫过于刚刚在元旦前调整过宗地规划、首次尝试“共有产权”商品房的海淀树村不限价地块。

　　不限价占绝对主流

从用地规划来看，8宗待出让地块中，包括海淀树村、石景山北辛安等在内的5宗宅地更为“纯粹”，而房山拱辰街道、北京城市副中心以及顺义新城3宗宅地则需要配建幼儿园、商业等等。例如，顺义新城地块除住宅外，还包含商业用地、综合性商业金融服务业用地、托幼用地。

而住宅属性方面，延续2020年宅地出让节奏，在8宗待出让宅地中，仅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分为限竞房地块，其余7宗均为不限价宅地。北京商报记者注意到，2020年全年，通州共计出让3宗宅地，且均为“不限价”。其中，通州台湖不限价宅地创造了去年最高溢价率，且让久违的“竞自持”再次回归。

此次待出让的北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004地块，在地理位置上要优于去年出让的3宗宅地，紧邻地铁、医院，周边配套相对齐全。

根据出让文件，该地块建设用地面积约4.45万平方米，规划建筑面积约9.59万平方米，土地用途为F1住宅混合公建用地、A334托幼用地，位于通州梨园镇，起始价17.9亿元。按照要求，宗地中商品住房销售均价不超过61000元/平方米，且最高销售单价不得超过67000元/平方米。

多位在京房企负责人也直言，通州地块的限价“属于情理之中”。“从副中心建设的角度看，这个区域在供地方面的政策会持续看紧一些。”

除此之外，去年的供地“大户”，顺义、大兴也于今年1月带来3宗不限价宅地。北京商报记者注意到，包括上述3宗地块在内，顺义、大兴也以“不限价”供应为主，除去年出让的2宗西红门限竞房地块外，其他均为“不限价”。不过，顺义去年出让的地块整体表现不佳，5宗地块有3宗以底价成交，最高溢价率仅为17.28%。

根据北京商报记者统计，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限竞房地块有8宗，共有产权房有4宗(其中一宗含部分纯商品房)，不限价纯商品房地块36宗，从占比上来看，北京2020年不限价地块供应达到了75%。

合硕机构首席分析师郭毅告诉北京商报记者，限竞房的主要作用是为了保持北京房价的稳定，目前来看这一目标已经很好地得到实现。就2021年北京土拍市场而言，限竞房地块已经出现了退出的契机，只要未来北京房价仍保持稳定局面，限竞房地块供应就不会太多，新的一年仍将延续“不限价”的供应节奏。

　　“三竞”尝试在路上

土地供应决定未来的市场格局，为满足住房需求，在延续“不限价”的同时，北京也开始了各种新的尝试。

针对限竞房地块，2020年北京的2宗限竞房地块，出让文件对“70/90”政策的描述，出现了由“套型建筑面积”变成了“套内建筑面积”的转变，在稳定房价的同时，也提供了梯次产品。而针对“不限价”地块，北京也将在2021年首次尝试推出一种新型的“共有产权”商品房。

2020年的最后一天，北京市规划和自然资源委发布了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀树村等3宗待出让地块的竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

根据公告内容，上述3宗待出让宅地将设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　考虑高品质地块价值

“从出让条件来看，2宗树村地块出让起始价都超过了50亿元，‘三竞’的方式又是首次尝试，这对于房企的要求会更高，资金实力、协调能力、产品能力等缺一不可。”知情人士透露，目前已经有多家央企对上述2宗地块表示出兴趣，极有可能参战。

地产分析师严跃进表示，这是北京土拍市场首次采用“三竞”的方式进行供地，主要适用目标为高品质地块，避免因地价过高而带来房价的波动。整体来看，这也是北京贯彻“房住不炒”的举措，在提供多类型产品的同时，也抑制投资行为的出现。

包括郭毅在内的业内专家解读，政府持有商品住宅产权份额也可以理解为一种新型的“共有产权”商品房，此类房源属于政府与购房人按份共有产权的商品住房。对于购房者而言，初始购房人仅支付个人产权部分购房款，房屋面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售，购买之后五年内不得转让。满五年之后，购房人可按市场价格转让自己持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。

作者：卢扬 王寅浩